新浪財經訊 2007年6月16日，學習型中國-投資理財論壇在北京友誼飯店召開，本次論壇的主題是“普及國際化投資理念、引領中國家庭理財潮”。新浪財經全程直播了本次論壇的盛況。以下為凱愛置業有限公司董事長、中國世代投資控股集團總裁、北京大學公共經濟管理研究中心理事長、研究員禹晉永演講實錄：

    大家下午好！今天下午有幸跟大家在一起分享中國地產的大勢判斷和在房地產方面的一些技巧，受大會的邀請，我對這個情況跟大家做一個小時的交流。在講的過程當中，大家如果不明白的話我們可以做一些溝通。

　　現在房地產在中國的發展應該說是比較火的，火到什么程度呢？我們看到最近股市的大盤把很多人給圈進去了，地產的走勢就不是這樣的，在中國地產發展以來，將近20年的時間，一直在不斷的走高，不斷的走高，這個產業也就制造了不少的億萬翁，所以說房地產的資本群體今天在很大一個層面上帶給了今天的富人階層，我們看到很多人事先是沒有錢的，但是他做了一個房地產項目之后就不干了，就可以把自己移民的美國、加拿大，為什么呢？因為很少聽說有哪個房地產商做的是傾家蕩產的，基本上這種情況是比較少的，尤其在現階段發展的過程之中，土地資源的土地使很多的項目……即使你自己操作的所以說倒賣項目倒賣土地就能夠使人獲得高利。像前二十年海南、北海等地方已經很長時間沒有出現了。隨著政策不斷的規范，像房地產當中的發展到今天來講已經引起了全國高度的重視。重視到什么程度呢？我們大家看到，去年一年，一年的時間之內，連續上了五次總理辦公會。這在我們國家是沒有的事情，即便是計劃經濟時代。當時有記者問總理，你覺得有什么工作沒有做好，其中說了房子太貴。房地產的改革需要一個時間，這個時間不是說像其他的產業一樣立馬就變，而是需要一個項目的周轉時間，大概就是兩三年的時間。

　　第二，去年以來，到2007年已經有兩次房地產的發展已經上到了中央政治局的會議。這是從政府層面上考慮的。老百姓的這種跟房地產上的對立情緒也越來越大。還有一些是在去年的12月份中央電視臺有一個節目，是要說房地產的

房價問題，邀請過我。對方請的嘉賓跟我們對應的嘉賓是買房的人，所以大家就認為是暴利，當時給我的感覺…我感覺好象是開批斗大會。在去年年底和今年年初，包括鳳凰衛視等等好幾期節目都涉及到一些經濟學家開始對房地產的攻擊。我現在要講的不是說它們之間的矛盾，我只是說這種重視的成都，到了老百姓那里重視的成都，有很多人買不起。但是有很多人也要住好房子，至于怎么去買房子這是另外一個話題，我想一個從政府的角度推動了一個高潮。

　　是不是房地產到一定高潮之后房價就非常的高，就要求有一定的下降的趨勢。我來之前還問了一下，他特意跟我介紹了一下，聽的人都是家庭收入上百萬的家庭，我說那樣可以，如果要喜歡這個投資，對這個感興趣，希望能夠投資房產賺錢，我們可以共同探討，因為我們在中國做地產的時間是比較長，像我一樣能夠走出來去跟大家分享一些方式。很多只是在開發層面去談，如果讓公眾了解的話，這個就要靠自己去把握。

　　剛才講到房地產發展的趨勢很活，形成了這種對立面也越來越大。我們中國做房地產剛起步，還涉及到人民的住處有很多種，不是今天向我們在座所有的有錢人一樣，我去過很多的地方，一個是中國，因為做房地產投資的話要到處去買地，到處去跟政府談判。還有很多地方是比較貧窮的，包括我們現在提到的天津地區，那里也是一片尚未開墾的處女地。所以我們要在房地產方面投資的話必須先搞清楚房地產的發展歷史，其實這個產業非常簡單，它不像我們做股票或者是做其他的IT產業、投資甚至包括一些其他的礦產業，他不需要，所以說在地產業里面我們會看到很多人在里面，也是今天中國的億萬富豪的人特別多，可以說今天仍然占決大多數，甚至有的人連自己名字都不會寫的老板也是大有人在。為什么呢？因為根據中國的房地產發展，所以我們在做房地產在十多年前，我們很多的房地產都是沒有的，很多房地產是以國有企業為主，還有一部分都是以中外合資的地產出現，那個史建平是以炒賣土地，實際上也沒有真正將徒弟款購買，就是把徒弟購買寫下來之后給一點定金，然后把這個拿過來，那個史建平就制造了不少的億萬富翁，在今天這個時代已經完全不可能了。在今天這個發展的時候，我們必須要回顧它，就像今天股市的特征一樣，如果你沒有把中國的股市特征去摸清楚，任何走勢、大盤都是瞎摸。

　　所以說很多人發展大盤突破了4000點之后就特別的興奮，可是他萬萬沒有想到一下子就下跌到了生股。你的錢虧了總要有人賺啊，往往是賺錢的少數人在那里囂張，因為你自己不知道那個東西怎么玩兒。今天既然來了就一定要給大家一件東西，如果你是這方面的愛好者你也可以深入的進去研究一下。20年前中國的地產是在國有壟斷的情況之下，那個時候沒有房地產開發公司。出現房地產開發商是1984年。在二級市場上進行出售，隨著很多國有企業的不斷的改變和外商進來以后滿足我們個人從事房地產開發現象的出現，出現的時候有一個很大的特點，做房地產開發的人其實并沒有開發資金，可以說他們帶的都是一種智慧，這是運用一種什么樣的智慧呢？大家知道10多年前，賣樓花就是賣圖紙，大批資金裝進自己口袋以后，才會用其中一部分錢去支付涉及的成本和徒弟的成本，在建筑市場里面一直沿用到資金的是由于好的路段建筑市場的緊俏。這個建筑企業當初的發展也像房地產的發展一樣，也是以國有為主體，這種方式是比較文明的一種方式。這就叫軟墊。

　　隨著法律的不斷完善，有了房地產管理化之后1995年我們的城市房地產管理之后，在銷售里面出現了按揭，但這個按揭是同香港引入進來的，我們的很多老百姓貸款，對于開發商來講并不存在貸款的問題，把這個子預售給老百姓的時候，老百姓要交納20到30的預付款。于是，另外一種巨大的現金流涌入了開發企業，買房的用戶只是拿了一個首付款，最后又出現了開發商替買房人交納首付款，這些其實都是變法的。不像我們每一個公民要到銀行里面貸款，還要經過評估等程序。而現在按揭貸款是只要有一個項目所有的銀行都很支持。由開發商做出承諾把這個房子抵押給銀行，這個房子沒有交付之前只是一個承諾，因此給開發商帶來了很大的資本，包括資金方面的資料。所以我們會看到很多開發商在房子沒有發的時候已經是億萬富豪。大一點的項目都要十多億。所以這一種發展在房地產發展的初期還有其他的等等。所以事實上它不是…應該講它的一個智慧密集型企業在這里面就會有很多的人…我跟我前面講的要有膽識的人里做這些事情，實際上它們做了，現在很少聽說他們哪個做房地產的失敗了，當我們所有的人在攻擊房地產開發商的時候。你要做技術也不行，也要每樣都學。所以有錢的都要向外面跑。打假把它看成是一種抱負的行業。實際上這些是房地產在促成產業的時候的DNA就是這樣的，真正在這個產業里面說拿著現金把這個樓蓋起來，這種開發商場沒有的。因為我們崇尚的都是以小博大，但很多的開發商不是以小博大，是空手道起家的，因此在這個產業里面沒有文化的人也特別特別的多。

　　所以在這里要特別的強調，因此，我們知道這個房地產的發展之后，出現了三種形勢：

　　第一種是初級階段在15年前或者是20年前，都是以住宅為主，那個時候的住宅都是公房分配。因此，這種住宅的需求一直很旺。旺到什么程度，一直旺到今天。所以說這個跟那個股票是不一樣的，股票上去就可能有人跌，地產不是被人超重而且它是一個巨大的市場需求，北京人需要，北漂需要。世界各地的人到這里來，我們今天所看到的政策，工作一年之后手續合法給你只能買一套房，很大一部分在房地產里面要做投資的人也要買，所以說在全國其他各個省市并不都像北京、上海、深圳，很多地方也是一個迅猛發展的地方，所以說有的人講房地產、市場發展會不會過高。我們壓抑了很長時間，我們需要自己的住房，但是我們住好了要得糖尿病，當我們走出北京，夠在華北地區的天津，甚至天津的一些區縣都非常的落后，更不要談我們國家的西北地區，像這些地方就更加的落后，所以說這些地方的政府都希望政府引入開發商。房價越高，客戶才會喜歡，在不斷的開發過程之中，在不斷的規范之中，我們發現老百姓的呼聲很高的時候。今年2007年一季度的房價比去年統計相比19.9%，昨天又公布了一個數據2季度的房價增加了6%。這實際上到底是什么原因呢？事實上是政府之間的博弈。因此，在大量的限制開發商的時候，利用各種政策招商引資，因為只有開發商能夠給他帶來那種巨額的開發，引入巨額的資金，才能夠得到或者是運營起來，政府才可以做的更多。所以在我們進行房地產投資的時候，要讓真正的房價下來，就要像我年前的改革一樣，你要不打開國庫是不可能下來的，我們壓抑了20多年。我們要求對生活品質的不斷提高。當我們投資里在賺到錢，我們可能要買一個Town house別墅的時候。我們來參加賽車玩兒玩兒，玩兒的是一種賽車，也有無數的個體構成了整個消費的整體。

　　你可能也應該購買一個與自己收入能力相適應的房子，這個可能就會出現一種中層階級。

　　在北京，我們能夠一次性拿出100萬、200萬也就能夠買一個房子。估計90平米的房子也要100萬。100萬在北京就算是窮人了。我不知道今天在座的有多少是北京戶口的人，這些人就要去購買這種商品房，有北京市戶口的就不斷享受經濟實用住房，這種方式換句話說對北京市民是一種優惠。這不公平啊，雖然說北京財政，但是中央財政也在支持當地的公共發展和建設，但是這些對投資者卻拿到一個巨大的投資者機會。住宅是一種初級階段，它延續到了今天，所以說開發商在不斷獲取利益的同時，在房地產發展的自然而然，因為它達到一種成都了，進入了一個特色發展階段，我們這個就叫做特色地產，在前五、六年，我們聽到了一些新的詞匯，叫做科技地產、工業地產甚至農業地產等等等等。是一種新型的詞匯出現，到今天已經不算是新型的了，實際上就是一種地產發展的綜藝形勢，這種形勢實際上是拐彎的跟地產政策進行博弈。我前面講了科技理財，前五年發現中國廣大城市里面有很多開發區、省級開發區等陸續的出現，就有很多開發商利用科技這個概念打牌實際上就是用發展工業產業、科技產業把土地給按下來，最后在共性進行工廠化配套的同時也進行居民住宅的開發。像這種也可以定義為工業辦公樓，商業的辦公樓等等等等形式的發展，包括今天不讓建別墅的時候，仍然打著旅游地產在做這個方式。

　　資本地產第一是項目資產化，第二就是資產要權益化，第三就是權益要資本化，第四，資本市場化，第五市場要證券化。這實際上在傳統的產業中都是一個權益化的過程，有了權益之就有了資本化，我們今天講資本市場，實際上資本化的概念一定要講是自己的東西，上次我在鳳凰衛視。現場錄制節目的史建平有胡潤，我們一共是五個人做這個論壇。因為股票里面含有的是資產，不是含義。億萬富豪是指什么，有了資產就不行了，有銀行的貸款，有朋友之間的借款。我們今天看到很多很多種企業是這樣的。比如說我們看到很多種大中型企業，很多還是屬于負數。我們在前五年看到了很多的國有企業倒閉，全國一片紅，財政遲滯。但這樣的企業很多是開到大奔的，但是他的財務報表是紅字，很多人有巨大的負債，連利息都付不起。當然，其中里面有很大一部分要通過解困、上市之路，所以今天的股市很奇怪，房地產是這樣的。前面講到很多的國有企業也是采用這種方式，快破產的企業組合起來，于是就到資本市場里面去了。大量的公司造假、財務信息部對稱。一個股民不賺錢可以理解，十年的股民都沒有賺到錢，這就肯定是一個問題，這個股市一年沒有發展好還說的過去，十年、八年的沒有發展好那就是股市的問題了。所以說在購買的時候會發生另外一個現象。但是它們買什么呢？他們在做這個上市公司的時候這個時候又委托了好幾個機構在做。前面講到包括很多的國有企業等等實際上也是這樣的，房地產的發展就經歷了這么一個過程。這個過程事實上就是在今天很多的權益里面不明確，很多的人是以這種財富等于資產的方式在促銷，包括我們上市公司，我前面提到的權益要把它證券化，要把它資本化、資本市場化。市場化的同時還要證券化。資產里面是有負債的。出國說把這樣的東西拿到資本市場去了之后，很多人是要虧錢的，絡繹我們很多人講到，我們也發現了另外一個現象，我們所有人去買股票的時候，有很多人在分析上市公司的業績，最后分析來分析去還是被套住了，有人問我你是做資本地產的，你對這個應該是很了解你給我們分析分析

大盤走勢。要說分析大盤的話，就這樣實際上控制機構的人在實現，你在里面充當了一個什么樣的角色，如果說你沒有把這個東西搞清楚，你就貿然入市了。這個錢從哪來的？最后我們發現，很多虧本的上市公司的業績跟股票是沒有關系的。再賺錢跟你沒有關系，再虧本也跟你沒有關系。

　　它們的這種發展其實并不是像房地產一樣，房地產的走勢一直是比較堅定的。這樣就擺脫了銀行，進入了在資本市場里面拿錢，就像我剛才講的在股市里面去賺錢，擺脫銀行之后你，這戰略合作者和風險投資者。而且在其他的城市也看見有摘牌土地。這就是說一次性要十幾或者是幾十億的資金。今天的地產已經走向了資本的市場，所以我們看到了雖然說不是很多，很多的地產公司在上市，但是已經出現了這種勢頭。

　　前五年，我在洛杉磯，當我回國遭受了很大的阻力，講這個地產去上市。我剛才簡要的把地產的DNA的政策方面的事態做了一個簡單的介紹和分析，還有一個事已經提到了走勢。

　　我們很多民眾沒有把自己分清楚，換句話說我們自己是干什么的都不知道，我們自己有多少能力也不知道，看到富豪在買房的時候就會跟他去比，我們自己買不起就是因為這個房價太高。我們在

天通苑有很多人賣房子的史建平，要住房的老太太排不了隊，幾百塊錢排一個隊。但是真正要講有錢人要住一個比較好一點的房子。這也是應該由政府來提供的。所以在按照目前的趨勢來講的話，需求仍然是很大的，我不敢說20年，但是10年是沒有問題的，而且現在我們所得到的信息在中央都沒有用的。有很多的部門很多的文件，那個時候還是要有財政來進行補貼。于是就給我們投資者留下了一個巨大的投資空間。任何一個地方的博弈都會給這個投資者帶來一個巨大的空間，但是這種房地產投資不像股票投資。因為股票也是當前很熱的產業，股票投資的話，很多人講，事實上他不是在投資。而且是風險最少的，它不像完全的資本市場里面一樣，它有一個信息化對稱的過程，所以，我們在購買房子的切入點，現在我也可以給大家指出來，預測是最好的一個切入點，當然這里面有一個風險的控制，一定要注意審查開發商的資質。像以前的那種時代已經過去了，但是由于它的DNA本身就是過去我講的那種。

　　現在的開發商也希望自己有一個主體對開發企業得到的也會很多，在房地產投資市場里面有很多很的人都會去做，相對來說它的風險性比較小，也是比較穩定的。因為時間的關系我不能夠跟大家講的最多，最后希望大家在投資理財的過程之中能夠選擇好產業，但是也不要聽信專家的這種指引，最重要做好對自己趨勢的分析，一定要講實話，不要一口被別人吃掉還不知道為什么謝謝大家！