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廣州樓市何時見底難預測
□本報記者 王成盛 廣州報道
2008年的廣州樓市在一片跌聲中逐漸落下帷幕。從今年1月份房價首次跌破10000元/平方米整數關口之后，廣州樓價便一發而不可收拾，最低月份均價接近8000元。而據國家發改委和國家統計局的調查數據,10月深圳、廣州房價繼續下跌,分居跌幅榜"冠亞軍"。深、廣同比跌幅分別為15.0%、7.4%。漲得并不是最兇的廣州，如今卻跌得不輕。臨近年關，2009年廣州樓市能否觸底企穩，再次成為爭論的焦點。
2008年的“假摔”
2008年廣州樓市被各界一致認為是最凄慘的一年。按照中原地產研究部日前發布的《2008年11月廣州一手住宅市場監測報告》顯示，11月廣州一手房簽約均價約8200元/平方米。與去年10月的高位11574元/平方米回落至今年11月份8200元/平方米，回落幅度高達30%。
在房價大跌的情況下，廣州商品房銷售量卻并未見明顯回升。著急的房地產開發商不得不使出各種促銷手段，一些被塵封多年的促銷方式又重出江湖。然而，就在開發商喊著房價已毫無降價空間的同時，普通老百姓卻絲毫沒感到房價跌幅有多深。合富輝煌日前在廣州的一次調查顯示，有50%的意向購房者并不認為房價已經大幅度下跌。
實際上仔細分析廣州商品房銷售構成比例就可以明顯發現，天河、海珠、越秀、荔灣四個人口最密集的核心城區房價并未下降多少，仍然牢牢站穩萬元均價。導致均價下降的主要原因是番禺、花都等郊區樓盤的大幅度跌價。
廣州知名房地產專業人士韓世同表示，廣州今年1月—10月的平均房價依然維持9475元/平方米的高位，比去年年度均價8599元/平方米還高出10%。或許這一數據更能說明2008年的廣州樓市。
與此對應的房地產商在2008年的實際銷售收入好像也并未影響多少，房地產商之所以喊世道艱難，最主要的是因為融資不暢。合富輝煌首席分析師黎文江表示，廣州2006年房子均價是9600元/平方米，成交量是670萬平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500萬多平方米。2006年總金額是473億元，而今年是426.8億，僅僅少了26億元，相差并不多。
2009年是否見底？
對于2009年廣州樓市究竟將何去何從，各路人士似乎也難有一個統一認識，觀點差距之大令人咋舌。
不知道是否是為了賣房的需要，部分房地產商對09年房價似乎非常看好。新城市集團董事長曹志偉認為，今年10月樓價上升，但是成交量卻在下降，顯示現在買家多是選擇市中心樓盤購房，因此樓價跌幅不大，可以說現在還是有錢人在買房。他表示，根據公司統計的數據，廣州市在2006年至2008年之間出讓的住宅用地項目僅有20%左右進入了住宅市場，而這一住宅供應量還少于廣州一個季度的住宅成交量。在廣州目前的樓市熊市中他更大膽地預測：“到了明年下半年，廣州市中心樓盤售價肯定要漲20%。”
穆迪機構董事長蓋天佐雖然并沒有看得這么樂觀，但也認為跌價空間不大了。他認為，現在房價已經下跌一年多時間了，最近半年多以來廣州房價大幅度下跌并不是很多，如果這個價格走勢再延續半年，老百姓會習慣目前的價位，所習慣的價位就是正常的價位，所以目前的價格并沒有太多下調的可能。如果有大幅度下挫會是原來定位比較高端的所謂豪宅。豪宅變平民，平民沒有可能再變爛民。總體來講，他認為廣州房價從現在算起到明年5月份左右，房價降幅不會超過10%。
第一太平戴維斯南區董事總經理林木雄則表示，雖然跌幅不大，但調整期將十分漫長。他認為從全國四個一線城市比較來看,廣州市住宅市場整體發展更為理性,泡沫程度較低。廣州市場目前住宅存量不到2萬套,約是今年銷量的一半左右,相對于北京的14萬套、上海深圳的6萬套來說,比較健康。在整體經濟進入新一輪調整期的大環境下,廣州房地產市場,包括住宅和寫字樓市場都將面臨一個較長時間的調整周期,預計2012—2013年市場可能出現新的轉機。
但廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文卻堅決看空，他認為，廣州樓市最近一次“熊市”是在1998年—2003年，當時每年樓價都在下跌，中心區物業歷經了5年下跌，有些只有原值的50%左右。當前情況下，廣州中心區物業跌到7000—8000元/平方米，全市10區一手樓均價跌到6300元/平方米時，樓價才有強力支撐。
合富輝煌對普通購房者的一項調查則顯示，多數被訪者預期未來廣州樓價仍將下降，但其中只有15%的客戶認為樓價還會有大幅下降，55%的客戶認為樓價即使下降，下調空間也比較有限。
供需平衡難言樂觀
不管怎樣，2009年廣州樓市是否見底，最終起決定因素的還是供求關系。
中原地產日前發布的《2009年市場供應預測報告》顯示，由于受市場影響，2009年，全市十區一手商品住宅新增供應量約有4.1萬套、約575萬平方米，將比2008年減少20%左右。
盡管新增供應量大減，但因為存量房數額巨大，明年廣州市場的一手樓供應仍將超過2008年。根據房管局最新數據，截至2008年12月10日，廣州新建商品住宅可售1.87萬套，未售4.37萬套。按此測算，廣州全市十區(不含增城與從化兩市)的可售貨量將達到8.4萬套，可售建筑面積將超過1100萬平方米。而2008年廣州可供出售的一手樓面積在850萬平方米左右，最終成交量估計在550萬到600萬平方米之間。
然而，更讓房地產商揪心的是，廣州未來的土地拍賣速度并不會下降多少，2009年土地供應量仍將達到2.5平方公里。2008年廣州舉行了19宗土地拍賣，10個地塊以低價成交，有7幅住宅用地成交的樓面地價僅為1000多元/平方米，地價已經基本回落到2006年上半年水平。同時參與拍賣的主體已不見以往的大地產商，主要以小地產商居多。按照目前同地區房價，與現在的土地成本和建筑成本相比，這些今年低價土地開發銷售后仍然有不菲的利潤。這無疑會促使這些開發商加大開發速度，最終拉低區域房價。
在需求方面，有專家認為，作為外向型經濟特色鮮明的廣州，即使2009年三季度后世界外圍經濟回暖，最終傳導回來成為消費需求至少還在半年以后。因此2009年廣州樓市的需求量很難迅速恢復。初步計算，2009年廣州商品房供應量將是需求量的一倍以上。由此看來，2009年廣州樓市顯然并不容樂觀。
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