開發商斷臂融資求生

　　無論怎樣，挺了將近一年之后，房價才微微降了下來。對于開發商而言，如果資金不是非常緊張，降價總是一個痛苦的選擇。

　　房地產開發商的資金，大致包括由自有資金、銀行貸款和房屋銷售回款三部分組成。2007年10月央行嚴控開發貸以來，占房地產資金60%以上的銀行貸款，一下子沒了著落。

　　“北京的部分房地產開發商今年上半年就已經通過錢莊、高利貸、典當等高成本的非正規渠道來解決資金問題了。” 北京大學房地產研究所所長陳國強對《中國新聞周刊》記者說。但這些渠道，仍然難以滿足地產商對資金過多需求。

　　因此，在大幅降價的同時，北京一些房地產企業不得不斷臂求生——將項目轉手他人或與他人合作開發。從10月至今，這一現象愈加明顯。

　　11月14日至12月11日，北京華星置地投資有限公司，轉讓旗下的北京匯超房地產開發有限公司57%股權及46764.24萬元債權；11月13日至12月10日，北京城鄉建設集團有限責任公司，轉讓旗下城鄉京潤(北京)置業投資公司整體產權……

　　在北京產權交易所網站的轉讓信息一欄中，房地產項目的轉讓明細占了很重要的位置。從10月底至今，有近20個房地產項目進行了股權轉讓。

　　一位不愿意透露姓名的地產項目轉讓工作人員向《中國新聞周刊》記者透露，公司在2006年囤積了幾塊地皮，當時分別成立了幾家項目公司。2006年市場形勢大好，幾個樓盤項目相繼推出，都賺了不少錢。但到2007年底至今，由于銷售疲軟回款緩慢，公司已經沒有沒有多余的資金請專業資質的機構和人才幫助項目運作，只好轉讓公司的子項目股權，委托大公司來接盤經營。

　　“在所有投資經營領域中，房地產開發對股權開放是最保守的，不到萬不得已決不會轉讓股權�！鼻迦A大學國際商業地產運營商、CREO辦公室首席專家朱凌波對《中國新聞周刊》記者說。

　　不愿意轉讓股權的原因很簡單，地產開發的利潤太高，因此開發商都一股獨大，不愿與他人分享利潤。

　　同時身為金茂潤業投資顧問有限公司董事的朱凌波，發現今年接觸的一些多元化經營企業，有不少企業已經通過股權轉讓的形式，開始逐漸退出房地產市場。

　　其他融資渠道不暢

　　業界普遍的共識是，在北京立足的房地產企業大多資金實力不菲。北京房地產市場多年來一直是眾房企競相爭奪的主戰場，但由于北京開展項目所面臨的高強度競爭和高昂成本，經過多年洗禮，能留存的多為一些國有大型房企、國內一線房企和外資地產巨頭。

　　但現在，這些地產大鱷的資金狀況如何？從以下幾個例子可見一斑。

　　今年7月，任志強掌舵的華遠地產再次賣地求生，與香港嘉里建設集團設立合資公司，開發燕莎商圈的“星源匯”項目。任志強7月份在無錫向多家媒體透露，此次合作，華遠地產只出地不出錢，全部建設資金由嘉里建設負責。

　　今年9月，凱德置地以33.4億的價格，出售北京總部凱德大廈。凱德置地是東南亞市值最高的房地產公司新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司，1994年進入中國進行住宅和商用房產的投資、開發。凱德置地總裁林明彥稱，北京總部大廈轉讓，“主要考慮到此項交易將鞏固我們的資產實力”。

　　11月以來，富力地產兩大主要股東，運用自有資金收購公司名下商業物業，補充公司流動資金，輸血自救。據《華夏時報》近日報道稱，富力地產僅有19億現金，2007年富力拿地1030萬平方米，耗資近70億元，現在有近300億負債，資本負債率高達139%，而一些商業地產項目開發壓力緊逼，等米下鍋。

　　“大小開發商在銷售萎縮情況下，所面臨的資金困境是相同的。開發商此前多用拖欠土地出讓金分期領取土地使用證的方式，即‘7個鍋蓋蓋10個鍋’的方式，遲早是會出問題的�！蔽覑畚壹曳康禺a經紀公司執行副總裁胡景暉對《中國新聞周刊》記者說。

　　除了依賴銷售回款、銀行貸款，房企還能去哪求金呢？

　　為破解資金困局，富力地產計劃申請發行A股。其實在資金困頓的2008年，很多房地產開發商都期冀像去年SOHO中國和遠洋地產那樣在香港H股再創輝煌。

　　但今昔不同往日。今年3月，有新地王之稱的恒大地產赴港IPO擱置，此后內地房企香港上市頻頻失利。

　　“2008年以來，香港和內地只有兩家房地產公司成功上市，房企通過資本市場增發、股本擴張的渠道已經不通暢了。” 北京大學房地產研究所所長陳國強對《中國新聞周刊》記者說。多年來，即便包括美國、香港的上市公司，加上內地A股上市公司，內地房地產上市公司的數量，統共也不足100家。

　　而對于這些上市的房企，唯一“理想”的融資方式就是發行公司債。但是除了中糧地產、金地集團等這樣少數國字背景的企業有機會獲得，民營房企鮮能參與。

　　除了上市融資、發行公司債，另外一個很重要的地產融資形式，是房地產投資信托基金(REITs)。房地產投資信托基金屬于不動產證券化的一種，即房地產商將其旗下部分或全部商業物業資產打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，并由專業的基金公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。

　　REITs在國外能占到房地產資金的40%以上，是主要的資金來源，在國內業界已經呼喚了很多年。

　　最近REITs有望破冰。據《上海證券報》近日稱，10月初，相關部門開始征求REITs方案的意見稿，并已經在央行、證監會及住房和城鄉建設部等各大部委會簽完畢，獲得了國務院的批復，具體實施方案可能在年底或者明年出臺。

　　“在美國金融風暴肆虐的情況下，政府力挺這一金融創新模式，反映了高層對地產資金狀況的關注。” 身兼全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波對地產基金的研究已經多年。

　　盡管多種融資渠道不暢，但鮮有聽說房企倒閉的消息，尤其像珠三角那樣的企業倒閉潮。記者走訪的多位業內人士，都認為，房企資金緊缺是相對前幾年銷售狀況好而言，只要不幾億幾億地拿地，是能撐很長一段時間的，今年前10個月的苦撐就是明證。不像珠三角的企業一旦國外訂單沒有了，立刻陷入困頓。只要肯多降價，房子還是能銷售出去的。