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最大開發商碧桂園320億懸疑
楊國強 碧桂園隱憂
文|本刊記者 楊柳
一個低調到極少直面媒體的人，在最近一年間卻一直充當重磅新聞的焦點人物。他就是楊國強——碧桂園集團董事會主席。
2008年以來，更是如此：年初，即有傳言稱楊國強計劃投資30億元在內蒙古建“煤制油”示范工廠，此后投資估計最少達130億元；5月，楊國強欲以125億-130億港元收購獨霸香港電視界幾十年的TVB消息一爆出，即令業界震驚；及至7月，他更是表示擬以25億美元接手重建沈陽荷蘭村，一個令沈陽市頭疼近5年的“問題項目”……
不容忽略的背景是，奧運的狂熱與楊所在的地產業無關——那里是另一個季節，寒冬。
萬通地產董事長馮侖的預言似已應驗，一些地產商正在“賣兒賣女”：蘇寧環球退掉了上海一幅來之不易的黃金地塊，雅居樂和首創把一部分項目股權割肉賣給了外資；通往資本市場的道路不再暢通，恒大被擋在了港交所門外，更多的房企還在門口躊躇，而那些已經上了市的，今年初以來，大多數市值都縮水了50%以上。
地產商們開始過緊巴巴的日子。但也有人反對現金為王，譬如上市首日市值就超過千億元的碧桂園。今年8月12日，楊國強在中期業績記者會上說：“如果我告訴你，碧桂園有170億 (現金，那它)就是笨蛋，搞地產又不是搞銀行，要那么多現金干什么？”
截至2008年6月30日，碧桂園的現金及銀行存款接近70億元，與之相對的是，它的在建及已建項目從上市前的23個躍升至如今的52個，其中25個是廣東省外的項目。為此，“公司所有高管，所有項目負責人都出差在外”，7月25日，碧桂園集團一位高管告訴《英才》記者。
這樣的擴張態勢，或許讓人聯想起四五年前的順馳，彼時的順馳從天津奔向全國，以超常規的速度擴張，頂峰時期，它在全國的項目超過40個。碧桂園當然不是順馳，可是，它的體能跟得上它飛奔的腳步嗎？
8月12日，碧桂園公布的中報讓楊國強再度成為“焦點”——股東應占純利同比下跌28.5%至10.16億元，每股盈利同比下跌35.7%至0.06元，銷售額雖然同比增長23.3%，達到了74.38億元，但要完成全年320億元的銷售目標，任重而道遠。
“這畢竟是我們上市后的第一年，就像學生一樣，能考多少分還不知道呢。”碧桂園的那位高管說。
起家 歪打正著
有了教育這張牌，楊國強才有了解套之日。
碧桂園曾創下內地房企融資額的最高紀錄。2007年4月20日，該公司在香港聯交所掛牌上市，此次上市共發行24億股，行使超額配售權后，融資148.49 億港元。
SOHO中國緊隨其后，同年10月8日，在香港聯交所掛牌上市，共發行15.49億股，行使超額配售權后，融資近147.89億港元，直逼碧桂園。
如果把這兩起經典高價IPO的主角潘石屹、楊國強二人放在一起比較，你會發現他們一個來自火星，一個來自金星。老潘在繁華的北京CBD耕耘，老楊在廣闊的農村行進；老潘做小生意，一個項目一個項目地搞，老楊是大手筆，一個城一個城地造；老潘的房子金貴，老楊的房子實惠；上市前，老潘只攢了120萬平方米的土地，還不及老楊的1/10(根據招股說明書，碧桂園上市前的土地儲備已經達到1870萬平方米)；還有，老潘是博主、明星CEO以及一部商業電影的男主角，老楊則基本上不給媒體任何機會。
老潘在生意上的保守，據說是受了當年海南房地產泡沫破滅的影響，同樣從那一輪行業調整中死里逃生的老楊，卻走向了另一個極端。這多少有點兒歪打正著的意思。
7月的順德碧桂園，花木扶疏，山巒青翠。很難想象，這樣一個依山傍水的地方差一點兒就埋葬了楊國強的夢想。
1993年，作為碧桂園的承建商，楊國強的北滘建筑工程公司為順德三和物業發展公司墊資蓋了幾百套別墅。房子蓋好了，宏觀調控來了，銀行不能給碧桂園提供貸款，投資過億的大項目看樣子要砸手里。此時，北滘建筑工程公司向三和討要它此前墊付的工程費，三和拿不出，雙方協商的結果是：由楊國強銷售已蓋好的別墅，以銷售款核銷工程費。
就這樣，陰差陽錯地，“包工頭”楊國強擠入了開發商的隊伍，當然，這在當時不是什么好差事，別墅賣不掉、墊資收不回，楊隨時可能被打回原形，過一窮二白的生活。
對于貧窮，楊國強有著切膚之痛。楊發跡之后，他的三女兒楊子瑩經常說自己“想吃點苦”。“我就跟她說，吃苦就是這樣的——你想要的東西，它不會有，你不想要的東西——忍饑、挨餓、受曬、受凍，它一定要給你。”
而楊國強想要的——一件新衣服、一雙真正的鞋、在學校吃一頓7分錢的午飯，18歲之前，他從來沒有得到。18歲之后務農，一天才掙5毛錢。有一次，楊國強跟大哥楊國華談到未來，忍不住哭了起來。后來，楊跟著大哥做起了建筑，從泥水佬一步步干成了包工頭。
楊國強曾這樣解釋他成功的原因，“打個比方，如果我明天有事一定要去廣州，那我一定會去，如果沒有汽車，我就坐摩托車、騎自行車，如果連自行車也沒有，我就走路，如果有河流擋道，我就游過去。”
眼下，擋道的是成片賣不動的別墅。楊國強嘗試了包括名人題詞在內的各種辦法，收效甚微，最后，他受當時新華社記者王志綱的點撥，并從廣州一所貴族學校那里得到啟發，找到了出路——教育地產。
1993年，楊國強籌辦廣東碧桂園學校，他請來時任廣東省高教出版社副總編輯的廖秉權出任校長，此人恰好與北京景山學校的校長崔孟明是大學同窗，最后，碧桂園學校成為北京景山學校與順德北滘鎮合辦的學校。
現任鳳凰城中英文學校校長的程晉升參與了學校當年的籌建工作，負責招聘老師。他告訴《英才》記者，因為收入頗豐(當時，一般學校的老師月薪大概是三四百元，碧桂園的是2000元)，學校收到了8000多封應聘信，程及他的同事從中挑選出了100多位老師。
1993年底，學校開始招生，高水準的師資隊伍、景山學校的金字招牌加上碧桂園的宣傳攻勢，到第二年9月開學，學校統共招了1300多名學生，每個學生收取30萬元的儲備金，有了這筆預收資金，碧桂園才有了喘息之機，而有了教育這張牌，楊國強才有了解套之日。
1999年，楊進軍廣州樓市，此后，碧桂園的觸角延伸到廣東各地。楊國強盤活了碧桂園，也意外地找到了有別于多數地產商的生存模式。
模式 “貴族學校+五星級酒店”
此前，一些同行甚至譏諷碧桂園是在建設“社會主義新農村”。
2007年底，碧桂園身陷“全國最大地主”和“零地價拿地”的泥潭，這令楊國強頗為苦悶。
此前，整個華南地產界普遍認為碧桂園的產品“很一般”，一些同行甚至譏諷碧桂園是在建設“社會主義新農村”，萬科董事長王石也曾評價碧桂園：紅極一時，不能持久。
王石對碧桂園改變看法的緣起說起來頗有意思。王的一個親戚，在廣州買了兩套房，一套是萬科的，一套是碧桂園的。去年的一次家庭聚會，他告訴王，自己把萬科的房子賣了，因為萬科雖然各方面條件都不錯，但他還是覺得住碧桂園更方便。
王石不解，立即責成萬科戰略與投資管理部對碧桂園進行系統的研究，研究報告出爐后，王到處打電話，說要收回此前對碧桂園的評價。“這是一家好公司。”他說。
碧桂園把自己的模式總結為八個字：快速開發、快速銷售。
到底有多快？根據萬科的研究，碧桂園獲得土地使用權證后，立即進行50%以上土地面積的開發，從拿地到預售平均7個月，從預售到結算約8至10個月。
事實確實如此。楊國強很難容忍行動遲緩。廣東碧桂園學校創辦初期，楊常去學校巡視，有一次，他看到一位音樂老師上課時在黑板上抄歌詞，心里很不高興。“一堂課有多少時間？”他說：“學生在下面白等，如果課前抄好或者用電腦準備好，一上課就可以用，那多好。”
2002年，楊國強創辦國華紀念中學，面向全國招收優秀的貧困生。在校務處主任胡婉蓮的記憶里，當年4月，學校開始打樁，到9月開學的時候，“教學樓和教學設施都已全部到位，只剩操場的塑膠跑道還沒有鋪”。
“這邊新生報到，那邊工人栽樹，從宿舍往下看，密密麻麻都是人，睡個午覺起來，整個學校都變綠了。”胡婉蓮對《英才》記者回憶說。
實際上，這跟碧桂園的快速開發有著異曲同工之妙。廣州鳳凰城開盤前，成全機構的董事長全忠去踩過盤，“工地蔚為壯觀，跟赤壁大戰一樣，全是碧桂園的車、塔吊和工篷，有上萬人甚至于幾萬人在施工，”他對《英才》記者說：“就是一種大規模作戰的思路。”
協同作戰的包括碧桂園自己的設計、建筑、裝修、建材(部分)、營銷、物業管理等多個兵種。
“我們看一塊地的時候就帶上設計和營銷人員，設計師、工程師、營銷人員一起考慮產品方向，并先設計起來。即使招標落空，虧的只是人工，而假如能拿到地，就可以馬上出圖紙，馬上動工。”碧桂園總裁兼執行董事崔健波曾這樣解釋碧桂園的戰略戰術。
碧桂園的另一個戰術是，它蓋的房子，雖然“平(便宜)過自己起屋”，卻往往有兩個豪奢的東西作為配套，一個是五星級酒店，另一個是貴族學校。
截至目前，碧桂園在建及已建的五星級酒店已有16家。在信奉專業主義的地產商眼里，五星級酒店就意味著資產沉淀，然而，由于是大規模開發，碧桂園在五星級酒店上的投入僅占總投資的2%，相當于一個樓盤一般情況下的營銷費用。建這么多五星級酒店能給碧桂園帶來什么？“一是提升地塊價格，二是滿足政府需求，這個(指五星級酒店)對政府是很重要的。”一位業內人士對《英才》記者分析。
靠辦學校，碧桂園翻了身。此后楊國強多次談到，他把學校看得比企業還要重要。1999年以前，楊經常去廣東碧桂園學校開會、檢查，他甚至客串了一陣子的“班主任”，以學習怎樣教育好富家子弟。去美國留學之前的暑假，楊的二女兒楊惠妍還跑到國華去看胡婉蓮她們招生，回國之后也“經常過來”。楊的夫人據說也經常去國華，“我們學校開一個小小的運動會，她都過來出席。”胡婉蓮說。
除國華紀念中學和國良職業培訓學校這兩所慈善學校外，碧桂園旗下已擁有五所學校，相比較其他地產商的教育配套，程晉升認為碧桂園最大的不同在于——“我們的教育是我們自己辦的，他們是找學校合作辦學，你地產商有地產商的想法，學校有學校的想法，不可能一心一意地來辦學校。”
程晉升管理的鳳凰城中英文學校成立于2003年，一億七八千萬的投資尚未收回，不過，管理層并沒有什么盈利壓力。“我們這個學校不要求合理回報，按照民辦教育營運法，(楊國強)可以按20%的比例領取回報，但他不要回報，即使盈利也不要，而是不斷往里投錢。”程晉升說。
雖然不直接貢獻利潤，但是聲譽日隆的學校對于樓盤營銷的推動是有力的。例如想就讀鳳凰城學校，學費方面，業主和非業主的差額是每年6000元。
做大 急速擴張
對于管理，楊并沒有高深的洞見和新鮮的理論，他只有三個字——“對人好”。
上市之后，碧桂園加快了擴張的速度。
2007年的表征被媒體形容為“瘋狂拿地”。其2007年的年報顯示，截至2007年12月31日，碧桂園的土地儲備已由上市時的1870萬平方米增加到3840萬平方米，翻了一倍還多。而總資產已超過千億元的萬科，其土地儲備在整個2007年也不過增加了930萬平方米。
2007年10月，負債激增至192億元上下的碧桂園試圖向海外發債，不料市場急劇惡化，發債計劃只得延期，2008年2月，急著償還中銀香港一筆18.3億港元短期貸款的碧桂園縮水發行5億美元可轉股債券，為了成功發行可轉債，還被迫接受了美林證券“股份掉期”的協議，對賭碧桂園股價。
此后，碧桂園的圈地速度明顯放緩，其今年中報顯示，截至2008年6月30日，公司的土地儲備為4600萬平方米。
這并不意味著碧桂園正在收縮戰線，從公開資料上看，碧桂園去年底的在建總建筑面積為988萬平方米，今年5月底，這個數字已增加到1390萬，到6月底，增至1530萬，以這樣的速度發展下去，碧桂園全年的開發規模超過千萬平方米只能說是保守估計。
“不是說它囤地多嗎，如果一年開發2000萬(平方米)，只夠它開發兩年，這與一家開發能力一般的企業儲備300萬平方米的土地，是一個道理的，只不過咱們往往愛比絕對數。”全忠說。
問題在于，碧桂園形成了這樣的開發能力嗎？
王石對此深以為憂：“楊國強很著急，他跟我說，明(2008)年要開發3000萬平方米建筑面積，就是把手里的地趕快開發掉。他現在一年才開發幾百萬平方米，一下子把規模拉上去，可能會動作變形。”
萬科曾吃過盲目擴張的大虧，順馳當年急速擴張，王石也曾善意提醒。碧桂園會走順馳的老路嗎？
對于《英才》將碧桂園與順馳相提并論，總裁崔健波并不介懷。他以一貫的溫和語調解釋說：“我們跟順馳不一樣，他們是把地價拍得很高，而售價又不一定是水漲船高的結果，利潤非常少，而我們的土地成本，不到平均售價的10%，所以，我們整個是沒有風險的。”
雖然樂觀，崔仍反復強調“絕對要保持資金的穩健狀態”。
“所以，你看我們今年基本上沒有大規模去買地，到今天(8月14日)為止，我們今年的土地出讓金支出才14個億，而且，我們會把資金重點用在開發上面。”他說。
規模一旦放大，一個突出的問題是產能。
據統計，到7月底，碧桂園今年在廣東、江蘇、安徽、重慶、湖北、遼寧等地已經推出11個新盤，而接下來的幾個月，碧桂園的開盤行動將更加密集。
而在密集推出新盤的過程中，能否保持一貫的特色與質量，也并非杞人憂天的問題。實際上，長沙碧桂園威尼斯城的項目，已經遇到了一些麻煩。該項目于2007年11月交付時，部分業主認為“工程質量有問題”。
一位業主告訴《英才》記者，即使入住以后，也感覺很不方便，“一個是交通，現在只有127路這一趟，還要等好長時間，老人、小孩進出都很不方便。第二個是配套設施根本沒有。他告訴我們是一個‘五星級的家’，然后你的小孩去玩都沒地方，打羽毛球、打網球、踢足球都沒地方。游泳池也沒有，(五星級)酒店里的游泳池一次要50塊，你一天去一次根本消費不起。”
而威尼斯城的問題并非個案，在搜房網的論壇里，你還可以看到業主對陽江碧桂園的抱怨——那是碧桂園廣東省內的項目。
值得借鑒的是，萬科解決產能問題靠的是住宅產業化，“而目前碧桂園基本上還是手拉肩扛的傳統方式，它只是簡單的擴大、復制，沒有靠技術的創新或生產流程的創新來解決問題。”一位地產專家對《英才》記者指出。
另一個問題在于人才。楊國強對自己的管理能力頗為自信，2001年，他曾說，“公司配別克轎車的高級職員，除一人曾去過其他公司，現在又回來了外，近五年內沒有流動的”。
對于管理，楊并沒有高深的洞見和新鮮的理論，基本只有三個字——“對人好”。記者在國華參觀時曾讓胡婉蓮評價一下楊國強，胡連說了幾個“好人”；而據程晉升的介紹，碧桂園還在生死間掙扎的時候，楊就給廣東碧桂園的老師“提前一個月發工資”，從不拖欠。
盡管如此，這家公司的家族化、鄉族化還是讓它看上去離現代企業有些差距。一個廣為流傳的故事是，在崔健波之前的職業經理人，只要他在某個領域足夠優秀而不夠強勢，楊國強都會委派自己的幾個侄子輩人物去當助理，楊的說法是：讓他給你“拎包”。“實際上就是一個監軍”，全忠表示。
崔健波也坦言，在全國鋪開時，碧桂園在管理上遇到了諸多問題，他表示“管理是這一兩年的一個重點”。這不奇怪，2007年，碧桂園首次面向全國招收了3000多名新員工，新員工與老員工，省外的與省內的，正在融合。
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