隨著樓市逐漸顯現出的有價無市的“滯脹”特征，房地產開發商日益面臨著銷售困境，聯系美國次貸危機對全球經濟的嚴重影響，我國商業銀行的房貸也開始面臨一系列的風險

　　郭建鸞 侯斯文

　　我國商業銀行面臨的房地產貸款險象

　　隨著房地產市場的快速發展，商業銀行的房地產貸款業務產生的許多問題，已經引發了監管層擔憂。目前，在房地產開發貸款和個人按揭貸款方面還存在一些問題，需要加強管理，采取有效措施，防范風險。同時，地產價格回調，少數商業銀行房貸客戶還貸能力下降，違約事件有所上升，并且有些資質較差的房地產企業弄虛作假，實際上將風險轉嫁給了銀行。這樣，地產貸款很有可能成為次級貸款，進而演變為銀行的不良資產。

　　源于房地產開發商方面的風險

　　如果銷售不力，資金不能迅速回籠，開發商資金鏈就會比較緊張。尤其是國家緊縮銀根、整治房地產市場這樣的大動作，會對開發商產生巨大影響。有些開發商為了緩解資金壓力，就會鋌而走險。少數開發商運用各種手段，包括一些違法措施來騙取銀行貸款，如假按揭、假首付、假房價等“三假”行為，其中尤以假按揭最為普遍，危害性最大。

　　所謂假按揭貸款，指商業銀行經由開發商，發放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產貸款，目的是讓開發商資金套現，這是商業銀行發放零售貸款中典型的違規行為。近幾年來，假按揭已蘊藏了很大風險，致使房地產開發過程中面臨的巨大風險轉嫁給了商業銀行。在虛假按揭貸款中，由于購房借款人的購房意愿不真實，其還款資金主要來源于房地產開發商，因此，一旦房地產開發商的資金周轉出現問題，購房借款人就會立即停止償還銀行貸款，導致銀行面臨以下風險：

　　處置風險。為盡可能多地套取銀行資金，開發商在做假按揭貸款時往往將房產價格抬高，即使銀行依法處置貸款抵押物，所得款項在扣除各種處置成本后也不足以清償債務；抵押的房屋為預售房時，處置抵押物所得必須優先支付工程款，剩余部分才能歸還銀行貸款，銀行的受償風險將更大。

　　開發商擔保責任風險。開發商與銀行簽訂的《合作協議》中一般有階段性擔保責任或回購義務的約定，但這一義務的履行依賴于開發商的擔保能力和擔保意愿。虛假按揭風險出現時，開發商往往已出現嚴重的財務危機，此時要求開發商履行擔保責任難度很大。

　　購房借款人還款責任風險。從合同關系分析，購房合同的虛假并不構成住房按揭貸款合同的無效性。由于我國的信用體制尚不完善，某些借款人配合開發商制造虛假按揭，卻難受到真正的懲罰。銀行要從執行個人財產中彌補資金損失，難度大，效果不佳。

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