需求變化導致成交量萎縮

　　在樓市最火爆的去年8、9月份，我曾經說當前火爆的樓市需求是一種假相，事實上，樓市需求分成四類：第一是投機，就是我們常說的炒房，短期快進快出；第二是投資，反正錢存在銀行是貶值的，而房價在漲；第三是恐慌性購買，像一些年輕人，剛畢業無論如何是買不起房的，但害怕以后更買不到房了，于是父母湊錢來幫他們買房；第四是因為結婚、購買第一套住宅等正常買房。

　　這四種需求里，只有最后一種需求是剛性的，其他都是彈性的，可能短期急劇增長，也可能短期急劇萎縮。其中投機需求對政策是最敏感的，第二套房貸政策一出來，物業稅一出來，投機泡沫馬上就擠掉了，每次遇到樓市調整，聞風而動的就是投機需求。投資需求對市場反應很強烈，如果對市場未來的預期降低了，如果房價漲得不那么快了，這部分需求就將撤離。

　　而正是這種需求的變化，導致了樓市短短幾個月之內，從門庭若市到門可羅雀的戲劇性變化，任憑那些所謂的地產“營銷高手”使盡百般招數，奈何大勢已去，成交迅速冷卻。以北京為例，今年上半年6個月北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預計全年成交量將不超過8萬套，比去年12萬套的成交量少4萬套，而今年供應量將比去年只高不低，巨大的成交缺口意味著有一大批項目將面臨無人問津的悲涼境地。

　　在這種形勢下，降價成為刺激需求的唯一選擇。

　　房價會降但不會一降多年

　　很多開發商將樓市回暖寄希望于政府出臺救市政策，筆者認為，這種觀點明顯缺乏對中國宏觀經濟的了解。客觀來說，在宏觀經濟形勢依然嚴峻、通貨膨脹壓力未減、CPI高位運行之時，貿然出臺救市措施，不但將導致房價反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調控政策以及近年為抑制房地產投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調控政策，都將功虧一簣。整體來看，年內反通漲依然是政府的首要任務，銀根緊縮的政策還將持續。而房價的適度調整也是政府多年宏觀調控希望達到的目標。即使出臺一些對房地產行業的利好消息，也只是政府為了防止房價大幅波動造成的金融風險和社會矛盾，而不是為了刺激房價的再度暴漲。

　　我認為，房價會在今年年底走向最低谷。由于傳統的銷售旺季“金九銀十”即將到來，很多開發商在這個周期的一些回款或將使他們熬過這段時間，房價大幅下降難度較大。但是到年底，伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結算等資金需求的高峰期到來，由于2008年行業整體銷售狀況極度不佳，房企資金鏈將面臨前所未有的壓力，缺口將遠遠超過上半年，大部分項目必將采取大幅降價的方式回籠資金，因此，今年年底到明年3月，會是中國房價的最低谷。

　　那么，房價是否會如同部分人所認為那樣一降多年？這種可能性幾率極低。一方面，國家的銀根緊縮持續時間不會過長，否則很容易導致經濟的“軟著陸”變成“硬著陸”；第二，目前世界經濟正處于全球性通脹周期，貨幣實際購買力在較長時間內都將處于較大幅度的貶值過程之中，在這種形勢下，對于缺乏投資渠道的中國百姓，不動產從長遠看依然是最有效的保值升值工具，房產需求將會回暖；第三，經歷過這一輪房價和需求波動之后，消費者走向理性的同時，開發商也將走向理性，在定價和產品設計上，都將走向務實，價格泡沫也將大大縮小；第四，由于今年的資金壓力，大部分開發商被迫減緩開發節奏，轉而以加速現有產品的周轉率為主，2009年后繼供應將減少，從而緩解供大于求的壓力。

　　筆者認為，明年3月以后，全國房地產行業將會有一段時間的溫和穩定發展。當然，具體到每一個城市，還需要看不同城市所處的房地產發展階段，不能一概而論。