葉國(guó)靖

　　“上海的這個(gè)0.5%，其實(shí)不是一劑猛藥，而是溫柔一刀。”

　　與上海形成比較的是：北京從去年12月1日起對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓的二手非普通住宅，按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅

　　一波未平一波又起。繼北京、杭州先后開(kāi)征二手房土地增值稅，上海亦打破緘默。從7月15日起，上海對(duì)本市個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征收土地增值稅，轉(zhuǎn)讓普通住宅則暫免征。

　　昨天傍晚，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在上海財(cái)稅官方網(wǎng)站看到一則《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(滬地稅地[2007]26號(hào))，發(fā)文單位為上海市地方稅務(wù)局。上海開(kāi)征土地增值稅終于水落石出。記者致電12366納稅服務(wù)熱線(xiàn)，工作人員確認(rèn)了上述征稅消息。

　　該通知顯示：個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房的，仍按規(guī)定暫免征收土地增值稅。根據(jù)滬地稅流〔2005〕59號(hào)文件的規(guī)定，普通住房必須同時(shí)符合下列條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；(2)單套建筑面積140平方米以下；(3)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米，外環(huán)線(xiàn)以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。

　　不過(guò)，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿(mǎn)五年的，免征土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收；居住未滿(mǎn)三年的按規(guī)定征收。

　　從2007年7月15日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿(mǎn)三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的減半征收。

　　對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，各地進(jìn)展不一。

　　“上海的這個(gè)0.5%，其實(shí)不是一劑猛藥，而是溫柔一刀。”上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理施宏睿昨天晚上在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，與上海形成比較的是：北京已經(jīng)先行一步，從去年12月1日起對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓的二手非普通住宅，按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的全額征收，滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的減半征收，滿(mǎn)五年的免征土地增值稅。

　　與之對(duì)比，原定在元旦出臺(tái)之后又被叫停實(shí)施的杭州征收土地增值稅計(jì)劃從今年2月起開(kāi)始落實(shí)。其土地增值稅的征計(jì)有兩種方式：個(gè)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)既不能提供購(gòu)房發(fā)票，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，征收土地增值稅扣除項(xiàng)目金額難以確定的，可采取核定征收辦法，即按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格金額的0.5%征收率征收土地增值稅——杭州的這一舉措與之一致。

　　“對(duì)于后市，我還是比較樂(lè)觀的，畢竟稅率是比較低的。”美聯(lián)物業(yè)顧問(wèn)(上海)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿稱(chēng)，忽然出臺(tái)這一政策與當(dāng)下繁榮旺盛的成交行情有關(guān)。

　　天天房展網(wǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)披露，“5月以來(lái)，上海樓市的成交量呈現(xiàn)急劇攀升之勢(shì)。整個(gè)5月份成交總量達(dá)到272.81萬(wàn)平方米，環(huán)比增加30%，交投兩旺。5月成交量在100套以上的樓盤(pán)多達(dá)41個(gè)之多，多數(shù)都出現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象，從而使本月27個(gè)交易日中的7個(gè)交易日成交量超過(guò)1000套，這也是前所未有的紀(jì)錄。”

　　“今年過(guò)年前后，二手房市場(chǎng)的氣候漸漸明朗起來(lái)，部分壓抑的需求逐步釋放出來(lái)，消費(fèi)的羊群效應(yīng)顯現(xiàn)，一波補(bǔ)漲行情隨之到來(lái)。”上海中原物業(yè)代理有限公司法律及交易按揭部總監(jiān)羅亞?wèn)|告訴本報(bào)記者，“土地增值稅政策一出，觀望是短暫的，或?qū)⒊霈F(xiàn)短時(shí)間的盤(pán)整與小幅震蕩。不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，除了20%個(gè)稅是否強(qiáng)征，政策利空已經(jīng)基本出盡，大勢(shì)將繼續(xù)一路上行。總體而言，這一政策是溫和的。”

　　事實(shí)上，2005年上海已經(jīng)有了類(lèi)似的政策舉措。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，從2005年6月1日起，上海統(tǒng)一對(duì)“花園住宅”征收土地增值稅，最高稅率可達(dá)60%，最低30%。上海市政府并未公開(kāi)發(fā)布消息，而只是在各區(qū)房地產(chǎn)交易中心張貼征稅通知。政策規(guī)定對(duì)持有花園住宅不滿(mǎn)三年而轉(zhuǎn)讓者，全額征收土地增值稅。稅率按累進(jìn)制計(jì)算，以不同的增值額為稅基，稅率在30%到60%之間；對(duì)持有時(shí)間在三年以上五年以下者，則減半征收。對(duì)持有五年以上轉(zhuǎn)讓者，將根據(jù)稅務(wù)部門(mén)審核結(jié)果——屬于自住房產(chǎn)的花園住宅，免于征稅；屬于投資房產(chǎn)的，則要繳納土地增值稅。據(jù)了解，由于

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