不過，國家允許土地流轉，但不是隨意流轉，一個總的原則就是“不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途”。專家指出，該規定實際上是嚴控城鄉建設用地的總規模，切實保障農民的權益。

　　記者 黃濤

　　專家觀點

　　按照《決定》，今后建設用地由單一的國有土地變為國有和集體所有兩種類型，供地主體也變為兩個。供地結構的變化，勢必影響到房地產市場。不過專家表示短期內對房地產市場影響有限。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示：“國有土地和集體土地是在兩個體系內進行流轉，而對于流轉用地是否能用于商品住宅開發、小產權房能否進入流轉等問題，《決定》中并沒有提及，在看不到細則之前，很難去判斷對房地產市場的影響。”如果僅僅從《決定》來看，由于集體土地的性質不能改變，因此對商品房市場而言影響不大。據了解，此前廣東等試點省也出臺了有關土地流轉方面的政策，其中明確規定嚴禁集體建設用地(包括宅基地)用于商品住宅的開發建設。但此次《決定》未對此進行明確規定，因此很難判斷對商品房市場的影響，有待政策的進一步明確。

　　雖然目前還看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不過有種可能性是通過城中村改制，將集體土地轉為國有土地。不過這樣進入房地產開發市場手續和費用也相當繁雜和高昂。滿堂紅研究部周峰表示，宅基地房子屬于農村集體所有制土地上的物業，假使有機會轉變成城市國有土地的物業，便需要通過相關的土地規劃部門來做屬性變更處理，宅基地房的所有權人還得支付一筆土地用途變更費用(類似現在的限價房要上市還得補足市場差價)。補了費用之后的宅基地房成本，跟現在市面上在售的樓齡較長的舊房子價格差別不會太大。而且，因宅基地房主要分布在城中村內，而城中村在市政配套、綜合管理等方面仍舊落后于城市的其他非城中村地域，對具備改善需求的購房者吸引力有限。目前對這類宅基地房感興趣的，可能是有居住需求，但手頭上資金相對不足的客戶，而這部分客戶在現階段大多數持觀望態度，并沒有出手購房的意愿，故對二手樓市的影響并不算大。

　　中原地產市場部有關人士也認為，新土地政策對樓市影響微乎其微，原因在于“三個不得”，即10月19日公布的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》提到“土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益”。這意味著土地流轉并不會增加城市住房用地的來源，不會因而導致市場供應更多廉價住房，城市居民也因此不會直接從土地流轉中獲益。而宅基地進入住宅市場交易的可能性也就無從談起了。有關人士表示：“可以肯定地說，土地流轉，尤其指宅基地的流轉，不會對中國的房地產市場造成沖擊。”

　　不過也有業內人士表示，《決定》對商品住宅市場有著間接的影響。因為集體土地也可用于非農建設，隨著一部分農村集體建設用地進入市場，事實上增加了工業或商業用地的供應。這一定程度上會減少工業或者商業用地在國有土地市場的需求，進而增加了商品住宅用地的供應，最終由土地供給的變化影響地價、房價的變化。 記者 黃濤、李鳳荷