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地產業遭遇外資投行大撤退
地產業遭遇外資投行大撤退
金融風暴的連鎖反應，導致外資開始回撤；“土儲型”模式淪陷，地產公司謀求降價圖存
★核心提示★
看準一家質地不錯的公司，給其投錢，獲得部分股權，再對其精心重組、包裝，推動上市，然后快速轉手套現，尋找下一個目標……曾經，這是外資投行在中國房地產市場上得心應手的游戲。從大約2005年開始，他們成功地把包括富力、綠城中國、世茂、碧桂園等在內的地產公司通過香港送進了國際資本市場。在這個過程中，土地儲備成為融資成功與否的重要砝碼，而內地的土地、房產升值和人民幣升值預期，為外資投行帶來了巨大的獲利空間。
進入2008年，昌盛中國、恒大上市折戟，龍湖、卓越等壓后上市，國際投資者對內地房地產業開始看空，原本為博上市大量拿地從而負債率極高的擬上市房企，一下子陷入了尷尬甚至危險的境地。他們的幕后推手外資投行，也一樣騎虎難下。退地、降價、下調開工面積，成為他們給予地產公司最多的建議。與此同時，新一輪的兼并重組也在醞釀。
“等一等自然會有消息，現在說對(交易)雙方都不好，”12月20日，面對昌盛中國將被整體出售的傳聞，其內部人士對記者說。
11月中旬，昌盛中國旗下廣州中華廣場緊急召開新聞發布會，坦言母公司出現資金問題，不排除為解困而出售中華廣場；后又爆出因負債率過高，昌盛中國不排除整體沽售公司資產，作價8億元，接手的是廣州一家上市地產公司。
外資投行的“獵物們”
一長串今年上市未果的地產公司名單身后，閃現著美林、高盛、渣打、瑞銀等投行的身影
昌盛此番的大債主，正是美國五大投行之一的高盛。據接近昌盛的人士透露，昌盛資金鏈緊張的原因，除了與高盛簽訂上市前對賭協議外，還有擴張帶來的巨大資金缺口，為了順利在香港上市，昌盛于去年大舉拿地。然而今年年初，國際資本市場普遍開始看淡中資地產股，昌盛上市計劃被迫擱淺。
“昌盛極有可能成為這輪調整第一個倒下的地產公司，”廣州一資深業內人士表示。業內普遍預計，明年將有更多的地產公司面臨被收購的命運。
根據昌盛中國的招股文件，上市前該公司土地儲備約120萬平方米，賬面上約有4億多元現金，負債率高達60%。
昌盛并非個案，它的身后，還有一長串今年上市未果的地產公司名單：恒大、卓越、恒盛……他們同樣面臨擴張太快、負債過高的風險。而他們的身后，閃現著美林、高盛、渣打、瑞銀等投行的身影。
“三年前，是投行主動來找我們的，”浙江一家地產公司高層對記者說，那段時間外資投行紛紛來中國尋找合適的地產公司合作，幫其運作上市。投行最看中的，是公司的土地儲備。”
“SOHO中國在上市之前，所有的投行，無一例外地鼓動我們大舉拿地，有地就有錢成為香港資本市場審視中國概念房地產企業的重要因素。”SOHO中國董事長潘石屹回憶，SOHO也曾為缺地而苦惱。
以機構投資者居多的萬科，也曾在去年拿了多塊高價地，“不拿地，投資者不樂意，而那時拿地肯定都是高價，”萬科總裁郁亮表示。
在安邦咨詢首席分析師賀軍看來，內地房地產市場上，本土開發商與歐美等外資投行的資本運作模式完全不同。前者主要是賺取房產開發中的增值利潤，而后者則長期在上海等城市進行物業收購，溢價后再賣出，“實際上是一種資產買賣”。
賀軍認為，近年來，國際資本對中國的“資產買賣”正從核心城市的整體物業，延伸至更基礎的資本載體———土地。“此時，國際投資者看中的，是中國經濟增長在全球范圍內的資產重估，所帶來的資產和匯率升值。”
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