企業(yè)名稱：大連萬達

　　主營業(yè)務 房地產

　　掌 門 人 王健林

　　企業(yè)名稱 大連萬達

　　模式獎項 2005最佳商業(yè)模式第8名

　　★突出表現

　　王健林率領的萬達集團在中國商業(yè)地產領域居于領袖地位，旗下項目覆蓋全國20多個城市，總建筑面積300多萬平方米，2006年租金收入將超過10億元。以40%股權為代價引資80億元、創(chuàng)民企私募紀錄；將商業(yè)地產打包為信托投資基金(REITs)并籌備海外上市公募，成為內地商業(yè)地產證券化先行者。

　　★核心邏輯

　　萬達一直在進行商業(yè)模式的探索——從分零出售到整體出售再到不出售，境界不斷攀升。只租不售的模式使商業(yè)地產開發(fā)資金的回收周期大大延長，形成巨大資金壓力。在這樣的情況下，萬達選擇了將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場公開發(fā)售籌集資金。商業(yè)地產的證券化，將會使萬達的商業(yè)地產運作產生飛躍。能夠拿到充裕的資金，然后可以大規(guī)模的并購，再把物業(yè)放到REITs中去融資，這可能使它在業(yè)內遙遙領先。

　　★案例調研

　　我們來看大連萬達集團商業(yè)地產操作的演變過程，這也是一個商業(yè)模式的完善、升華的過程。

　　定單模式

　　定單模式指先與商業(yè)地產的用戶簽訂合同，然后按客戶要求設計、建造。第一個好處是節(jié)約資金，大堂、電梯、卸貨區(qū)的布置，按用戶需要量身定制，絕無浪費；第二個好處是降低風險，根據事先簽訂的協議，項目竣工91天即開始收取租金。

　　萬達進而與合作伙伴建立長期合作關系——萬達走到哪里，他們跟到哪里。目前萬達已經和17家跨國企業(yè)(包括沃爾瑪、時代華納、百勝和麥當勞等世界500強)簽訂了戰(zhàn)略合作協議。除了北京和上海外，萬達與合作伙伴都確定了一個平均租金，進一步調控風險。

　　這樣，萬達自然而然地走上以這些強勢戰(zhàn)略合作伙伴入駐作為商業(yè)號召力、將周邊鋪位作為黃金商鋪高價出售的路子。按此思路操作的項目不下10個。但商業(yè)地產的人氣需要長期培植，沃爾瑪的人頭攢動與周邊小店的冷清很容易讓那么“小業(yè)主”心理失衡，沈陽、長春、濟南等城市的萬達商業(yè)廣場相繼出現停業(yè)、退鋪甚至罷市等危機。商鋪產權分散在經營中難于管理的問題也日益凸顯。反思后，王健林意識到：不能走靠銷售店鋪回籠現金流的路子，商業(yè)地產要想做大做強，只能走“只租不賣”之路。

　　只租不售

　　萬達在2004年起全面推行只租不售，以長期的租金收入替代了一次性銷售回款模式。對于此前已經分割出售的10個項目，除了南京、青島等項目之外，絕大部分出售商鋪全都“包租”回來，并保證業(yè)主一定的回報率。“只租不售”解決了后期經營管理中的部分問題，并為開發(fā)商帶來了長期穩(wěn)定的現金流，但由于大量資金無法在短期內回流，使開發(fā)商又面臨著更為致命的資金瓶頸。