格局調(diào)整

　　樓市依然呈膠著狀態(tài)。

　　9月24日，在復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院主辦、金地集團(tuán)支持的“京滬房地產(chǎn)高峰論壇”上，諸多房地產(chǎn)學(xué)者和開(kāi)發(fā)商們對(duì)樓市趨向唇槍舌劍、各抒已見(jiàn)。

　　而購(gòu)房者的購(gòu)房意愿也降到了低點(diǎn)。9月22日，央行公布了2008年第三季全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果。調(diào)查顯示，未來(lái)三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)僅占13.3%，而調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、廣州等城市未來(lái)三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)所占比例均不足10%，低于全國(guó)平均水平。

　　在膠著狀態(tài)下呈現(xiàn)的“價(jià)格戰(zhàn)”幕后，是樓市游戲規(guī)則改變之下出現(xiàn)的巨額資金缺口。

　　開(kāi)發(fā)商們?cè)��?xí)慣于“坐地生財(cái)”的游戲規(guī)則。在這種規(guī)則下，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商們囤地借用銀行的“杠桿”分期付款，然后分期開(kāi)發(fā)，于是盈利模式都是通過(guò)開(kāi)發(fā)商`把土地的價(jià)值變現(xiàn)，利潤(rùn)的獲得主要依靠土地的溢價(jià)。

　　然而，隨著一波波的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)圈的游戲規(guī)則漸漸改變了。

　　在中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰看來(lái)，宏觀調(diào)控之后，拿地的成本使開(kāi)發(fā)商的前期投入越來(lái)越高，加上銀行對(duì)于信貸的要求和用途越來(lái)越嚴(yán)格，使得融資渠道單一的多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)越來(lái)越求資若渴。這從去年至今涌現(xiàn)的地產(chǎn)企業(yè)上市潮中清晰可見(jiàn)。

　　今年6月份，國(guó)泰君安證券研究所發(fā)布的一份報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來(lái)的7月到9月將成為開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)刻。

　　另?yè)?jù)北京師范大學(xué)金融研究中心于9月18日公布的《2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》稱，“如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，資金缺口將達(dá)到9290億元。如果遭遇短暫調(diào)整，資金缺口也將達(dá)到4925億元。”。

　　對(duì)于這輪資金壓力推動(dòng)下的價(jià)格戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商們各懷心思。

　　對(duì)大多數(shù)大型上市開(kāi)發(fā)商而言，是年初定下的巨額銷售目標(biāo)的壓力，是投資者關(guān)注的來(lái)年年度財(cái)報(bào)；對(duì)大多數(shù)中型開(kāi)發(fā)商而言，是岌岌可危的資金鏈，是風(fēng)雨飄搖的下一步戰(zhàn)略；而對(duì)大多數(shù)小型開(kāi)發(fā)商而言，在這個(gè)蕭索的冬天，生存或者毀滅，答案懸于一線。少數(shù)人，也就是這三類開(kāi)發(fā)商中秉持現(xiàn)金為王的幸運(yùn)兒，將坐收漁翁之利。

　　記者與多位業(yè)內(nèi)人士交流中發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)整結(jié)束的時(shí)間表依然難以確認(rèn)。“今年是秋天，明年才是冬天。”“明年也不一定結(jié)束。”“結(jié)束與否，要看交易量是否明顯上去。”他們或樂(lè)觀，或悲觀，或更悲觀。

　　“在經(jīng)歷這一輪調(diào)整之后，整個(gè)樓市比較突出的一種情況可能是，目前還能銷售的樓盤(pán)肯定都是剛性需求，任何投資的用途都被擠掉了。”李文杰說(shuō)，“房地產(chǎn)將成為消費(fèi)品。”