住房抵押貸款證券化對于啟動并搞活住房抵押貸款二級市場有著深刻的作用。(蔡蔚/攝)

　　記者近日采訪獲得確切消息，中國建設銀行和中國工商銀行已做好了住房按揭證券化的方案，首批各拿出200億資產實行證券化，并已報請國務院批準。于是，市場傳出預測消息，今年內，住房按揭證券化這一全新的業務將會攪動金融界和房產界。業界的心底話

　　住房按揭證券化其實在國內已研究了數年，但國內有太多相關東西不成熟甚至不具備，真正試行這項創新業務，還需要太多工作先行。具備條件開展此業務的銀行實際上并不想盡快推開此業務，因為這與銀行目前的經營目標有所背離。“各銀行爭辦此業務，志在創新，博頭彩，創造社會影響。”建設銀行一位曾隨人行和建設部到美國考察住房按揭證券化的人士在近日接受記者采訪時透露心底話。因為這些心底話與目前開展住房按揭證券化較高的呼聲相悖，這也與目前多家銀行宣稱申辦此業務的大背景格格不入。

　　此言論并非個別人的獨家唱調，工商銀行一位多年從事房地產按揭業務的人士在接受記者專訪時也表達了同樣的觀點，他認為，銀行表面上在積極爭取開辦此業務，實際上并不積極，因為銀行并不想將自己的優良資產出賣，而房產按揭正是多個貸種中最優良的品種，更何況，大銀行對資金的需求并不迫切。但銀行必須走這條路，主要因為金融資產證券化是一種國際趨勢，而住房按揭證券化正是該業務的一種開端。

　　正是在這種現實下，今年內，住房按揭證券化極有可能走向中國銀行業、證券業、廣大中介機構和投資者。然而，目前，業內人士的擔心憂慮似乎多于期待，該業務能像美加等國家那樣規范紅火嗎？還是一開始就會走樣，像股市那樣先試行再規范？大家心中并沒有多少底。它將考驗各種滯后或空白的法律法規，考驗中介機構的信譽和實力、中介市場的成熟度、按揭者的質素和違約率、投資者的權益受保證程度等等。

　　住房按揭證券化前景一片燦爛，然而這種前景何時能在中國大陸出現，多位業內人士不敢作樂觀預測。轉化銀行風險

　　對美國和加拿大住房按揭證券化不甚了解的人可能會很困惑，住房按揭為何實行證券化呢？按揭人能按約支付供樓款，否則，銀行將權益樓房進行處理，這不就解決問題了嗎？中國工商銀行廣東省分行營業部房貸處蘇小薇對此頗有研究。她說，資產證券化的明顯的好處就是，將流動性較差但將來能產生穩定現金收入的固定資產打包，出售給信托公司，由中介機構評級定價，承銷商負責發行證券。銀行可以很快回籠資金，提高資產的變現能力。而住房按揭證券化則是銀行將按揭人(債務人)抵押的房產打包，組成資產池(即將相同期限、相同金額、相同利率的按揭樓宇組合)，由中介評估機構定價。銀行將此資產賣給承銷商，獲得回籠資金。承銷商發行證券，并將其最終上市。投資者享受固定收益和上市帶來的溢價收益，當然其中也不乏風險。做的沒有說的急

　　為何選擇建行、工行試點住房按揭證券化業務呢？據一位權威人士向記者介紹，有關部門最初為開辦此業務的銀行開具了幾個條件：必須連續3年整體盈利；注冊資金在10億以上；房地產按揭余額達1000億元。而目前符合此條件的僅有建行和工行。兩家銀行的房地產按揭余額均達1000億元以上，其中工商銀行達1000多億元，而建行則因較早開辦住房按揭業務，目前其房地產按揭余額逾1700多億元。

　　這幾年房地產按揭增長迅速，建行系統去年新增住房按揭金額770億元，但回收金額也很理想。去年新發放的住房按揭貸款遠超過年初計劃。估計今年的發放額度比去年多，而不會減少。工商銀行的住房按揭貸款雖比建行遲，但增長速度頗快。但兩家銀行的專家都稱，目前，此項業務貸款余額在所有貸種中所占比重并不高，建行不足20%，且業務集中在上海、北京和廣州三地。“開辦住房按揭證券化，銀行完全沒有緊迫性。”工行也不例外。充裕的資金令大銀行感受不到現金流量的迫切性，不太想過早介入此業務。

　　并且，據一位業內行尊透露，在所有的貸種中，住房貸款回收率最高(回收率達95%以上)，風險最小，收益最好，如果將優良資產出讓，這與銀行目前整體的經營目標相背離。

　　然而，目前的表象是，除符合條件的建行和工行已遞交了申請書外，其它的大小銀行都在積極研究此新業務，并尋求開辦此業務的時機。某大銀行一位房地產貸款部的負責人點破這種表里相悖的做法時稱，在競爭激烈、入世在即的背景下，各銀行都志在創新，博個頭彩，制造其社會影響。也許，目前銀行并不感到資金存貸匹配期限所帶來的問題的嚴重性，但隨著放貸額度和存量資產的急劇增大，這個問題將日益凸現。僅靠吸存增加資金已不能解決問題，將所有貸種的金融資產證券化將是必須的手段。拿來的東西會否走樣？

　　盡管銀行“口是心非”地在積極申請住房按揭證券化業務，并在有關專家的鼓吹下，透出消息稱，年內可能開展此業務。但業內兩位資深人士(其中一人曾參與制定一家銀行開辦此業務的方案)向記者稱，理論上，方案是可行的，但實際操作性很差。基于國內現實的理由有四：一，住房按揭證券最終必走上市之路，但目前證券市場仍很不規范，證券市場的效率較低，不會識別證券的優劣；二，中國沒有真正權威的評估機構，這令金融資產證券化從一開始就難令投資者作出投資決策。而在國外，標準普爾、穆迪等早已成為國際上評定等級的絕對權威；三，對于真正有實力的機構投資者而言，證券市場還沒有準入機制，保險公司等還不能直接入市，相關法律至今沒有一個明確的說法。沒有大的機構投資者介入，此業務難以得到很好的發展；四，國內還沒有一家專門的保險公司，更沒有相應的險種為此證券提供擔保，確保投資者在遇到各種風險時也有較好的權益。五，除建行和工行外，其它銀行的住房按揭存量不足1000億元。另外還存在專門證券公司的啟動資金如何籌集，相關法律法規如何盡快配套等等問題。

　　不少業內人士擔心，在相關條件還不成熟的情況下，匆忙上馬這個對銀行業和證券業都屬全新概念的業務，會否走樣？雖然有關部門均赴美國實地考察。拿來的東西未經改造不可能適合國情。債券是否受追捧

　　這種債券面世后會受到追捧嗎？業內人士持謹慎樂觀的態度。建行人士稱，扣除銀行的手續費外，以目前的貸款利率五年期以內為5·３1%、五年期以上為5·５8%計，此證券的利率確實較同期存款利率高。但由于債券持有人須自擔風險，可能對一些求穩定收益的投資人沒有太大吸引力。

　　工行蘇小薇卻對此較為樂觀，她說，此債券可以浮動利率，期限不同，品種多樣。投資者可以自由選擇投資。此外，發行人還可以實行超額擔保和預提風險基金及信用隔離的手段增強債券的信用等級，而政府擔保和履約保險也將可以增加債券的信用。投資者肯定會優先選擇此債券。

　　但也有業內人士認為，中國目前的資本市場中，債券市場交投清淡，債券的交易無法與股票、國債相提并論，若住房抵押債券利率為浮動利率，則更缺乏投機性，從而使住房抵押債券也交易清淡，這又導致發行市場的困難。

　　住房抵押貸款債券是否會受追捧，將視乎如何設計，信用如何增級。(本報記者謝艷霞)

　　概念：住房抵押貸款證券化

　　住房抵押貸款證券化是指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者，缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流通的證券。

　　相關報道：多家銀行籌劃住房貸款證券化房產按揭是銀行多個貸種中最優良的品種。

　　據中央電視臺報道近日，中國工商銀行有關負責人在一個新聞發布會上透露，籌劃已久的住房抵押貸款證券化有望2001年年內推出。據了解，包括中國工商銀行、中國建設銀行和開發銀行在內的多家銀行基本完成籌備工作，只要政策允許，就可以進入試點運作階段。

　　在去年初召開的上海住房抵押貸款證券化研討會上，中國人民銀行副行長吳曉靈指出，住房抵押貸款證券化是銀行資產證券化的一個切入點，是國際金融創新的一個新亮點。要積極努力，創造條件，加快上海及中國住房抵押貸款證券化的實施步伐。隨后，在4月底，中國建設銀行副行長張恩照在北京宣布，建行個人住房貸款余額已率先突破1000億元大關，并透露，建行住房抵押貸款債券日前已獲中國人民銀行批準，近期將進入實質性操作階段。去年10月，建行和工行各自向中國人民銀行上報了發行一定額度的住房金融債券的方案。

　　目前人民銀行正在對此進行研究，也正在加緊制定《住房抵押貸款債券發行管理辦法》，使這項業務在開辦之初就能有規可循。除四大國有商業銀行外，其他多家銀行也將積極推出住房貸款證券化業務。

　　淵源始于60年代的美國

　　資產證券化是一個涵義較廣的概念，凡通過在金融市場發行證券來籌資的行為都可歸于此列。它最早是指通過在資本市場和貨幣市場發行證券籌資的直接融資方式，如發行股票、企業債券、商業票據等(可稱為“一級證券化”)。隨著金融業的發展，開始出現通過向市場發行資產支持證券，將信貸資產進行技術處理和市場交易，最終實現融資的方式，這就是后來金融業所稱的信貸資產證券化(可稱為“二級證券化”)。

　　住房抵押貸款證券化始于60年代末的美國。當時，由于通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動并搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。

　　操作運作流程

　　銀行確定目標，即規模。將期限相同、金額相同、利率相同的資產(抵押物)組成不同的資產池。使其標準化，以便可以測定現金流量；將此資產出售給特設的有實力、有信譽的信托投資公司，銀行回籠資金；信托公司內外進行信用增級；評估公司對證券進行評價定級；信托公司選定證券公司，由其負責承銷債券或上市。南方日報