在房地產(chǎn)業(yè)的寒冬之中，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條是否緊張？這是否會(huì)對(duì)北京上海等大城市的房價(jià)和成交量形成影響？

　　本刊記者在北京上海兩地的調(diào)查表明，房地產(chǎn)商的資金鏈狀況，不是影響房價(jià)是否下調(diào)的最最重要原因。比房地產(chǎn)商資金鏈更重要的，是政府的保障性住房政策。北京的房價(jià)降得幅度大，成交量多，更重要的原因是政府前幾年的保障性住房入市所形成的價(jià)格信號(hào)作用。

　　而在各地政府不同的救市策略下，如何保障保障性住房的資金投入，就不僅僅是4萬億拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵，也成為關(guān)系到億萬民生福祉的關(guān)鍵。

　　北京房企斷臂求生

　　價(jià)格下來了，銷售量自然就能上去。無論何時(shí)，減價(jià)永遠(yuǎn)是硬道理

　　★ 本刊記者/孫春艷

　　年關(guān)將至，開發(fā)商資金鏈愈加趨緊。在樓盤銷售中，部分北京房地產(chǎn)商已經(jīng)變遮遮掩掩的“特價(jià)”為直接低價(jià)入市。這些措施能換回購房者的熱情嗎？

　　低價(jià)入市回籠資金

　　降價(jià)果然是硬道理。

　　11月22日周六，位于東四環(huán)百子灣的金都心語項(xiàng)目以毛坯房低至7000元的低價(jià)開盤。不到9點(diǎn)，售樓處就擠滿了前來報(bào)名咨詢的購房者，其中不乏年輕的白領(lǐng)置業(yè)者。

　　組織此次團(tuán)購活動(dòng)的搜房網(wǎng)宣傳人員對(duì)《中國新聞周刊》稱，一次性付款購買五套的購房者可享受毛坯房7000元，精裝修8000元的抄底價(jià)格。當(dāng)天260套的房源，僅從搜房網(wǎng)報(bào)名參加的就有2000多人，還有自行前往登記的購房者。從9點(diǎn)至11點(diǎn)，3個(gè)小時(shí)的成交金額總計(jì)過億。

　　“這個(gè)地段的房子都1.3萬至1.4萬左右，價(jià)格實(shí)惠多了，我也不想再等了，不可能每個(gè)人都買到最低點(diǎn)。”在一家貿(mào)易公司作文秘工作的劉筱青對(duì)《中國新聞周刊》記者說。她和男朋友準(zhǔn)備買一套60多平米的小戶型房子結(jié)婚用。劉筱青工作多年的積蓄加上從雙方父母籌措來的錢，總共有50萬左右。搭車團(tuán)購主要是為了侃價(jià)。

　　一位中原地產(chǎn)鄒姓經(jīng)理對(duì)此感慨說，價(jià)格制定合理，降得到位，自然銷售回暖。這個(gè)價(jià)格比周圍地段低了2000元至4000元。房地產(chǎn)商對(duì)于全款購房的消費(fèi)者優(yōu)惠幅度如此之大，說明房地產(chǎn)商對(duì)資金回籠的心情非常迫切。

　　無獨(dú)有偶。當(dāng)日東三環(huán)首城國際中心10800元/平方米起價(jià)的226套房子，也受到了追捧。這是繼11月15日京西玉泉路附近遠(yuǎn)洋·沁山水以每平方米11000元低價(jià)入市后，市場掀起的又一次降價(jià)潮。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部統(tǒng)計(jì)的最新調(diào)研顯示，北京市11月開盤的31個(gè)項(xiàng)目，開盤均價(jià)為13462元/平米，環(huán)比10月的開盤均價(jià)下降了1.4%，同比2007年也下降了16.3%。開盤均價(jià)的同、環(huán)比雙雙下降在年內(nèi)還是首次出現(xiàn)。而且，開盤均價(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下降。

　　實(shí)實(shí)在在的價(jià)格下降，終于迎來了銷售量的上漲。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京商品房簽約套數(shù)環(huán)比增長近6成。回顧今年前三季度的慘淡狀況，11月的熱銷局勢可謂喜人。

　　今年前三季度，北京新房成交量共5.4萬套，比去年同期下降了接近一半(49%)。9、10月份的交易量也繼續(xù)大幅萎縮。銷售不暢的直接原因是價(jià)格太高。前三季度，四環(huán)以內(nèi)成交均價(jià)仍為1.8萬元以上，與第二季度相比僅僅下降200多元。

　　11月份成交量為什么突然放大？真正的秘密并不是開發(fā)商一廂情愿的降價(jià)，而是作為商品房參照性的保障性住房來了。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男對(duì)《中國新聞周刊》記者表示，11月北京的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，分別占總成交量的56.3%，成為京城樓市的銷售主流。保障性住房價(jià)格低廉，不但直接分流了部分客戶，也極大地拉低了相關(guān)區(qū)域的房價(jià)。

　　比如，去年朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)商品房項(xiàng)目均價(jià)在13000元/平米左右，但今年限價(jià)為5900元/平米的限價(jià)房入市，直接將周邊商品房價(jià)格拉低至單價(jià)9000元左右。

　　而2009年，北京市計(jì)劃新建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、政策性租賃住房將達(dá)到850萬平方米。這一供應(yīng)市場放量的沖擊加上年底資金回籠的壓力，迫使開發(fā)商不得不痛下決心低價(jià)入市。