拐點，“禿子頭上的虱子”

　　萬科，目前全國最大的房地產企業。

　　統計數據顯示，2007年，該公司全年的銷售面積合計為613.7萬平方米，銷售金額合計為523.6億元。

　　去年12月初，由于開盤定價13000元/平方米的均價遠遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價格，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤當日不到兩個小時即全部售罄。

　　雖然萬科一再強調“各個城市會根據市場實際情況確定合理定價”，降價風潮還是從廣州、深圳、成都、上海一路刮至北京。2月27日，北京萬科的中糧假日風景項目“爬上”京城樓盤打折信息的首位：“所有樓層可享受一次性付款9.3折、商業貸款9.6折的優惠。”

　　中國指數研究院副院長陳晟認為“有剛性需求的支撐面，深圳的房價不可能再有大幅調整”，但他贊賞“萬科清醒而且聰明，在保障性質的住房范圍內，堅決降價，降了15%，立刻回籠一個億”。

　　去年下半年開始，美國次貸影響下的國際經濟蕭條亦傳導至中國。銀根不斷縮緊，加上第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍)使購房者觀望氣氛濃厚，炒房者成本加大，市場需求逐漸跌至冰點，開發商銷售不旺，樓市出現唱跌的聲音。

　　萬科此際降價，整個中國樓市自然“敏感”異常。連萬科老總王石都在某次“非公眾”場合提醒在座的同行，“拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”。

　　被視為方向標的京、滬、穗等大城市的房地產市場出現了短暫的停滯。到今年3月份，從需求量角度判斷，上海下降15%，廣州萎縮了44%。

　　8月奧運期間，北京市房地產市場交易量再次大幅下跌。其中，期房交易數據出現超過40%的跌幅，交易量也創下了年內除去春節期間的新低。

　　在消費市場，盲目擔心“不買價格會更貴”的買房心理預期也漸趨理性。

　　“2007年，全國商品房平均銷售價格高達3885元，按照建設部規定的90平方米戶型計算，一套住房的價格高達34.97萬元，約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價—家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率，甚至達到了21倍�！敝袊�社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海相信“目前房價已經遠遠脫離了大多數家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產貸款，房價調整已成為大勢所趨。全國樓市將正式進入漫長的熊市”。

　　對外經濟貿易大學國際房地產金融研究中心主任梁蓓感覺“房地產市場今年的調整似乎來得太猛烈了些。中國房地產業經過十幾年‘大躍進’式的發展之后，經歷一個調整期是必然的，但這個調整應該是漸進的。不能說房地產價格出現‘拐點’，是它的價格開始回歸到合理的水平”。

　　但在這個“合理”回歸的過程中，總有人要為曾經“不合理”的價格高企“埋單”。

　　7月以來，斷供千億的傳聞把深圳的銀行推到風口浪尖。

　　8月19日，深圳市中級人民法院開庭審理招商銀行、斷供業主以及開發商之間的“斷供”零首付一案。房價暴跌產生的負資產群體，房地產商岌岌可危的資金鏈條，以及銀行可能存在的房地產不良貸款風險，都開始浮出水面。炒房者、開發商與銀行之間，一場一損俱損的“囚徒游戲”似乎已經展開。

　　正如曹建海所言，泡沫破裂最壞的結果是投資速度降下來，經濟增長速度會明顯下降，銀行的不良資產開始加大，其中不止是房地產的不良資產，還包括由此引起的投資下降形成的不良資產，影響非常大：

　　“但總要為過去的錯誤付出代價。房地產業的困難剛剛開始，未來降價、重組、倒閉、破產是必然趨勢，房地產投資增長也將呈大幅度回落甚至衰退局面，這是經濟回歸理性的重要標志。政府應做的，是減少對房地產的貸款，寧可出現不良資產也要擠掉泡沫。關鍵是把經濟的發動機從房地產和出口轉移到內需的產業上來�！�

　　鏈接 語錄

　　中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任 曹建海：

　　中國經濟的癥結是對房地產依賴太大，房價上漲導致主要社會資源流向房地產投機，嚴重打擊了正常的農工商業發展。如果是因為房地產造成經濟過熱和通貨膨脹，擠壓了農工商業的發展空間，現在的政策反而是對房地產業、農工商業一起“化療”，對于應該給予鼓勵的農工商業，無疑更是雪上加霜。保持經濟的持續穩定發展，一定要改變目前我國經濟過度以房地產和出口增長拉動經濟增長的局面，通過更加積極的財政政策，控制行政的過度消費，加大對提高人民生活水平的政府轉移支付力度，努力擴大國內需求，形成居民消費帶動經濟增長的良性局面。

　　抑制通貨膨脹，需要從控制房價上漲開始。目前的情況就是順勢擠壓房地產泡沫，同時給銀行體系提供一個降低金融風險的時間和空間，最終還人民生活、工商業經營一個正常的環境。這應是我國經濟社會和諧發展的長期目標。

　　對于自住性需求的鼓勵，沒有比降價更好的辦法。如果希望在維持現有價格不變的情況下，通過消費信貸政策刺激消費，是根本做不到的；唯一可能被刺激起來的，就是居民的理財性需求、投機性需求，這會使我們喪失擠壓房地產泡沫的最好時機。

　　金融的“有保有壓”，在我看來，要保經濟適用房、廉租房、限價房，壓制基于利潤最大化、以土地投機為主要贏利模式的商品房開發投資，不能把小戶型商品房、普通商品房開發混同到政府保障房計劃當中。

　　從中房協的立場看，他們已經簡單蛻化為房地產開發企業的協會，對于居民和單位可以直接參與的自建房、單位建房、小產權房，中房協沒有應有的支持。對于房地產業的畸形發展，中房協“功不可沒”。

　　對外經濟貿易大學國際經濟合作系主任

　　CCIM協會-中國總會執行主席 梁蓓：

　　我國在城市整體規劃和房地產建設之間是一個“倒敘”關系，造成了先蓋房，小區建起來了，人一多，出行不方便了，才修地鐵。這是城市建設的“無序”。應該由這個城市的人口構成、發展現狀、功能定位等來決定住宅及商業房地產的位置、類型和價位。

　　住宅房地產開發商由于產品結構單一，資金鏈極其脆弱，成長性較差，一旦土地儲備跟不上，股市表現就會跟著受影響。于是很多房地產企業一到要做報告時，就賣塊地，粉飾太平。

　　經濟適用房是一種很奇怪的措施，國家要保障低收入階層完全可以用廉租房，沒有必要讓他們擁有產權。

　　房地產業是一個資源消耗型產業，生產周期較長，如果在其上升期沒有控制好上升速度，就會遺留很多歷史問題。當前，價格調整不是重點，亟需調整的是房地產市場的產品供應量和結構。我國房地產業這幾年高速膨脹，成長周期大大縮短，很多房地產開發商處于財富積累階段，這種欣欣向榮的表象遮掩了很多發展“漏洞”，在今年“內外夾擊”的情況下就暴露出來了。

　　中國指數研究院副院長 陳晟：

　　一個經濟體系里，存在可控范圍內的泡沫很正常。就像啤酒一樣，沒有泡沫不好喝。

　　城市化進程超過80%以上的城市或者區域，5A甲級寫字樓的細分房地產市場的狀況是很好的。有些二三線城市因為商業開發過度，房地產市場中存在大量泡沫。

　　保障性住房體系的建立至少還需要5年的時間。這個體系形成最主要的指標是，建設保障性住房的不僅僅是政府，不僅僅是政府委托國有企業，而是房地產開發商和房地產企業意識到，雖然這個是微利市場，但是有利于其現金流形成的很好的穩定收益產品，這個時候，才可以說真正的保障性住房體系建立起來了。

　　奧運會對北京房地產市場的影響基本不大�；蛘哒f，因為奧運會而產生的基礎設置投資、土地溢價等因素間接影響了房地產市場，而不在于房地產市場某個項目的成交量增減。

　　2008年，保GDP最主要的靠投資，其中房地產投資和基礎設施投資是很重要的一點。所以，如果加大投資，對房地產是一定利好的，但不是為了救房地產而擴大投資，而是為了保GDP而擴大投資。

　　以前選擇樓盤，要綜合考慮配套設施等性價比；現在選擇樓盤，大家首先要關注這個項目是否會成為爛尾樓。

　　2007年6月份的房價是基本合理的，那個時候不存在熱錢沖擊和投機成分。目前，深圳不是降價，而是回到合理的價格范圍內，大約在12000～13000元之間。

　　二十幾歲的年輕人就應該買不起房子，就應該去奮斗，靠父母收入買房，社會只會養著一批沒有努力追求方向的人，對國民素質都是不利的。