深圳樓市假合同騙貸黑幕曝光

　　作者：吳程濤、巫燕玲、李碧

　　編者按

　　潛藏在深圳樓市斷供事件背后的“元兇”竟是“假首付”、“假價格”、“假身份證”！

　　本報記者調查發現，目前國內的“假合同”騙貸買房現象，不僅出現在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。這其中，銀行業的監管漏洞是開發商作假的重要因素。

　　這些欺騙性操作，實質上就是架空了“房貸首付至少二成”的政策，使得本為優質資產的住房信貸出現了“次貸化”的傾向。

　　專家警告說，深圳爆發出來集體斷供、假按揭等雖然只是個案，但如果騙貸所利用的制度性漏洞沒堵住的話，其對現行的房價、市場的走向都會產生重大的沖擊。

　　一線調查

　　“假合同”騙貸：深圳斷供事件揭出“真兇”

　　“在深圳，要買下類似南山區御景華城單身公寓這樣黃金地段的房子，你只需支付2萬元首付，并在簽訂購房合同時將總價34萬元抬高些，比如寫40萬元，就能從銀行獲得32萬元的貸款。”8月11日，深圳某地產中介的工作人員向記者透露了“2萬首付就能購房”的秘密。

　　這位工作人員向記者介紹的是深圳市南山區的御景華城單身公寓，該樓盤位于華強南路與濱河路的交界處，站在陽臺上就可以遠眺香港米鋪(地名)和深圳市中心的地王大廈。由于地理位置幾乎與香港接壤，在屋內還可以接收到香港的移動信號，撥香港電話不需付國際長途費用。這里房價是12143 元/平方米，一套面積為28 平方米的房子總價是34萬元。按照正常手續，購房首付應該是將近7萬元，最高貸款額度為 26萬元。

　　見記者猶豫，該地產中介的工作人員拍拍胸脯說：“如果你有誠意，我們還可以幫你做成零首付，你只需在合同上簽個字，剩下的手續我們辦，成功了再收錢，你不必擔心。一些人只有幾十萬元，卻炒起了數百萬元的豪宅，就是這么發財的。”

　　“假合同”豪賭樓市

　　“利用虛假的購房合同向銀行騙取更高額度的貸款，同時實現‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大膽’人士實現大規模促銷樓盤、或銀行完成信貸指標的重要手段。”有深圳房地產界人士告訴記者：利用“假合同”騙貸，起步時間大約在2003年。

　　上述房地產界人士透露，2003年時房地產市場不景氣，開發商為了加快資金回籠便想出了上述騙貸招數；后來，房地產市場開始火爆，一些銀行機構為了搶貸款額、完成指標，對假合同現象睜一只眼閉一只眼；炒房客和中介公司也看上了這個可以白白使用的資金“資源”，于是大家一起上……現在誰也說不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的價格賣出去的。

　　據透露，“假合同”騙貸的類型主要有三種。最常見的是“假首付”，即開發商為消費者墊資首付款，幫助消費者以“零首付”方式從銀行獲得房貸。由于政府部門禁止開發商為消費者墊資，所以，在開發商與消費者簽訂的購房合同和首付款收據中，其首付款的資金來源有“虛假”成分，向銀行隱瞞了首付款是開發商而不是消費者。

　　其次是“假價格”。開發商或中介機構不為消費者墊資首付款，但是在購房合同上為炒房客提高成交金額，承諾炒房客可以“零首付”供房，從而使開發商等獲得相當于房產全款的貸款。在這一過程中，購房合同的成交數據是假的。

　　還有一種類型是利用“假身份”。開發商為盡快回籠資金，借假身份證，虛構人物與開發商簽訂購房合同，開發商墊支首付款，然后向銀行套取房貸。在這一過程中，購房合同上的購房者是假的，實際上并不存在。

　　在上述假按揭過程中，“購房者”提供首付收據和假合同后，銀行往往只要根據這些材料，就可審核通過其交易。而對于購房者的考察，諸如收入證明等，很多時候，只是一個例行的過程。購房者隨便找個單位蓋個章就行了，銀行審核申貸人的還款能力的過程存在較大缺陷。

　　“從2005年起，隨著深圳樓價逐步暴漲，房子不愁賣了，許多開發商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一個挑房的VIP號都要另外收錢。但是，這一時期，許多中介機構為了傭金和業務量，炒房客為了擴大利潤，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而銀行也愿意配合，目的是為了搶奪貸款資源，完成內部指標。”上述人士告訴記者：2004年，深圳特區內的商品房均價約每平方米5000多元，特區外約每平方米3500元左右。隨后深圳房價連續3年暴漲，上漲超過300%。

　　3年3倍，意味著投入100元，三年后就變300元。在這種情況下，“零首付”、“一成首付”對眾多苦于追求資本利潤最大化的炒房者來說，無疑是一次財富豪賭。

　　按照正常的購房按揭流程，消費者向開發商簽署購房合同并支付首付款后，開發商就會給購房者開一個首付款的發票或收據，然后，消費者憑借這個首付款發票和購房合同，去向銀行申請貸款。

　　而要操作“零首付”或“一成首付”，消費者就要與開發商或者中介機構聯手，默許將購房合同的交易價格抬高至原價的120%以上。這樣一來，按照抬高后的價格，開發商或中介機構，就可以開給消費者一個假的首付款發票(消費者實際上不用付錢)，然后消費者憑借假的首付款發票和購房合同，去向銀行申請相當于房子全價的貸款。

　　深圳某中介公司員工告訴記者，銀行在核對消費者的首付款發票后，如果是二手房交易的話，則需要查看首付款收據，在確認收到首付款后，銀行才有可能正式核發貸款。這就意味著，理論上講，開發商或者中介機構必須先為“零首付”的消費者墊資。這一做法對于開發商或其他的墊資機構來說，只要消費者成功獲得貸款，全部款項包括之前的首付費都可以收回，墊資只是一個周轉，真正的風險全部留在了消費者和銀行那里。

　　“事實上，有時候‘零首付’連墊資都不用。因為有個別銀行一般只看首付款收據，不會監控首付款的劃轉，也就是說，不用將首付款轉到銀行，貸款也能拿下來。”上述員工說道，“但為什么銀行不按照規定執行，其原因就多種多樣了。”

　　那么，合同上的房價抬高后會不會影響政府部門對樓市價格的統計數據？

　　對此，上述員工告訴記者：在這一操作過程中，除了“假合同”外，還要簽一份真合同。交給銀行的是抬高房價后的合同，原價的真合同交給房管局。

　　“這么做并不是為了防止政府統計的樓價數據時失真，而是為了減少稅費。因為抬高合同房價后，如果將銀行的合同版本提供給房管局，就要付出更多的交易稅。目前的額度是普通住房為房價總額的1.5%，豪宅為3%。”該工作人員說。

　　“如果‘零首付’的消費者只是為了自住，那發生斷供的風險還不大；如果是用這種方式炒房，那么樓價下跌、交易量萎縮最終導致炒房者資金周轉不靈甚至資金鏈斷裂，這種‘斷供’的風險就不是銀行的信用記錄所能控制得了的，因為他們已經失去了還款的能力，而不是不愿意還款。”該員工說。

　　“斷供”規模有多大？

　　深圳樓市的“斷供”規模到底有多大，至今沒有權威的統計數據能說清。但是記者調查發現，各種不同來源的公開數據，能夠從側面描述出一些“斷供”規模的概貌。

　　根據人民銀行深圳中心支行發布的消息：截止到今年3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58%，僅比去年末上升了0.04個百分點。

　　不過官方的權威數據，在一些深圳地產界人士的眼里，卻并不能全面判斷未來深圳房地產市場的“斷供”風險。這些人士的理論依據是：深圳絕大部分供樓業主的首付款均在20%~30%之間，在這種情況下，一旦深圳樓價跌破30%，那么相當一部分業主就會出現負資產。從經濟利益上來說，業主此時供房已經沒有意義，即使放棄首付和房產，業主還是無法抵扣個人在銀行的欠款，還不如直接斷供。

　　據深圳市國土資源和房產管理局的統計顯示：深圳商品房銷售均價于2007年10月達到了17350元/平方米的歷史性高位后，目前已經下降至今年6月的11159元/平方米，房價調整幅度達到36%。這意味著，在2007年10月后入市供樓的絕大部分業主，已經出現負資產。

　　“隨著深圳房地產跌破30%，當初依靠‘假合同’騙貸炒樓的客戶，迫于資金壓力而‘斷供’的案例肯定正在上升，只是基于銀行統計方式的區別，而沒有及時在統計數據中顯示出來。” 一位深圳地產界人士說：目前深圳二手房價還沒有跌到2003~2005年的水平，因此，這批當年“零首付”的客戶，沒有斷供的必要，并且很多不是自住的話，早就轉手了。但2006~2007年按照此類方式操作的“零首付”客戶，現在房子還沒賣出去的話，其斷供的風險就大多了。

　　據悉，按照中國人民銀行的規定，銀行以正常、關注、次級、可疑、損失5級分類制度來評估信貸資產質量。其中，本金或利息逾期90天以內的貸款，會被劃入關注類；貸款逾期及本筆貸款欠息90天以上至180天將被列入次級類；本金或利息逾期181天以上的貸款一般劃入可疑類；借款人最終無力到期償還貸款，甚至經過法律程序追償仍無法收回的貸款余額，才會被列入損失類。

　　“貸款人必須連續3個月內沒有按期償還利息和本金，這筆貸款才會被列入關注類，屆時，銀行一般會通過短信、催收函、律師函甚至起訴等方式來向貸款人進行催繳(個別銀行斷供3個月便直接到法院起訴)，但這不代表銀行就要將貸款余額立即計入壞賬，因為這并不能代表業主已經從主觀上決定徹底放棄對房產的所有權。”上述地產界人士說。

　　有深圳房地產觀察人士相信：“如果將只有一月的斷供案例也計算在內，那么深圳‘斷供’所涉及的資金規模肯定已經遠超13.36億元。”與此同時，有中介人士向記者透露：目前個別炒樓客撐得很辛苦，在還貸上已經是由“一月一還”改為“兩月一還”、甚至“三月一還”，處于“拆東墻補西墻”的狀態，只期望政府盡早出手救市。

　　“假合同”難絕

　　記者調查發現，面對深圳樓市價格和成交量的“萎縮”，一些急于促銷的開發商目前正在通過墊資的方式，再度參與到“零首付”的行列中來。

　　讓業界人士擔心的是：從2003年開始就存在的利用“假合同”騙貸，一直到現在都存在一定的監管難度。在此背景下，如果政府不加強檢查強度，隨著開發商的資金鏈條緊張，再加上中介機構的推波助瀾，“假合同”騙貸再度“暗流”興起，就會對深圳樓市的未來，埋下更多“集體斷供”的風險。

　　今年4月，深圳航程國際公寓便打出了“2萬元一個家”的宣傳語，即日起購買該盤單身公寓的客戶，只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續，另外一成首付由開發商先期墊付。與此同時，深圳的龍翔花園也掛出了“送五成首期裝修款”的條幅，購買該樓盤的客戶只需支付一半的首期款，另一半首期款開發商將以送裝修款的名義贈送。

　　目前，深圳市國土房管局已經緊急叫停了兩家房地產商的分期首付行為，并向全市房地產開發企業發文，禁止分期首付。但是，有業界人士還是擔心：在政府的打壓下，此類活動會不會從地面轉至地下，比如利用VIP客戶傳播。

　　記者通過互聯網搜索和走訪深圳的地產中介發現，隨著樓價的下滑，炒房客壓力的增加，為加速離場，“零首付”、“一成首付”在二手市場上，同樣沒有偃旗息鼓。

　　例如，在“房老大”網上，記者看到一則《炒家扛不住了，出售價低于原購價》的二手樓信息。該信息出售的是位于蛇口的藍海上城一套4室2廳2衛的房子，建筑面積132平方米，售130萬元，文內注明“虧本出售、零首付”。

　　在“易居網”上，記者看到由深圳市廣天地房地產有限公司提供的二手房信息稱：“依山郡，龍平西路，6室3廳3衛，建筑面積274平方米，交易價格235萬元，零首付!”

　　在深圳采訪的過程中，提及對深圳未來房地產市場走勢的看法，幾乎所有有房地產投資的業主都認為：深圳樓市中、長期非常看好，深圳樓價遲早要跟香港持平。但當記者問到當前深圳地產是否需要政府救市時，幾乎所有有房地產投資的業主卻又認為：現在深圳樓市引發經濟衰退的可能性已經非常大，政府應該直接干預救市。

　　有業內人士告訴記者，深圳爆發出來集體斷供、假按揭等雖然只是個案，但問題是，假合同騙貸所利用的制度性漏洞沒堵住的話，將會有大量沒被發現的風險威脅樓市安全。

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