【獨家策劃】

　　引言：目前房價已經遠遠脫離了大多數(shù)家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產貸款，房價調整已成為大勢所趨。

　　于歌

　　小林是京城某知名出版社的一名編輯。

　　他至今還在為兩年前的“理性”決定懊悔不已。

　　2006年6月，小林偶然結識北京中遠房地產開發(fā)有限公司的一位工作人員，他手里6500元/平方米的“遠洋山水”南區(qū)一期認購權讓小林心動了。

　　畢業(yè)已經兩年，小林正打算年底結婚。為了解決住房問題，他已經在北京西南和西北地區(qū)看了不下幾十家樓盤，但位置好的太貴，價格稍緩的太遠，眼看著房價一天天往上躥，還是難以選定。

　　“遠洋山水”在北京西四環(huán)和西五環(huán)之間，距離市中心將近15公里，如果坐班車的話，一個小時左右可以到單位。但2萬元的中介費讓小林猶豫不決：“2005年認購的時候，雖然幾千人排隊，但價格也才五千多，這中介費實在讓人覺得有些虧�！�

　　趕上臨時出差，兩周后回京的小林再聯(lián)系那位“內部工作人員”時，被告知當初看中的那套90平方米左右的兩居室，認購權已被買走。

　　2006年7月10日，“遠洋山水”南區(qū)一期以7000元/平方米的均價開盤。當年12月，發(fā)現(xiàn)南區(qū)一期某小戶型樓盤居然漲到近10000元/平方米以后，小林再沒有關注過“遠洋山水”。

　　到2008年6月，“遠洋山水”西三期均價已近18000元/平米。

　　小林不是經濟學專家，更不清楚地產市場的交易規(guī)則。但從1998年到北京上學的至今10年間，他已深刻體驗到以北京為首，全中國房地產市場“狂飆突進”的擴張速度。

　　“興沖沖”十年“躍進”

　　1998年7月3日，國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(即23號文)指出，1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

　　已經討論多年、并在天津等城市先期試點的住房制度改革，正式啟動。

　　建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，明確成為當時深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標。

　　那年，香港的樓價正一落千丈，亞洲金融危機席卷而來。

　　在很多學者看來，在風口浪尖之際啟動房改，實際是中央政府實施“積極拉動內需政策”的重要措施之一。

　　從此，普通市民的居住習慣逐漸被徹底改變，人們開始進入買房市場，繼上世紀90年代初之后，又一輪房地產熱潮吹響進軍號，中國的商品房時代來臨。

　　2001年，北京全力申奧，逢奧必漲的“奧運行情”在房地產市場也大行其道。這一年的前4個月，北京住宅新項目上市，幾乎一天一個盤。申奧成功后，立即有開發(fā)商宣稱，“高檔住房的價格漲到2萬元每平方米幾乎不成問題”。

　　一時間，北京的賓館飯店云集各路找項目的投資商。

　　財力，是房地產企業(yè)競爭的重要部分，尤其在土地供給日趨市場化及外資財團介入之時。尋找信貸供應者便成為房地產企業(yè)的當務之急。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2003年4月，全國房地產貸款余額達到18357億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的17.6%(其時房地產業(yè)占GDP總額的5%左右)。

　　在眾多研究者眼里，中國房地產發(fā)展的節(jié)點，無論如何繞不開經歷了“非典”的2003年。

　　2002年下半年開始，國內多數(shù)地區(qū)出現(xiàn)了房地產投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結構失衡的局面。而一些商業(yè)銀行為了搶占市場份額，違反有關規(guī)定，放松信貸條件。

　　在時任國務院發(fā)展研究中心宏觀部副主任的陳淮看來，多數(shù)房地產企業(yè)的自有資金規(guī)模都很小，幾乎90%的資金來自銀行借貸，“而房地產企業(yè)對銀行的這種高負債率，意味著一有不測，房地產企業(yè)的風險就會轉化為銀行的風險”。

　　2003年6月5日，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)。用時任中國工商銀行房貸部總經理劉子剛的話說，提高房地產信貸門檻，是因為“中國的房產業(yè)經過了近六年的快速發(fā)展期，局部出現(xiàn)了一些問題，121號文對此采取了有效措施，不是急剎車，而是根據(jù)中國房地產業(yè)長期發(fā)展的需要而采取的點剎車”。

　　嚴控房地產信貸，無疑是對房地產業(yè)“大潑冷水”，這被眾多房地產商評為當年“最郁悶”的事情之一。

　　而當年同時被眾多房地產商評為 “最高興”的事情之一，也隨之而來。

　　2003年8月底，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)〔2003〕18號)由新華社全文播發(fā)。這份被業(yè)界公認為中國房地產市場發(fā)展的新五年計劃明確指出：要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。

　　曾經至為風光的經濟適用房在此18號文中被降低到輔助地位。按照當時建設部部長汪光燾的解釋，原因在于過去幾年中，經濟適用房的建設和管理暴露出了越來越多的問題。

　　房地產業(yè)界毫不掩飾對公布18號文的激動之情。2003年底的行業(yè)總結會上，眾多商家無不認為“肯定是聽取開發(fā)商意見之后，才出了這樣一個文件”。

　　事實似乎也正如北京華遠地產股份有限公司總裁任志強興奮地表示那般：

　　“這個文一出來，所有關于房地產市場的爭論就應該停止了�！�

　　中國社科院工業(yè)經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海告訴記者，2001年—2007年，北京房地產開發(fā)投資年增長速度分別比同期社會固定資產投資活動高出3～15個百分點：

　　“2004年以后，北京對奧運場館和基礎設施投入加大，各地都來北京投資買房，北京市基本取消了經濟適用房，僅面向拆遷戶和中央機關，老百姓已經基本看不到經濟適用房。加上各地投資者大量進入，北京房價在2004年后出現(xiàn)大幅度上漲。2005年和2006年上漲最快，平均漲幅在30%以上。2006年平均價是8800元/平方米，2007年平均價達到11500元/平方米�！�

　　在北京、上海、深圳等一線城市的一路引領下，國內房地產市場終于在2007年中旬攀上此輪“躍進”的最高峰。

　　在曹建海看來，正是18號文基本上否定了1998年以經濟適用房和廉租房為主體供給的改革方案：“直到2007年，中央政策才再次轉向要求各地保證70%的土地用于建設廉租房、經濟適用房、雙限房、小戶型、普通商品房等，但也并沒有明確經濟適用房要建多大比例�！�