盡快回籠資金，已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)商所共同關(guān)注的問題

　　◆特約撰稿李碧 本報(bào)記者 吳程濤

　　廣東報(bào)道

　　據(jù)8月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新國(guó)房景氣指數(shù)顯示：7月份，我國(guó)“國(guó)房景氣指數(shù)”為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)。自去年12月份以來，這一指數(shù)已連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比回落。此外，7月份“國(guó)房景氣指數(shù)”比去年同月回落1.64點(diǎn)，這也是自今年5月份以來連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)同比回落。

　　市場(chǎng)環(huán)境的變化，不但增加了樓市趨冷的可能性，也刺激了全國(guó)各地個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)試水“零首付”促銷的沖動(dòng)。

　　樓市面臨積壓風(fēng)險(xiǎn)

　　5月28日，高華證券發(fā)表了一份名為《對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流、盈利和凈資產(chǎn)價(jià)值的壓力測(cè)試》的研究報(bào)告顯示：萬科2008年合同銷售目標(biāo)在842億元，根據(jù)1~4月份萬科完成銷售額144億元計(jì)算，今年以來，萬科僅完成全年銷售任務(wù)的17%。6月5日，萬科發(fā)布5月銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，稱5月實(shí)現(xiàn)銷售額53.4億元，以此計(jì)算，前5個(gè)月萬科共銷售全年任務(wù)的23%。

　　根據(jù)高華證券預(yù)計(jì)，雅居樂房產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、中國(guó)海外、華潤(rùn)置地等14家地產(chǎn)企業(yè)業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍者2008年總的銷售面積和合同銷售額分別是2429萬平方米和2693億元，同比增長(zhǎng)約38%和57%。但是上述地產(chǎn)企業(yè)至5月中旬，僅完成504億元的銷售額，占全年任務(wù)的19%左右。這其中，招商地產(chǎn)至3月底完成了全年銷售額的10%，華潤(rùn)置地至5月中旬僅完成12%，萬科至4月底完成17%，表現(xiàn)較好的是中國(guó)海外、富力地產(chǎn)、綠城房產(chǎn)、雅居樂房產(chǎn)，至5月中旬，它們完成了全年任務(wù)的25%以上。相對(duì)于要銷售的存貨，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售速度似乎開始力不從心。

　　友邦華泰基金公司研究總監(jiān)張凈在接受媒體記者采訪時(shí)曾表示：“未來25~34歲人口的數(shù)量將比30~39歲人口數(shù)量下降30%，剛性需求出現(xiàn)缺口。由此，人口斷層將降溫我國(guó)的地產(chǎn)業(yè)�！�

　　據(jù)WIND資訊的統(tǒng)計(jì)，截至8月15日，100多家房地產(chǎn)公司中有43家公司披露半年報(bào)。統(tǒng)計(jì)顯示，43家公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為-188億元，而去年同期為-65億元，同比下降189%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為235億元，去年同期為154億元，同比增加53.6%。

　　缺錢，已成為房地產(chǎn)公司的普遍現(xiàn)象。

　　在此背景下，如何盡快回籠資金，已經(jīng)成為了眾多房地產(chǎn)商所共同關(guān)注的問題。

　　“零首付”逐步蔓延

　　目前國(guó)內(nèi)的“零首付”之風(fēng)正在呈現(xiàn)出從深圳、上海、廣州等沿海城市，逐步刮到中西部城市的跡象。

　　有深圳房地產(chǎn)界人士提醒記者：目前國(guó)內(nèi)大部分城市的“零首付”還處于開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者墊資的階段。但是，如果房地產(chǎn)行業(yè)資金繼續(xù)緊張，萬一有機(jī)構(gòu)緊張到連墊資款都給不起呢？如果不控制“零首付”現(xiàn)象，很難排除有機(jī)構(gòu)不會(huì)復(fù)制深圳在購(gòu)房合同上抬高成交價(jià)，然后偽造首付款收據(jù)的騙貸方法。

　　今年上半年，在中部城市長(zhǎng)沙，新地·東方明珠已經(jīng)在當(dāng)?shù)氐谝粋�(gè)打出了“分期首付”的戶外廣告。據(jù)開發(fā)商解釋，首次置業(yè)客戶最高可享受七成30年貸款，首付僅交一成，另外兩成由開發(fā)商不計(jì)息墊付，在約定的交房期限之前交清欠款。據(jù)此，“40萬元的房子，首付只要4萬元”，普通平民擁有一套房子的夢(mèng)想似乎觸手可及。

　　今年8月，成都的欣宇都市港灣也公開打出了“買好房從零首付開始”的廣告牌。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，欣宇都市港灣的零首付，實(shí)質(zhì)上是首付款緩付，即購(gòu)房人今年年底前付一成，明年年底前付余下的兩成。

　　與此同時(shí)，與欣宇都市港灣項(xiàng)目相鄰的成都雙華麓港，其售樓部門口也同樣打出了“首次置業(yè)零首付”的廣告。不同的是，該公司的“零首付”模式為，指定一家企業(yè)為購(gòu)房者提供一定期限的無息借款作為首付款，購(gòu)房者不需付借款利息，借款所產(chǎn)生的利息由該公司承擔(dān)。除此之外，成都的慕和南道、中鐵·西子香荷，也分別打出了“置業(yè)零首付計(jì)劃”。

　　“最大問題是對(duì)市場(chǎng)心理的影響”

　　資深房地產(chǎn)專家韓世同提醒：零首付最大的危害在于，導(dǎo)致很多不具備供房能力的人進(jìn)入樓市，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，那么這些投機(jī)買樓的人就很危險(xiǎn)。由于斷供的代價(jià)不大，一些投機(jī)者看到市場(chǎng)風(fēng)向稍有轉(zhuǎn)變，就很可能就會(huì)選擇斷供。對(duì)開發(fā)商而言，零首付的風(fēng)險(xiǎn)也不大，最大的風(fēng)險(xiǎn)就在銀行，一旦在全國(guó)形成規(guī)模，整體的金融風(fēng)險(xiǎn)銀行很難防范。

　　據(jù)了解，一般而言，假按揭是指開發(fā)商利用借來的身份證，制造假的成交合同，自己墊支首付款，然后從銀行套回房子的全額款。雖然購(gòu)房者的身份是假的，但是購(gòu)房合同要拿到房管局備案，從流程上來說，房子已經(jīng)是賣出去了，所以，假按揭的房子就屬于二手房。

　　“按揭和抵押的不同就在這里，抵押給銀行的房子，再拿出去賣，還是新房，并且是很正常的。”韓世同說，抵押的房子拿給銀行評(píng)估價(jià)格，然后按照7~8成比例獲得貸款，這樣的房子不能出售，也不用到房管局備案。由于房子沒有交易過，開發(fā)商將來還貸之后，房子還可以按照一手房來銷售。

　　現(xiàn)在很多的所謂零首付、低首付，都是開發(fā)商來幫業(yè)主墊首付款，然后由業(yè)主分期還給開發(fā)商。這樣做的結(jié)果就是，假按揭業(yè)主的購(gòu)房門檻很低，幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)都在銀行的身上了。因?yàn)榱闶赘兑馕吨��?gòu)房門檻很低，基本上只要房?jī)r(jià)跌了10%或以上，“業(yè)主”就開始斷供了，他們虧的可能只是每月的少量還款，不像正常的購(gòu)房者有首付。

　　事實(shí)上，在正常手續(xù)購(gòu)房的情況下，業(yè)主如果斷供，首先是房子沒了，其次首付也沒了，并且還留下不好的信譽(yù)，很不劃算。

　　“對(duì)于斷供，現(xiàn)在外界比較強(qiáng)調(diào)的是會(huì)‘喪失在銀行的信用’。但對(duì)這個(gè)問題，我覺得在我們國(guó)家還不重要。我國(guó)的現(xiàn)狀是，這個(gè)銀行貸不了，另一家銀行還能貸。一個(gè)炒樓客真到了繼續(xù)供樓‘無能為力’的時(shí)候，考慮的就不是信用的問題。”韓認(rèn)為，現(xiàn)在斷供對(duì)信用上的影響并不被人重視，這不同于在香港：如果購(gòu)房者要斷供，必須要申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)才行，不然銀行肯定和你追究到底，不是簡(jiǎn)單地“不還錢”就可以解決的。

　　“‘?dāng)喙�’很容易在心理上引起恐慌�，F(xiàn)在深圳的‘?dāng)喙�’�?yīng)該還只是個(gè)別的現(xiàn)象，但是造成的影響面就很廣，對(duì)現(xiàn)行的房?jī)r(jià)、市場(chǎng)的走向都會(huì)產(chǎn)生很大的沖擊�！�?dāng)喙�’問題的關(guān)鍵在這里。”韓世同警告說。

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　　房貸斷供苗頭可能已在興業(yè)銀行出現(xiàn)

　　8月20日，興業(yè)銀行發(fā)布2008年度上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。半年報(bào)顯示，公司營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率均有增長(zhǎng)，其中凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)79.65%。盡管如此，不少分析師卻認(rèn)為，興業(yè)銀行目前存在著風(fēng)險(xiǎn)，其中逾期貸款和關(guān)注類貸款雙升、貸款組合的行業(yè)結(jié)構(gòu)以及吸存成本高這三個(gè)問題最受關(guān)注。令人關(guān)心的是，前期熱炒的深圳房地產(chǎn)斷供情況可能已經(jīng)在興業(yè)銀行出現(xiàn)。分析師推測(cè)，關(guān)注類貸款和逾期貸款雙雙升高的原因很可能就是個(gè)人按揭出了問題。

　　興業(yè)銀行半年報(bào)中稱，截至報(bào)告期末，公司不良貸款余額為46.02億元，比年初增加0.19億元；不良貸款率為1.04%，比年初下降0.11個(gè)百分點(diǎn)；其中主要是可疑類貸款占比較年初略升0.07個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)關(guān)注類貸款占比由年初的2.79%升至2.92%。而逾期貸款反彈更為明顯，逾期余額約58.46億元人民幣，2007年12月31日的逾期貸款余額約為42.90億元(逾期貸款是指所有或部分本金已逾期1天)，逾期貸款相比去年年底增加了15.56億元。

　　中金公司分析師發(fā)布研究報(bào)告稱，興業(yè)銀行關(guān)注類貸款和逾期貸款雙雙升高，未來興業(yè)銀行或會(huì)受到持續(xù)的資產(chǎn)質(zhì)量壓力，并推測(cè)逾期貸款可能主要是個(gè)人按揭貸款。該公司分析師認(rèn)為，應(yīng)關(guān)注銀行的資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)警信號(hào)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》黃惠敏

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