文/本報記者　周敏　圖/王磊

　　特區內均價超過2萬元/平方米，今年月均增長幅度超10%，“高溫預警”不斷升級

　　“深圳特區房價均價超過兩萬”！“5月領漲全國”！進入6月，深圳房價的“高溫預警”不斷升級。上周，一則“八部委將到深圳調查房價”的消息更是“火上澆油”，雖然其后主管部門宣布是“誤傳”，深圳房價新高已經吸引了全國人民的眼球。其實，從2005年起，深圳就已經接替上海，成為房價狂飆運動的“領頭羊”。一邊廂是調控政策步步緊逼，仿佛“十二道金牌”，一邊廂是高歌猛進月月飛漲，媲美股市“奔牛”。

　　眼下，兩個深圳人碰在一起，談話的主題準是“投資”。高房價讓一部分深圳人的置業夢想破滅，卻撐滿了另一部分人的口袋，同時激蕩起更多人的財富夢想。

　　在執政者為“居者有其屋”撓頭的時候，也不能忽視另一面——“全民炒股”一旦演化成“全民炒樓”，后果誰敢設想？股市震蕩，股民也許還有機會從頭再來；樓市如果崩盤，怕是不少人要賠上整個人生。“奔牛”樓市中，投資者教育已經迫在眉睫。

　　樓市如股市月月都是“漲停板”

　　請看深圳國土房產局網站上公布的6月23日的銷售數據：當日，全市共成交179套，平均售價16996元/平方米。其中，福田區高居榜首，均價為39657元，最低的龍崗區為9935元，特區內四區均價為25186元。深圳2006年人均可支配收入為22567元，也就是說，大部分深圳人辛辛苦苦干一年，在特區內一個平方米都買不到。而2004年，深圳房價均價在6000元左右，兩年多的時間增長了2.8倍。同期，上證指數也不過增長了3.4倍。(2004年上證收盤指數為1266點，近期新高位4300點。)

　　今年1-5月深圳市各月房價同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%，月月都是“漲停板”。平均增長幅度為10.88%，如果不是要求過高，這樣的收益率在股市中也是足以令人滿意的。

　　房價還能漲到多少？成為多方參與的競猜游戲。據一位

地產中介工作人員透露，南山區一個樓盤，推出時為9000元，一路飆升到18000元了，而一個月前還是13000元。樓市高溫，相關投訴和糾紛也隨之增加。今年以來，本報深圳記者站收到的報料中，房地產交易類投訴，已經成為僅次于手機的第二大類。有趣的是，毀約的投訴特別多，都是賣家不肯賣了，因為房價一直漲，覺得開價低了。

　　房價還要漲，賣早了就吃虧，不但個人投資者如此認為，開發商們似乎也在打算盤。6月初取得預售證的四家樓盤中，至今還有兩家未開賣。

　　據中原地產分析，深圳房價增長率與GDP增長率之比已經達到2.68，這個指標主要用來測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度，一般指標值在1以內屬于合理范圍；1-2泡沫預警；2以上房價虛漲泡沫顯現。深圳房產市場已經進入瘋癲狀態。

　　炒樓故事多攪起更多財富欲望

　　深圳樓市炒家活躍。如果說一年多以前，“炒樓”還是行業內公開的秘密，有關部門還是“猶抱琵琶半遮面”；如今，炒房發財的秘訣已經從專業炒家擴散到普通工薪階層。正如股市一般，一個又一個財富故事口口相傳，攪起更多人的財富欲望。

　　專業炒家在深圳樓市中一直不是新鮮事。2005年，就有房地產開發商跟記者總結道，“潮汕炒家一買買一溜，看好一個戶型，從一樓買到頂樓，北方一些炒家喜歡一層層買”。香港投資者也一直是深圳樓市的大戶。

　　兩年前，就有業內人士估計，深圳買房者當中，起碼有30%是炒家。今年，有業內人士告訴記者，炒家可能超過50%，有些熱點樓盤還遠遠不止。

　　世聯地產樣本統計的結果顯示，在深圳普通住宅市場，單純居住的占47%，完全投資的為26%，居住同時考慮投資的是25%。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》稱，深圳市領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產權證后三年及三年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。

　　值得注意的是，隨著樓市越來越牛，業余選手不斷加入炒樓大軍。“有錢趕緊買房子，肯定賺”，每周記者都能聽到這樣的忠告，建議者來自各行各業。

　　住在羅湖的謝女士每個星期都要給中介公司打電話，打聽自己的房子現在值多少錢，“還沒拿定主意賣，了解下行情”。前年，為了3歲多的兒子能上個好小學，謝女士未雨綢繆，在中心區買了一套二手房，總價70多萬元。后來覺得那里生活不方便，孩子上學又還有幾年，一直沒去住。租給一家公司做員工宿舍，租金再添上幾百元就夠月供了，“以租養房”。現在，中介說這套房子已經值140多萬元了。“賺了這么多，真想賣了，又怕還漲，吃虧”。這次成功的投資經歷給了謝女士信心，今年年初，她回老家成都又買了一套房，“現在成都房價比深圳低多了，升值空間更大”。

　　買了就能賺的心理預期，為深圳樓市不斷加溫。房子能不能賣掉早就不是問題，能不能買到房子才是懸念。最近新開盤的一個知名樓盤，選擇周日晚上突然宣布銷售，并迅速售罄，當晚有數百名購房者趕到現場，還是撲了空。5月26日開盤的一家樓盤，竟有人提前3天開始排隊，被迫提前開盤。為了買到房子，買家甚至愿意支付數十萬元的“茶水費”給中介！

　　中信紅樹灣，一期10000元/m2，二期12000元/m2，上個月二手房掛牌25599元/m2；蔚藍海岸：一期：5500元/m2，二期：6100元/m2，三期：6600元/m2，四期：10000元/m2，現在二手房17945元/m2。一組組數字，像鞭子一樣，把有需求的、沒需求的，都趕進了“房奴”大軍。購銷兩旺，交易頻繁，價格走高，理所應當。

　　剛剛工作兩年的小張，本月初剛剛購買了一套小戶型的二手房，位于寶安區的西鄉，距離工作單位的車程在一個半小時左右，單價9000元。讓小張下定決心的是，“旁邊剛開盤的那棟，要賣16000元呢”。

　　除了政策性住房，市場經濟下，購房就是一種投資行為。有只賺不賠的投資嗎？有只漲不跌的市場嗎？

　　利好捷報傳散戶能否風險自負

　　人口暴增、香港概念、大運會，可謂深圳房價的三大利好題材，也常常被唱好利多的人士引用。其實，三者能否站住腳，業界和學界一直爭論不斷。

　　人口增加、土地有限，似乎是深圳房價不斷看漲，最堅實的基礎。在各種官方說法中，這也是深圳房價上漲的主要原因。“房荒論”、“地荒論”都擁有不少支持者。

　　可是有學者分析，對價格而言最具決定意義的應該是供需關系。在供應上深圳在相當長的一段時間內，年供應量并沒有出現突然性的劇減，2006年雖然有一定下降，但是2007年的住宅土地供應量新增比例達40%，而且“五年住房建設規劃”中對未來的供應量亦有明確的解決方案；在需求上，深圳也沒有明確導致置業力量突增的因素。

　　被認為能夠反映真實住房需求的房屋租賃價格，也并不支持供求關系緊張的結論。據專業機構發布的《深圳市三級市場月度報告》，5月份深圳全市的住宅租賃掛牌均價為37元/平方米/月，較上月上漲1元/平方米/月，漲幅僅為2.7%，除南山和鹽田區外，其余四區都是持平。在房屋售價突飛猛進的兩年間，租賃價格一直平穩。

　　此外，人口結構一直是深圳永遠無法回避的特殊情況。目前深圳到底有多少人口，一直沒有定論。深圳市政府公布過一個明確的人口比例，按深圳市實際管理人口測算，戶籍與暫住人口比例為1∶5.5，暫住人口60%以上從業于建筑裝修、三來一補、商貿餐飲等勞動密集型低端產業。以1200萬人口計算，其中有60%的人口是低收入人口，也就是說，有600多萬人缺乏經濟能力置業。就算深圳房價跌一倍，他們還是只能望房興嘆。“深港同城化”帶來的房價接軌，也是投資者最為看好的題材。深圳的一些官員也喜歡用香港房價作比較，證明深圳房價不算虛高。持此觀點者，往往忽視了另一組數字，2006年深圳年人均可支配收入是22567元，而香港是25430美元。香港房價最高的時候，房價與收入比為14∶1；深圳2006年一季度就已經高達15.76∶1。實際上，香港與深圳的房價差正以難以想像的速度彌合著。香港房屋的售價大多在2萬到3萬元每平方米，偏遠地區單價更低。

　　港人來深置業，是香港題材的另一大看點。港人北上置業近年來不斷增加。今年7月1日，香港回歸十周年，皇崗新口岸將開通，西部通道也將通車。西部通道所在的南山區，5月份房均價已經高達2.2萬元，甚至超過了中心區所在的福田區，成為本月房價最高區域。

　　深圳和香港的城市融合障礙如何消除？一體化時間表何時出臺？生活同城化的可能性？種種因素，姑且不予討論。一廂情愿的人們可能忽略了一個人之常情：如果價格差異不大，排除投資因素，香港人為何要來深圳置業？今年年初，就有香港報刊分析香港西區房價回升現象時認為，深港房價差縮小，港人置業意愿增強。

　　2011年，深圳將舉行世界大學生運動會，這也被認為是深圳房價走高的重要推動力。申辦成功后，舉辦地龍崗的房價迅速破萬元。不過，早在今年3月的深圳市政協會議上，就有政協委員預警，大運會后要警惕出現房地產暴跌，世界上不乏先例。

　　眼下，面對滾燙的深圳樓市，投資者教育也該是當務之急。畢竟借錢炒股的人還是少數，借錢買房子的可是大多數，還是借了一輩子的錢呢。有學者指出，加強當前深圳市民對房地產發展的理性認識和市場心理建設是當務之急，政府有關部門是提升公眾認識和推進公共共識的最佳行為人和責任主體。深圳市長許宗衡6月20日也在房價專門會議上表示，政府在引導樓市理性發展上負有不可推卸責任。

　　調控屢落空政府面臨經濟大考

　　兩年多以來，深圳出臺的房地產市場調控政策，不可謂不全面，不可謂不密集，不過拳頭都打在了棉花里。深圳房價被點名后，6月20日，市長許宗衡召開房地產形勢座談會，職能部門也擬訂了《深圳市房地產市場秩序專項整治工作方案》。

　　值得注意的是，對于深圳房價暴漲的原因，許宗衡分析了六條原因，其中“部分房地產開發商社會責任意識淡薄，在當前市場供應較為緊張的情況下，高位起價、囤積房源，拉升了整個市場均價和漲幅，進而推動了公眾對房價上升的非理性預期和投資沖動”。全省黨代會前，市委書記李鴻忠在與網友交流時談到房價問題，并未觸及這一原因。這也許可以認為傳達了一個信息：深圳開始直面樓市的異動。

　　許宗衡說，“房價上漲直接關系到老百姓的切身利益，既是對開發商社會良心的考驗，更是對政府駕馭市場經濟水平和能力的檢驗”。房價上漲的確關系到老百姓切身利益，有房的老百姓盼漲，沒房的老百姓盼跌，恐怕不是簡單打壓能夠了事的。市場經濟下，社會良心的道德訴求能發揮多大約束力，是個懸念。把樓市回歸投資市場的本義，以經濟手段處理經濟問題，也許是根本的解決之道。深圳政府正面臨著一場經濟大考。

　　對沒錢的老百姓來說，倒是有個重大利好——今年年底前，深圳將有6000套政策性住房入市，其中1000套為只租不售的公共租賃住房，5000套為經濟適用房。今年深圳開工在建的經濟適用房將達2.5萬套。不過，這些政策性住房的對象是戶籍人口，你還得有個深圳戶口。

　　深圳市國土房產局新聞發言人黃珽曾經表示，政府有責任解決中低收入家庭的住房問題，高收入家庭買豪宅由市場決定。到2010年深圳將保證本市常住戶口的人士擁有或租住一套住房，“居者有其屋”，也就不跟著房價忽悠了。