專訪碧桂園總裁崔健波

　　碧桂園會不會成為順馳？

　　文|本刊記者 張剛

　　關于現金流

　　《英才》：碧桂園中報業績不太理想，會不會有一些補救的措施？

　　崔健波：中報它上半年確認的收入是一個階段性的而已，我們大部分的確認收入是在年底前的。年底會是銷售以及交付使用、交樓的旺季。一般的房地產公司，都是集中在第四季度去交樓的。所以，上半年的數據不一定是一年的50%。

　　《英才》：你提到集團現在有70億現金，去年你說過今年開工預算要200億，那么，現金流會不會成問題？

　　崔健波：現金沒問題。因為我們上半年的現金收入是83個億，我們上半年的建安支出有90個億，然后我們上半年支付土地款是12個億，但是我們還有新增的貸款，接近19個億，所以我們上半年現金余額總的是70個億。你看下凈借債比率，我們上半年是19%，比同行低很多。

　　《英才》：但是跟往年不一樣的是，上半年碧桂園在全國鋪開了，那會不會在人才、管理等方面感覺有壓力呢？

　　崔健波：我們全國有52個項目，25個是廣東省外的項目。肯定有壓力，因為從原來上市前的27個(項目)一下子猛增到52個，那你招聘啊、培訓啊，還有整個外地的一些方方面面的情況，以前可能沒有接觸過，所以在管理方面，我們這一兩年還是一個重點。

　　《英才》：當年順馳在全國的瘋狂擴張導致了失敗，碧桂園如何避免？

　　崔健波：我們絕對要把公司的資金保持在一個非常穩健的狀態。而且，我們的土地成本，現在平均也才230(元/平方米)以內，再加上建安的成本，賣出去，如果是賣三四千(元/平方米)，絕對是很好賣的一個價位。

　　關于商業風險

　　《英才》：接手荷蘭村這樣的“問題公司”，會不會有風險？

　　崔健波：荷蘭村可能外界不是很了解，我們沒有跟政府簽過任何有約束力的文件，而且荷蘭村也跟其他我們所有項目一樣，我們都要做出評估、它對公司利益、對股東利益，還有要評估我們的財務狀況，可不可以做，然后再去做出決定。

　　《英才》：碧桂園前一陣簽的重慶長壽湖項目，之前國土資源部還派出過督察小組。開發長壽湖，有沒有商業風險？

　　崔健波：那是一個很粗的框架，就是我們有這樣一個意向而已，沒有簽過約束力的文件。我們在長壽區的城區有項目，跟這個項目不是一回事，長壽湖是在景區里。

　　《英才》：進入經濟適用房項目，這一領域跟碧桂園之前所堅持的策略是否吻合？

　　崔健波：我們現在做了兩個，廣東惠州有一個，內蒙古滿洲里有一個，但是規模相對于我們整個集團的規模來說，它的比例是很小的，現在兩個項目加起來才10萬平方米。最大的不同在于，(經濟適用房)它有一個國家規定的利潤率3%。現在都不是我們開發的，就是我們出資，然后由政府來招標、去管理、去開發的。其實我們作為一個企業來說，如果政府有這方面一個需求，我們也盡我們的責任吧，但這個也是以不影響我們控股股東的利益，不影響股東的回報為前提。

　　《英才》：今年楊國強董事長以私人身份試圖收購TVB、他的三女兒進軍“煤變油”等的做法，是否如外界猜測，對公司的現金流產生影響？

　　崔健波：我首先跟你說明一點，我們公司沒有去做非住宅業務以外的項目，我們已經在5月20日發了公告，還是堅持走住宅物業開發的方向，至于其他的我們不予置評。

　　碧桂園的枝節問題

　　多元化投資前途未卜

　　文|本刊記者 楊柳

　　順德區北滘鎮廣教村。一棟裝修風格明顯帶有上世紀八九十年代痕跡的三層小樓，是楊國強發跡的地方。如今，大量的外地打工者在村子里租住。而一年中僅會短暫地露面三兩次的楊國強，正在勾畫碧桂園的未來。

　　喜歡讀書的楊，據說讀過的名人傳記不下百本，最近，他推薦給員工的是韓國總統李明博的自傳《經營未來》。

　　競購TVB和投資煤變油的傳聞，一個懸而未決，一個撲朔迷離，也許，皆是楊國強經營未來的道路。

　　2008年8月12日，在中期業績記者會上，面對多元化投資的追問，楊國強略顯激動地說，“碧桂園就像自己孩子一樣，從無到有，(我)傾注自己的所有去搞(碧桂園)，會(對碧桂園)不離不棄，絕對不會做出任何傷害公司的事。”

　　競購TVB

　　一筆“不錯的投資”，關鍵在于以什么價錢拿下。

　　8月13日晚，香港邵氏兄弟發布公告，以現金總代價2520萬港元將總面積約12.3萬平方英尺(約等于1.14萬平方米)的若干農用地塊，出售給公司的副主席兼董事總經理方逸華全資擁有的投資公司Glory Premium Investment Limited。

　　有分析認為，邵氏突然出售多幅農地給方逸華，顯然是為賣盤交易清除最后障礙，隨時正式公布新股東入股的消息。

　　根據此前的報道，最有可能入股的新股東就是楊國強。

　　從2006年開始，有關邵逸夫有意出手TVB股權的傳聞就一直沒斷過，此后，陸續傳出李澤楷、凱雷、黑石、貝恩資本等有收購的意向。2008年5月13日，“TVB大股東有意出售股權”的消息開始見諸報端。

　　此后有消息稱，楊國強已經從順德老鄉、恒基主席李兆基處獲得30億港元的個人貸款，余款則向境外銀行和投資銀行籌集，有意以100億港元資金收購TVB。6月25日，邵氏主席邵逸夫同意以“賣家融資”的方式向楊國強提供25億元貸款，以彌補其剩余的融資缺口。

　　但截至目前，“第二只靴子”始終沒有落地。

　　TVB于1967年11月19日正式開業，是香港首家無線電視臺。摩根斯坦利日前發布的一項研究報告顯示，TVB的兩個無線免費頻道——粵語的翡翠臺和英文的明珠臺，令人贊嘆地席卷了香港230萬住戶中70%的電視觀眾，這一數字是在香港排名第二的亞視的3至4倍。而在楊國強生活的廣東，TVB是最受觀眾歡迎的頻道，根據CSM媒介研究的數據, 在2006年，TVB的兩個頻道在廣東擁有6.5%的黃金時段的收視率，相當于中央電視臺15個頻道加在一起的收視率。

　　假如交易最終達成，香港凱基證券的分析師蔡鐵康分析認為，還是一筆“不錯的投資”，關鍵在于以什么價錢拿下。“我看最重的還是中央政府是否支持楊國強去買，還是他個人的行為，假如中央政府不是特別支持，對發牌可能會有影響，雖然它有一個很強的制作公司，作為一個地區主要保護的公司假如跟當地政府的關系不是太親密，假如廣播權那塊有所變動，始終是比較吃虧一點兒。”

　　蔡還告訴《英才》，此前市場有傳言說，楊國強可能會用碧桂園的股權作為抵押品去做融資的抵押，這雖然對上市公司基本因素沒有什么影響，可是這會使投資人憂慮：假如主席個人的財務狀況不是太理想，假如融資出現困難，作為抵押品的碧桂園的股權會不會拿出來進行沽售。不過因為交易尚未成功，這種憂慮并未成為主流。

　　碧桂園的一位前高管用“非常勤勵”來形容自己效力過的這家公司，至于競購TVB，他認為公司已經到了一個“衣帶漸寬終不悔”的時期，可以有更多的追求，“也許(楊)老板小時候就有這樣的夢想”。他告訴《英才》記者。

　　全忠則將楊的這一舉動解讀為——主業房地產的平均利潤率逐漸呈降低趨勢時的戰略選擇。

　　“賺偉大的錢去了。”他說。

　　投資“煤變油”？

　　“碧桂園這樣一個從來沒有涉及到化工領域的企業做這個，我覺得有點兒荒唐。”

　　楊國強的二女婿陳，畢業于清華大學化學工程系，其后留學英國曼徹斯特大學化工學院。2004年起，陳擔任碧桂園集團事業發展部經理及總裁助理，2007年初，陳突然離開碧桂園，出任“佛山市順德區創源投資有限公司”(下稱“創源投資”)的總經理。

　　創源投資的工商登記資料顯示，其注冊資金為1000萬元，注冊地是佛山市順德區北滘鎮駿業東路8號。然而，即使是當地出租車司機，也沒能帶記者找到這個地方。

　　有消息稱，創源投資的投資主要集中在遼寧沈陽、內蒙古通遼及云南昭通等三個地方。

　　2007年10月，創源集團昭通市創源礦業投資有限公司在網上發布招聘啟事時稱，創源礦業為創源集團的子公司，主要從事褐煤開采和煤化工行業。該公司欲投資數百億元，打造年產量為3000萬噸的超大型露天煤礦和年產量為500萬噸液體燃料的化工廠。

　　而據《沈陽日報》報道，今年6月，沈陽市政府代表團赴香港招商期間，就與創源公司進行了深入洽談，達成了在沈陽投資興建煤制油新型能源基地的共識。7月25日下午，李英杰市長還參觀了創源公司煤制油研發中心，聽取了煤制油項目生產工藝、工序的匯報。當天，沈北新區與創源投資有限公司正式簽約，計劃用3至5年的時間，在沈北新區建成年產500萬噸液體燃料的生產基地。

　　中原證券石化行業研究員王向升對楊國強投資煤變油項目大感意外。

　　“它這個總投資規模是比較大的，只有那些有實力做這個產業的才能獲批，目前也就是神華、潞安、兗礦，就那么幾家批了。你盲目上(項目)，現在好像看起來油價那么高，好像做起來會有利可圖，但是隨著油價上漲，煤炭價格也在高漲，所以說，你如果不達到一定規模，是不可能有經濟效益的。而且這個還必須是配套的，因為你不能只制油，你還有綜合利用的東西要配套起來。”他對《英才》記者說：“碧桂園這樣一個從來沒有涉及到化工領域的企業做這個，我覺得有點兒荒唐。”

　　另一位要求匿名的研究員告訴《英才》記者，目前這種煤變油項目的初始投資差不多是1萬噸的產能對應1個億的投入，在他看來，“如果能有自己的煤礦，這個項目的盈利能力還是比較強，從南非Sasol公司的經營情況來看，他們煤制油的毛利率都在50%以上。”

　　假如有自己的煤礦，投資這個項目還需面對其他的風險。首先是銷售渠道，“因為制出來都是成品油，但是銷售這塊，尤其是零售，都已經被兩大石油公司給壟斷掉了，所以說，你要是沒有自己的銷路，你可能賣不出一個好價錢。”其次是技術問題，“因為這個東西國內畢竟沒有工業化生產的經驗，主要是跟國際上的合作以及引進的技術，前期制超純清的過程，他們多數企業喜歡用殼牌技術，但這個技術好像國內運行的并不是很理想，所有引進的企業多數都是開開停停。”