考驗(yàn) 接手“荷蘭村”

　　自2003年其掌門人楊斌入獄后，荷蘭村這個(gè)占地6000畝的“現(xiàn)代農(nóng)莊”便荒廢至今。

　　顯然，楊國強(qiáng)沒有放慢擴(kuò)張的步伐。

　　7月25至29日，由沈陽市市長李英杰率領(lǐng)的市政府經(jīng)貿(mào)代表團(tuán)赴珠三角地區(qū)招商，26日上午，李英杰在參觀廣州碧桂園鳳凰城的時(shí)候表示，沈陽市愿與碧桂園結(jié)成全面戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，開展全方位的合作。雙方議定，在沈北新區(qū)、棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)交界處，建設(shè)一個(gè)占地8平方公里的“東北第一社區(qū)”——沈陽鳳凰城。

　　碧桂園在沈陽已有兩個(gè)項(xiàng)目——沈陽碧桂園(花山)和碧桂園鳳凰城(蘇家屯)，且分別于今年6月和7月開盤，另有一個(gè)項(xiàng)目，雖未與政府“簽過任何有約束力的文件”卻備受關(guān)注，那就是荷蘭村。

　　據(jù)《沈陽日報(bào)》報(bào)道，今年6月26日，李英杰與楊國強(qiáng)在香港會(huì)面，李表示支持碧桂園參與荷蘭村破產(chǎn)重組，楊則表示將投資25億美元參與建設(shè)荷蘭村。

　　自2003年其掌門人楊斌入獄后，荷蘭村這個(gè)占地6000畝的“現(xiàn)代農(nóng)莊”便荒廢至今。

　　7月30日，記者在荷蘭村見到了那座號(hào)稱“按荷蘭女王居住的王宮1∶1比例建造的”荷蘭村王宮，2002年以后，楊斌就在這里辦公。發(fā)黃的封條和斑駁的壁畫夾雜著刺鼻的氣味，雖然在明媚的夏天，這座王宮還是顯得有些陰森。

　　三樓一間巨大的辦公室里，歐亞實(shí)業(yè)公司的副總裁邊守捷正在跟人聊天，楊斌出事后，邊一直留守荷蘭村。他拒絕了《英才》記者的采訪要求，“我們可以談?wù)勆蜿柕奶鞖猓�但不能談荷蘭村，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在正在配合破產(chǎn)清算工作組做一些工作，沒有話語權(quán)。”邊的桌上擺著一本《歐洲史》， 煙灰缸里堆滿煙蒂。

　　此前的7月19日，沈陽市中級(jí)人民法院發(fā)布公告稱，應(yīng)債權(quán)人要求，該法院已于7月18日受理沈陽歐亞實(shí)業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案，并開始向社會(huì)公開征集歐亞實(shí)業(yè)債權(quán)人。

　　債權(quán)人申報(bào)辦公室設(shè)在于洪區(qū)陵園街的星漢商務(wù)酒店。酒店的服務(wù)人員說，每天來申報(bào)的人都很多，該辦公室的負(fù)責(zé)人介紹說，他們是7月21日進(jìn)駐這里的，預(yù)計(jì)申報(bào)工作會(huì)在8月底結(jié)束。

　　邊守捷所說的破產(chǎn)清算工作組則駐扎在沈陽市三經(jīng)北街的沈陽迎賓館。7月31日，《英才》記者趕到那里的時(shí)候，一位姓付的工作人員正在往百度的搜索框里輸入關(guān)鍵詞——沈陽荷蘭村最新消息，他表示，清算工作剛剛開始著手，情況很復(fù)雜，無法預(yù)計(jì)什么時(shí)候可以結(jié)束。

　　8月5日，沈陽市中級(jí)人民法院再次發(fā)布公告稱，沈陽市政府秘書長張景輝領(lǐng)軍的荷蘭村清算組，將于9月4日上午9時(shí)在沈陽召開第一次債權(quán)人會(huì)議，有觀察人士指出，此舉意味著歐亞實(shí)業(yè)正式進(jìn)入破產(chǎn)程序。

　　即使沈陽市方面掃除了法律手續(xù)上的所有障礙，如此龐大的爛尾工程，碧桂園此時(shí)介入是否明智？如若介入，又能否令它起死回生呢？

　　荷蘭村王宮的對面是當(dāng)年規(guī)劃中的商業(yè)街，街上只有一個(gè)小賣部，事實(shí)上，整個(gè)荷蘭村也只有這么一個(gè)小賣部。開店的大姐說，因?yàn)槿颂�少，每天的收入還不到100元。她五年前在這里買了房子，總感覺“亂糟糟的”，歐亞實(shí)業(yè)破產(chǎn)清算的消息，她也知道，還翻來覆去地問，“你說政府能收回去嗎？”

　　在小賣部，《英才》記者遇到了一名歐亞實(shí)業(yè)的員工，7月19日以后，沈陽市中級(jí)人民法院要求公司員工“堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)”，要“隨叫隨到，隨時(shí)了解情況”。“只要拿到土地許可證，荷蘭村還是有希望的，”這名員工頓了頓，接著說：“大多數(shù)荷蘭村人還是希望自己來經(jīng)營。”

　　荷蘭村位于沈陽北二環(huán)路與三環(huán)路之間，雖然在沈陽，南城遠(yuǎn)比北城繁華，但一位當(dāng)?shù)厝苏f：“比荷蘭村更北的樓盤現(xiàn)在都賣三四千了，附近怒江北街上萬科的房子都賣7000多一平米”，“關(guān)鍵是沒房本，否則價(jià)格合適可以考慮。”

　　沈陽本土的一些開發(fā)商也認(rèn)為“荷蘭村所在的地段比以前更有優(yōu)勢”，只是因?yàn)檫@塊地的關(guān)系網(wǎng)太過復(fù)雜而心存顧慮。

　　“這對于商人來講不是問題，政府強(qiáng)勢得很。”全忠說：“荷蘭村是一個(gè)好項(xiàng)目，碧桂園做這個(gè)項(xiàng)目很正常，是商人的思維。”

　　風(fēng)險(xiǎn) “大地主”的隱憂

　　“要是明智一點(diǎn)，可以多囤積土地，但是絕不做什么國內(nèi)最大的地主。”

　　碧桂園公布中報(bào)后的第二天，瑞信、麥格理、大摩等國際投行紛紛調(diào)低對碧桂園的目標(biāo)價(jià)：瑞銀從14港元下調(diào)至6.39港元，麥格理下調(diào)29%至2.99元，大摩則削減29%至4.49元。當(dāng)天，碧桂園的股價(jià)暴跌8.24%。

　　不過，崔健波對《英才》記者反駁稱，那些僅是分析師的報(bào)告，而穆迪仍維持去年給出的評(píng)級(jí)。

　　鄧與周商務(wù)咨詢有限公司的總裁鄧智仁告訴《英才》記者，自己從碧桂園做第一個(gè)盤開始就已經(jīng)留意，在他看來，碧桂園模式不是做樓盤，而是做城市，一般在偏遠(yuǎn)的地方拿地，路況糟糕，規(guī)模龐大，這種模式被證明是成功的，也能夠長遠(yuǎn)，但是，“在市場不好的時(shí)候，它受到的沖擊最厲害，從股票的走勢就能說明這個(gè)問題”。碧桂園早已跌破5.38港元的發(fā)行價(jià)，2008年8月21日，它收盤于3.67港元。

　　香港道亨證券地產(chǎn)行業(yè)分析師 Michael對《英才》記者分析，碧桂園比較難達(dá)到它合同銷售320億目標(biāo)。“我們認(rèn)為它現(xiàn)在主要承受兩個(gè)方面的壓力：其一，它是一個(gè)周轉(zhuǎn)型的公司，增長率比較高，建房的速度比較快，而鋼材等建筑成本的上升導(dǎo)致它毛利率和利潤率下降；其二，它周轉(zhuǎn)速度的下降也導(dǎo)致它利潤率下降，這兩方面的壓制可能會(huì)讓它下半年過得更艱難一些。”

　　能否達(dá)到320億的銷售目標(biāo)，崔健波認(rèn)為關(guān)鍵要看市場。

　　“如果下半年的整個(gè)宏觀調(diào)控會(huì)放緩，整個(gè)銷售市場的氣氛會(huì)改善，我們有足夠的貨量可以滿足320億合同銷售的需要，但是如果氣氛不好，購房者還是維持上半年的觀望態(tài)度，那我們到10月可能會(huì)做一個(gè)調(diào)整。”

　　320億還只是碧桂園的近憂，遠(yuǎn)憂在于，在政府主導(dǎo)的土地制度下，碧桂園“快速開發(fā)、快速銷售”的模式能否持久？換言之，它還能不能拿到大面積的低價(jià)土地？

　　國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院一位專家接受《英才》采訪時(shí)表示，如果房地產(chǎn)仍趨熱，地根緊縮的政策應(yīng)該不會(huì)有大的變化。

　　2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　8月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議又審議并原則通過《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》，提出了到2010年和2020年，全國耕地保有量分別保持在18.18億畝和18.05億畝的目標(biāo)。

　　此外，這位專家提到，“出讓土地每一宗不能太大”，雖然沒有明文規(guī)定，但未來不排除此種可能。

　　關(guān)于“土地閑置滿兩年，堅(jiān)決無償收回”的規(guī)定，香港凱基證券的分析師蔡鐵康認(rèn)為，“立法在政府，執(zhí)行在地方，主要還是看地方政府怎樣去執(zhí)行這個(gè)法規(guī)。”他指出，新規(guī)頒布后，并沒有聽說政府真的把大企業(yè)的地收回去了，只是中小企業(yè)比較多一點(diǎn)兒。

　　國土資源部的那位專家承認(rèn)，土地被收回的“都是些小魚小蝦”，“真正的大地產(chǎn)商估計(jì)還碰不動(dòng)”。

　　但是，在認(rèn)真看完碧桂園的資料后，這位專家謹(jǐn)慎地表示：“一個(gè)真正想長久發(fā)展的企業(yè)，它一定不能冒這種政治風(fēng)險(xiǎn)，或者是少冒這種風(fēng)險(xiǎn)，還有，要是明智一點(diǎn)兒，可以多囤積土地，但是絕不做第一，絕不做什么國內(nèi)最大的地主。”