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房地產市場離底部尚遠
趙清
2008年，全國主要城市房地產市場價跌量縮，房地產業渡過了備受煎熬的一年。冬天真的來了，那么春天還遠嗎？也許真的還遠。
經典的周期理論認為房地產處于周期底部應該至少具備4個特征：第一，一些實力較差、抗風險能力較弱的開發商因資金債務等問題而宣告破產，房地產企業破產率也在逐漸增加。同時，由于房地產投資項目減少，使得房地產業就業水平下降，失業人數增加，并進而帶動相關行業特別是建筑業失業人數增加。第二，房地產銷售價格和租金水平繼續維持跌勢，個別樓盤價格甚至跌破物業原值或建造成本。第三，伴隨房價的大幅下跌，房地產交易量進一步減少，空置率居高不下成為市場的普遍現象。第四，房地產糾紛大量出現。
從這些特征來看，2008年還不是中國房地產的底部：企業資金鏈普遍緊張，但破產的很少；房價雖然下跌，但是跌破建造成本者寥寥無幾；房地產糾紛時有報道，但遠非“大量出現”。
如果說2008年房地產波動影響了宏觀經濟的增速，那么2009年，宏觀經濟增速的下滑將影響房地產的需求，進而導致房地產市場繼續探底。這主要表現在兩個方面：第一，目前看不到哪個或哪幾個行業人員會成為購房的主導力量。
過去的10年，房地產銷售每上一個臺階，背后都有某些行業的高景氣度支撐。大型企事業單位取消福利分房和網絡高科技行業的蓬勃發展締造了2000年房地產行業的高景氣；鋼鐵、石化、電力、銀行、汽車“五朵金花”的高景氣引發了2003年證券市場的階段性行情，也創造了房地產03、04年的需求；而06年開始井噴的證券市場和國有銀行上市為代表的金融業大發展更是帶來了06、07年的房地產牛市。2008年第三季度，我國企業景氣指數回落了8.8個百分點，各行業除了采礦業維持在景氣高位之外，掉頭向下的趨勢比較明顯。沒有一個或幾個行業的崛起使得房地產需求爆發性增長。
第二，宏觀經濟下滑帶來的收入增速下降影響居民的住房購買力。統計來看，與2007年相比，城鎮家庭人均收入和可支配收入增速都顯回落態勢。雖然2008年房價出現了下降，但是經濟下滑帶來的收入增速下降還是會影響居民的購買能力。企業家信心反映整個社會對未來經濟的預期，2008年9月，企業家信心指數全部掉頭向下。在這種對未來經濟的悲觀預期下，居民購房意愿大幅降低。央行公布的2008年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查情況顯示，未來3個月打算買房的居民人數占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創1999年開始此項調查以來的最低水平。
另外，從供應角度來看，同樣不容樂觀。如果說新開工面積是增加房地產行業的存貨，銷售面積的增加則相當于消化存貨，二者的差就是整個行業當年的庫存。統計來看，截止到2008年9月，房地產行業的庫存還在不斷增加，累計達到3.32億平方米，同比增長71.51%。供給在不斷增加，銷售面積同比下降了14.9%，全國范圍供求關系的逆轉尚需時日。
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