北京報道 本報記者 賈海峰

　　記者從北京市土地儲備中心獲悉,截至6月22日,北京市公開"招拍掛"市場僅轉讓4塊土地,而原計劃6月份的供地是34塊。

　　繼北京市公布未來3-5年的中長期供地計劃后,在公開土地市場上有節奏地控制供地速度,同時也加快了"協議轉讓"的存量土地消化。記者調查了解到,"協議轉讓"土地正在以每年1000萬平方米的速度消化。

　　二手地市場脈動

　　據了解,北京市在2004年"8·31"大限到來之前有大批地塊集中"過關",這些過關土地有相當部分在這幾年里都處于閑置狀態。隨著國家宏觀調控政策的深入,一些手里有地的中小開發商開始將手中土地出手套現。

　　記者以一家投資公司代表的身份開始在北京的二手土地市場上做調查。通過一則刊登在某網站上的土地出讓消息,記者聯系到某房地產顧問公司的曹經理。曹經理表示手中有豐富的資源,請記者前去公司面談。

　　6月20日,記者來到曹經理所在公司時,發現其所謂公司僅為一臨街商鋪,對外掛著

　　曹經理無所忌諱地告訴記者,北京市金融街、國貿、東二環、北三環等地段,他手頭全有資源。

　　記者在曹經理提供的客戶資料上看到,北京東二環某商務寫字樓和服務式公寓建設用地,作價28億元。

　　"這是北京一家小開發商,本來想自己做的,因為缺錢打算轉讓。"曹經理告訴記者,這個地塊位于北京東二環的"CBD輻射區",該地塊開發商是2002年通過"協議轉讓"獲得的,目前僅做完了一級拆遷工作。

　　6月22日,記者采訪北京一家知名房地產投資顧問公司的市場部經理,該人士表示,自2005年以來,北京市通過這種"地下渠道"轉讓的土地面積至少在1000萬平方米以上。

　　那么誰才是北京二手土地市場的主力買家?

　　記者調查后發現,外資和國內大開發商都不是這些二手土地市場的主要買家。一些急欲在北京發展業務的外地中型開發企業才是這些高價土地的買家。

　　"別看國內這些大開發企業,真到拿十幾個億出來的時候也拿不出來。"上述房地產顧問公司市場部經理說,他本人經手的幾塊優質土地都是賣給外地中型開發企業的。因為國內大多數大型開發企業,單筆購地金額在5億元以上的都需要向總部審批,所需時間往往在1個月以上,土地早就有了新買家。

　　"如果是外資,一定要在內地有法人子公司。"曹經理也向記者表示,以前是外資找他們買地比較多,自從171號文實施以后,外資至少需要花半年時間在國內完成法人子公司注冊,時間和資金劃撥上都不能滿足賣家的需求。

　　據透露,這些外地中型開發企業多數是當地的龍頭房企,在當地

　　6月22日,記者在"2007中國地產業戰略發展與投資合作峰會"上碰到了廣東一家民營房地產企業負責人,該負責人曾向記者表示,其代表公司在北京尋找項目。"單價1億元左右,土地面積100畝以下的土地最好。"該企業負責人說。

　　二手地價3年漲300%

　　"炒房和炒股都不如倒地賺錢。"上述房地產顧問公司的曹經理告訴記者,現在二手土地市場生意十分火爆,幾個人組成的小土地中介公司一年下來可以賺幾千萬元。

　　他的說法也有理有據。某房地產顧問公司市場部經理告訴記者,北京二手市場的土地價格已經從2004年的水平上漲了300%,個別地段因為房價上漲得快,地價也在以每年30%的速度上漲。

　　地價上漲首先給這些賣地的個人和公司帶來了暴利。據上述市場部經理的說法,目前北京二手土地市場中的土地大部分是"協議轉讓"時期的土地,這些土地當年的成本極其低廉。

　　"當時獲得土地的平均成本在1000元/平方米以下。"中國指數研究院土地總監蔣云峰說。

　　"我們經手的土地多數是600-1000元/平方米吧。"上述某房地產顧問公司市場部經理告訴記者,以其日前剛成交的北京某地塊來計算,土地出讓方當時獲得地塊的價格在800元/平方米,如今出手的價格在2600元/平方米,該地塊面積在10萬平方米左右。出讓方從中賺了1.8億元。

　　"土地掮客"每成功撮合一筆交易,也會從交易雙方提取高額的回扣。

　　"目前行規在1%-5%之間,具體要看交易金額。"上述房地產顧問公司市場部經理說,現在二手土地市場的中介公司日漸專業化,多數中介公司都是一些有房地產行業背景的人所開,公司里有10多個業務員。

　　這些土地中介公司的業務五花八門,其中幫外地開發商和外資投資商在北京找項目僅是其中之一。一些規模大的房地產顧問公司還有相當業務比例是在幫北京的一些大中開發商找外地的項目,有的甚至能幫北京開發商在外地某城市從一級或二級市場上拿地。

　　曹經理告訴記者,以東二環那塊作價28億元的土地來算,中介公司可以從中抽取3%的回扣。

　　"其實也有銀行分利。"上述房地產顧問公司市場部經理說,一些轉讓手中土地的企業在銀行有貸款,而這些貸款早已到期,銀行卻也并不急著催還,而是無條件地延期。

　　"銀行知道這些企業手中的地塊一直在漲價,自然也不急著催還錢,"這位市場部經理說,現在地價已經漲到適當的高度,手中有地的企業通過賣地還可以大賺一筆,還上銀行貸款的本息。

　　已出讓地塊8000萬建積空白

　　由于目前二手市場上的土地質量有不少優于公開"招拍掛"市場的土地,許多大型開發企業也選擇從二手市場上拿地。據記者了解,今年就先后有世茂、富力等開發企業以收購項目公司股權的形式從二手市場獲得土地儲備。

　　"比如世茂前一段時間在三里屯買的那塊地,如果不是收購公司股權,公開市場上怎么能拿到這么好位置的地呢?"上述業內人士表示,萬科、珠江地產、金地等企業先后都嘗試過股權收購。

　　記者翻查了北京市國土局2002年—2006年底的土地出讓資料發現,2002--2005年已出讓住宅用地項目用地面積約7400公頃,規劃住宅總建筑面積為1.5億平方米。

　　然而,截止到2005年底,未形成實際住宅供應的土地面積約為4000公頃,約占已出讓住宅土地面積的53%;規劃住宅總建筑面積約8000萬平方米(包括未辦理銷售許可證的6720萬平方米和已辦理銷售許可證未售出的1250萬平方米),約占已出讓住宅項目規劃總建筑面積的54%。

　　截至2006年10月15日,出讓住宅土地面積約544公頃,約合1000萬平方米規劃住宅總建筑面積,為去年全年成交住宅用途為主的土地面積(約278公頃)的196%。有分析人士表示,含2006年出讓的1000萬平方米規劃建筑面積在內,最近幾年來出讓的至少8000萬平方米建筑面積沒有形成商品住宅有效供應。