房價該不該進“籠子”

　　——南京試水地方政府調控房價引發(fā)爭論

　　今年5月以來，面對再次飆升的房價，南京市首開地方政府動用行政手段調控房價先河，對商品住宅實施以“政府指導價”為核心的價格監(jiān)管制度：核準基準價、限定利潤率、規(guī)定最高漲幅5%……

　　這一措施出臺一個月，引發(fā)各界高度關注和激烈爭論，開發(fā)商、普通市民、專家學者等紛紛加入其中。

　　“今年南京的房價就像脫韁野馬，一天一個價，讓人心驚肉跳。”一位南京購房者向記者說。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，今年4月南京普通商品住宅價格同比漲幅高達11.5%，創(chuàng)下兩年來新高；5月份南京房屋銷售價格同比又上漲了9.2%，位居全國第6。而在2006年上半年，南京住宅價格漲幅只有2.1%，2005年全年僅為3.5%。

　　房價飆升引起南京市政府高度重視，從5月11日至5月24日短短半個月內，南京市物價局聯(lián)合房管、稅務、國土等6部門連續(xù)發(fā)出3個文件，對房價進行調控。

　　南京市物價局副局長張瑞忠告訴記者，此次調控的核心是對房價實行政府指導價管理。所謂“政府指導價”也就是“基準價”，其構成是成本、利潤加稅金三部分。文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤率不得高于8%，在核準基準價的基礎上，開發(fā)商最高加價幅度不得高于5%。樓盤銷售行為也要規(guī)范，必須執(zhí)行明碼標價、“一套一價”、在銷售現(xiàn)場醒目位置標示并在網(wǎng)上公示等規(guī)定。

　　“此外，考慮到今年四五月份的漲幅足以給開發(fā)商帶來超額利潤，我們還規(guī)定，‘尚未銷售面積部分應低于2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格’，即‘只能降不能漲’，這條規(guī)定將持續(xù)一段時間。”張瑞忠說，“遏制開發(fā)商亂定價、哄抬價格，甚至一天兩價的違規(guī)行為，已經(jīng)到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤價格在兩個小時內竟然上漲了1200元，引起了市民強烈不滿。市場經(jīng)濟不是隨口喊價，政府該調控時就要出手。”

　　【開發(fā)商】

　　政府管房價是“開倒車”

　　記者采訪了解到，這3個文件一出，立刻引來對立的兩種觀點，老百姓拍手稱快，開發(fā)商卻公開叫板。北京華遠集團總裁任志強甚至在其博客上連續(xù)撰文“炮轟”南京市物價局，稱其動用行政手段調控房價是回到了計劃經(jīng)濟時代的“開倒車”行為。

　　任志強說：“自由市場中早上賣的菜與晚上賣的菜的價格是不同的，因為時間差給了顧客討價還價的條件，也給了小販們定價的自由權。價格是根據(jù)市場需求與供給的情況博弈而產生的，政府是否應在明碼標價時限制小販們的自由調價權呢？是否要把每一棵白菜都標上價格而不能調整了呢？”

　　南京市某房產老總說，物價局規(guī)定開發(fā)商利潤率為8%，而稅務局多年來一直按20%的利潤率來預征樓盤稅收，很顯然，物價局與稅務局自相矛盾，對開發(fā)商來說是不公平的。

　　一名房產銷售經(jīng)理告訴記者，南京此次調控僅僅從控制某個商品房價格本身入手，這是“揚湯止沸”而不是“釜底抽薪”，很難有成效。政府該做的是減緩地價上漲速度、抬高房地產準入門檻、嚴厲打擊哄抬房價的企業(yè)，從構成房地產成本的幾個主要部分來入手，才能最終控制房價。

　　“一房一價”不能從根本上解決目前市場供不應求的狀況，物價部門人力物力有限，也未必能對每套房價進行準確的審核，因此，從市場狀況和實際操作層面看，其實施效果未必樂觀。

　　【建設部門】

　　“市場失靈”需要行政手段

　　南京市建設部門一位負責人告訴記者，南京房價新政已經(jīng)引起了建設部的關注，南京市已將有關情況向建設部做了匯報。

　　這位負責人說，南京房價新政符合價格法相關規(guī)定：“與國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格可以實行政府指導價。”住房從來就不是一個普通的商品，房子是關系到百姓基本生活的頭等大事。而且，江蘇省在1998年就將普通商品住房列入了政府指導價格商品的目錄，南京的做法是符合法規(guī)的。

　　這位負責人說：“當前，南京商品住房供不應求，房價呈現(xiàn)較快上漲勢頭，部分開發(fā)企業(yè)乘機抬高房價以及不規(guī)范地調整價格，使正常的價格形成機制產生了部分扭曲。政府動用行政手段加強價格監(jiān)管在一定程度上彌補市場缺陷，有利于促使價格回歸到正常的市場價格上來，保持房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。”

　　他說：“市場手段和行政手段是管理市場經(jīng)濟的兩大基本方法。在正常的市場秩序下，我們以市場機制管理為主，在市場失靈的特殊情況下，行政手段成為管理市場經(jīng)濟的一個重要手段，畢竟市場經(jīng)濟不是隨口喊價。”

　　南京大學教授葛揚說，政府動用行政手段調控房價，在其他市場經(jīng)濟國家并非沒有先例，日本、香港的房地產泡沫破滅也說明，放任房價過快上漲對一國經(jīng)濟是有傷害的。我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟，但是對農資、糧食、燃料油等價格仍然實行政府指導價，就是為了保證廣大群眾的利益。南京出臺房價調控措施也是為了保障中低收入階層的基本居住需求。

　　記者采訪了解到，普通市民對南京房價新政積極擁護。一位姓秦的工程師說，政府部門一般不敢輕易碰房地產價格，因為每一家開發(fā)商背后都站著無數(shù)利益群體。南京此舉在鐵板一塊的房價問題上撬開了一道裂縫，在全國吃了螃蟹，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得擁護。

　　“房價不見得會下跌，但至少一天之內漲兩三次價的荒唐把戲不能再玩，‘一開盤就漲500元’的宣傳廣告不敢再打，市場秩序規(guī)范了。”準備購房的市民朱鵬說。

　　調控房價成效幾何？

　　“行政調控不符合市場規(guī)律，注定會成為‘空調’！”“不賣房，10月后必有報復性反彈！”新政甫出，房地產開發(fā)商就通過各種途徑給主管部門施壓，甚至以不報價、不賣房來軟抗，地產商與主管部門的“暗戰(zhàn)”已然上演。

　　“新政出臺不到一個月，房價過快上漲的勢頭得到了遏制，開發(fā)商亂抬價、亂炒作的現(xiàn)象明顯減少，購房者的恐慌情緒也得到了緩解。”張瑞忠如此描述新政的執(zhí)行成效。

　　在開發(fā)商的觀望氣氛中，南京市物價部門已對40多家樓盤的價格進行了審核，對浦口區(qū)一家“頂風作案”擅自調價的樓盤進行了封盤查處，有消費者投訴，兩天內這個樓盤的價格從每平方米2600元上漲到了3000元。同時，4家虛報成本的樓盤也被“擠水分”，其中最多的一個樓盤每平方米大概減少了300元。

　　業(yè)內人士認為，房價調控還要關注其可持續(xù)性，尋求長期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制過快上漲方面，是必要的、有效的，但從長期來說，還是要著眼于增加有效供給、滿足居住需求。一是增加土地供給，二是平衡目前畸形的房價收入比，增加居民有效收入。

　　對南京房價新政究竟能在怎樣的程度上遏制飛漲的房價，人們正拭目以待。

　　新華社“新華視點”記者 鄧華寧 姚玉潔

　　(新華社南京6月24日電)