本報記者 張曉玲

　　地產公司開始大舉拿地，仿佛是一座橋梁：一端是有著巨大增值潛力的中國土地市場；另一端則是期待著分享增值收益的國際資本。而有著最大“地主”之稱的碧桂園上市造就首富的神話，更將這一“中國夢”推向了頂峰。

　　在港上市房企市值已跌八成多

　　華爾街的寒流導致每天都有私募、對沖基金在回縮至本土，他估計總數會達到4萬億

　　由于次貸危機的蔓延，昌盛中國在今年年初的IPO中，遭遇國際投資者冷落———認購額不足，被迫放棄了上市計劃。除昌盛外，恒大地產等公司，由于同樣原因上市未果，今年也不斷傳出資金鏈緊張的消息。而勉強打折上市的建業地產、茂業國際，上市后市值縮水六成以上。

　　“所有外資，目前對中國的房地產業是封閉的。”剛剛從華爾街考察回來的瑞銀投資銀行中國區主管蔡洪平說，華爾街的寒流導致每天都有私募、對沖基金在回縮至本土，他估計總數會達到4萬億。從年初開始到現在，在香港上市的所有房地產公司市值已經跌了80%多，目前只剩下15%左右，“現在不存在定價問題，因為沒有價，沒有市。”

　　在實體市場，中國房地產只漲不跌的神話被打破，不僅價格下跌，且樓市成交低迷已持續一年多，至今未見根本性反轉。

　　曾成功投資過綠城中國、遠洋、SOHO中國等公司，被視為地產公司的“洋財神”的渣打直接投資有限公司董事總經理陳凡透露，信用評級機構穆迪日前給渣打所投資的幾家地產企業的評價是，“銷售額下來了，但是成本沒有下來，資金缺口出來了。”

　　他現在最關心這些公司資金鏈是不是斷了，資金鏈一斷幾乎就套牢了。

　　蔡洪平說，國際投資者擔心有些公司過不了這個冬天。“現在外資投進來的已經苦不堪言，這種痛苦表面上沒什么，其實心里非常難受，土地沒法轉讓。”當投資者對于內地房產的信心喪失，那么“資產買賣”的模式就不可持續，當初為博上市的投行和地產公司都不得不重新考量雙方的合作。

　　尷尬的對賭協議

　　由于房價下跌，此前協議約定的盈利水平根本無法實現，雙方如果還想合作，就要互相妥協

　　前述昌盛中國內部人士透露，昌盛的財務危機，源于兩筆將于今年年底到期的債務。一筆是昌盛中國向高盛旗下創投基金發行2.5億美元的可贖回可轉換債券，利率為7%。若昌盛沒有在債券的年期內上市，創投基金可要求昌盛按預定價格回購該債券；若昌盛中國未能在年期內償還本金，該項可轉債的利息便按每年21%計算。

　　另一項是昌盛和香港蘇格蘭皇家銀行簽訂的一筆貸款協議，本金為6.48億港元，利息按每年13%計算。

　　雖然此前昌盛中國賬面有4億元現金，但遠不足以支付這兩筆債務。

　　據知情人士介紹，在合作初期，出于對資產價格上漲的預期，擬上市公司向投行要價過高，投行為保護自身利益，需要一定的對賭協議規避部分風險。內容包括對利潤的要求、以及上市時間與股權比例分配、股權回購等。碧桂園、恒大等，均與投行簽訂類似的對賭協議。

　　如恒大與投行的對賭協議約定，若恒大明年上市，則投行可獲得70%的回報率；若不能上市，則恒大需以現行市盈率回購相關投資者股份。

　　“由于房價下跌，此前協議約定的盈利水平根本無法實現，雙方如果還想合作，就要互相妥協。”一不愿透露姓名的投行人士稱，一些擬上市房企以經濟形勢不好為理由，要求調整之前對利潤預期的承諾，并涉及企業資產估值和發行價格的降低，而投行也認可這一行為，否則企業破產，之前的投入就付諸東流。

　　如第一輪私募即出讓33%股權的恒大地產董事長許家印，在上市折戟后，迅速擴張帶來的超過110億元的銀行貸款、超過100億元的土地出讓金懸在頭頂。美林等投行沒有馬上要其履行對賭協議，而是在今年五六月，恒大資金鏈斷裂傳言最盛的時候，幫其進行了第二輪私募，籌資6億美元，緩解了資金危機。

　　降價并下調開工面積

　　其他如碧桂園、萬科、富力等，不僅降價博取成交量，而且還紛紛下調了開竣工面積

　　為了共渡危機，未能及時“出逃”的外資充當了地產公司的“謀士”。

　　曾參與昌盛中國IPO的高盛內部員工告訴記者，由于對再次IPO沒有把握，高盛希望昌盛盡快將旗下項目轉手，以求收回投資。

　　而對于恒大來說，6億美元仍不能解渴，投行們的再次投入，只是進一步稀釋了許家印在恒大的股權。從黃金周開始，恒大開始了降價自救之路，旗下18個新盤低于周邊30%入市；到了年底，恒大廣州又發起第二輪降價，恒大金碧天下別墅產品僅需首付9.8萬元就可擁有。

　　恒大的戰略投資者之一，美林全球商業房地產投資部中國業務主管蓬鋼對恒大的降價策略表示認可。他說很多新盤開了，會回收許多資金。美林不會放棄恒大，將會繼續持有這家公司。他透露，美林所占的恒大股權比例，將視恒大最終IPO定價而定。

　　另一家受到多家投行青睞的地產公司遠洋，則在第四季度大幅調低了北京在售項目的價格，不僅將遠洋山水尾盤以最低6.5折清盤，而且新開盤的遠洋沁山水調低至11000元/平方米，大大低于周邊項目；今年入市的新盤遠洋萬和城等也大幅降價，幅度達30%以上。接近遠洋的人士認為，不排除外資投行對于遠洋高層決策的影響。

　　其他如碧桂園、萬科、富力等，不僅降價博取成交量，而且還紛紛下調了開竣工面積。他們認為從保護投資者利益出發，目前保有現金量是最重要的。

　　“最重要的辦法就是收縮，你少蓋點房子。”陳凡的建議是收縮戰線，此外還可以想辦法延遲繳納地價款。在交了一定的保證金后，剩下的錢可以跟相關部門談，能不能延長一段時間。

　　大公司伺機出手兼并

　　萬科、遠洋、保利等占了市場先機，手頭資金充裕的公司，也在密切尋找并購機會

　　“房地產商應該降價圖存，否則中小地產商只能面臨被兼并。在明后兩年，房地產行業會有比較大的整合。”長期致力于外資投資的香港社科院世界經濟研究所所長曹明福表示，業內普遍認為，此前地產業的并購雖然一直在進行，但缺乏大的區域性整合。而昌盛中國整售傳聞，揭開了房地產業兼并重組的大幕。“這一輪的調整到明年，將帶來更大的兼并動作。”

　　萬科董事長王石在12月初的企業家年會上透露，在市道不好的2008年，萬科的市場占有率反而上升了50%。多家券商研究報告顯示，低迷的市場行情有利于優質企業勝出，并淘汰那些產品性價比不高、生產率低下的企業。

　　12月17日，國務院部署房地產業健康發展三項措施，首次提出“為房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務”。對此，上述多位投行人士對記者表達了一致的看法，認為這是投機型外資套現離場的一個機會，他們會借此推動所投公司之間的并購整合。而萬科、遠洋、保利等占了市場先機、手頭資金充裕的公司，也在密切尋找并購機會。明年，一場地產業真正的兼并大戰將會上演。

　　“萬通近期研究的都是進取、進軍，都在研究新項目，研究并購。”萬通地產董事局主席馮侖并不諱言準備在當前的寒冬時刻尋找行業并購目標。“當然這個時候我們仍然要注意安全，仍然要控制風險，把兩件事情都處理好。”

　　不過，渣打等強調他們對內地房地產公司的投資是長期的，因為剩下的公司會更加優秀，而投行也不再僅僅看這些公司的土地儲備，而是要看其是否有清晰的商業模式，以及財務是否健康，產品性價比是否優于同行等。“那時，這個行業才真正富有競爭力，”陳凡認為，外資不會全部撤離中國市場。