源于購(gòu)房者個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)人住房抵押貸款有價(jià)值較穩(wěn)定的房產(chǎn)作抵押品，安全性得到一定保障，且收益率較高，因此被各家銀行作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)著力發(fā)展。在歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，銀行往往限制開發(fā)商貸款，對(duì)個(gè)人按揭貸款仍然看好。然而美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)處于上行周期時(shí)，降低個(gè)人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)給銀行帶來(lái)重創(chuàng)。經(jīng)濟(jì)上行周期中金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱化，簡(jiǎn)單解讀市場(chǎng)信號(hào)，紛紛降低貸款標(biāo)準(zhǔn)使貸款質(zhì)量大幅下降。隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，這些由于非審慎借款而造成的巨大風(fēng)險(xiǎn)就暴露無(wú)遺。

　　在我國(guó)，由個(gè)人按揭貸款導(dǎo)致的銀行風(fēng)險(xiǎn)可能表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　一是股市低迷，以房產(chǎn)作抵押獲得的短期消費(fèi)貸款出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險(xiǎn)增加。為了防止房屋貸款進(jìn)入證券市場(chǎng)，早在2007年年初，銀監(jiān)會(huì)就發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步防范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來(lái)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，禁止信貸資金被挪用進(jìn)入股市。然而現(xiàn)實(shí)中，以房產(chǎn)作抵押獲得短期消費(fèi)貸款，投資資本市場(chǎng)獲利成為“盤活房產(chǎn)”的流行做法。銀行出于自身利益考慮，對(duì)資金用途并沒(méi)有必要的監(jiān)管和限制。某投資咨詢有限公司的報(bào)告顯示，2007年第一、第二季度每月新增的居民短期消費(fèi)貸款占新增消費(fèi)總貸款的比重快速增長(zhǎng)，所占比例高達(dá) 50%左右。這類短期貸款出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，大多是來(lái)自房屋抵押，而其中資金流向大多進(jìn)入了證券市場(chǎng)。在當(dāng)前股市大幅下挫的形勢(shì)下，這些貸款出現(xiàn)大量壞賬的風(fēng)險(xiǎn)在升高。

　　二是變現(xiàn)困難，銀行關(guān)于違約貸款的處置成本高昂。一旦個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)借貸人無(wú)力還貸的情況，由于變現(xiàn)渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現(xiàn)能力又受到很大的制約。2004年最高人民法院根據(jù)民事訴訟法出臺(tái)的司法解釋規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；到了2005年，這一情況發(fā)生了變化，抵押房屋可以拍賣、變賣或者抵債，但作為惟一居住類房屋，申請(qǐng)執(zhí)行人必須為被執(zhí)行人及家屬提供臨時(shí)住房，對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的租金，從房屋拍賣或者變賣價(jià)款中優(yōu)先扣除。這樣，銀行不僅要面對(duì)多套房屋投資者的違約風(fēng)險(xiǎn)，更要面對(duì)第一套房屋購(gòu)買者因支付能力不足而形成的違約風(fēng)險(xiǎn)及抵押物的損失風(fēng)險(xiǎn)。銀行在處理無(wú)法還款的抵押房屋時(shí)，會(huì)產(chǎn)生高額的處置成本，潛在壓力和風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。

　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中長(zhǎng)期個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往是在業(yè)務(wù)大規(guī)模發(fā)展后的 3～8年才集中地暴露和顯現(xiàn)，當(dāng)前正是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)暴露和顯現(xiàn)的高危時(shí)期。現(xiàn)在已有跡象表明風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在。