楊少鋒

　　從2007年5月至今，全國房地產(chǎn)形勢猶如過山車般急劇變化，隨著萬科、保利、合生等上市公司在全國瘋狂地屯房屯地，北京、深圳、廣州、武漢等多個(gè)中心城市房價(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)迅速飆升，這些上市房企所開發(fā)的樓盤也成為各個(gè)城市房價(jià)領(lǐng)漲的“帶頭大哥”。曾經(jīng)信誓旦旦說“超過25%利潤的項(xiàng)目不做”的萬科，在國內(nèi)多個(gè)新開盤項(xiàng)目漲幅都位居同區(qū)域前列。以萬科在北京朝陽公園邊開發(fā)的萬科東第為例，2007年4月，萬科東第銷售均價(jià)為16500元/平方米，7月底，萬科東第銷售價(jià)格上漲至23000-24000元/平方米，高層部分戶型售價(jià)達(dá)25000元/平方米，短短幾個(gè)月就位居該區(qū)域各在售樓盤房價(jià)之首。

　　“天價(jià)地”的幕后

　　房價(jià)上漲—收益預(yù)期增加—股價(jià)上漲—融資大幅增加—瘋狂儲(chǔ)備土地—收益預(yù)期增加—股價(jià)上漲—再融資，至此，上市公司在這一輪樓市和股市中實(shí)現(xiàn)了雙豐收，高價(jià)獲取的土地直接在股市上實(shí)現(xiàn)了套現(xiàn)(而不再是通過未來樓盤的銷售)，地產(chǎn)大鱷在不成熟的金融市場上實(shí)現(xiàn)數(shù)百億甚至千億資產(chǎn)的增值。至于未來，如果房價(jià)持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房價(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)早就轉(zhuǎn)嫁給股民。地產(chǎn)真相大白：房價(jià)上漲目的是為了推高股價(jià)，股市的融資成為圈地資本，圈地的目的還是為了推高股價(jià)，然后股東在高位套現(xiàn)，留下股市和房市一片狼藉。

　　可惜有些非上市房地產(chǎn)公司，跟風(fēng)而上，少了股市套現(xiàn)的手段，也許將搭進(jìn)身家性命。

　　去年11月，我做客新浪網(wǎng)，與北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)、中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、國美第一城總經(jīng)理陳云峰等業(yè)內(nèi)知名人士探討房地產(chǎn)走勢的時(shí)候，我提出的“3個(gè)月內(nèi)樓市拐點(diǎn)必現(xiàn)”的觀點(diǎn)還遭到一致反對。

　　此后，央行第二套房貸新政頒布，銀根緊縮成為2008年宏觀調(diào)控首要手段，土地新政隨之出臺(tái)，房地產(chǎn)形勢直轉(zhuǎn)而下。

　　今年第一季度，地產(chǎn)龍頭萬科發(fā)動(dòng)全國性降價(jià)攻勢、掌門人王石公開承認(rèn)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來之后，房地產(chǎn)界才陸續(xù)承認(rèn)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，此后，深圳房價(jià)一瀉千里，迅速引發(fā)連鎖反應(yīng)。

　　但是，僅憑深圳樓市的價(jià)格波動(dòng)，是難以撼動(dòng)全國房地產(chǎn)大勢的。

　　資金鏈危局才是降價(jià)首要原因？

　　成也蕭何，敗也蕭何。正如筆者預(yù)判，推動(dòng)房價(jià)飆漲的根源在于上市房企的屯地，導(dǎo)致房價(jià)下跌的也是房企的屯地帶來的行業(yè)性資金缺口。

　　在今年4月18日筆者公開指出“08年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口1萬億”被各大媒體轉(zhuǎn)為財(cái)經(jīng)頭條新聞之后，4月19日、20日、21日地產(chǎn)股連續(xù)暴跌三天。此后，潘石屹公開宣稱行業(yè)資金缺口達(dá)到1.5萬億，并拋出“百日劇變”之說，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口成為焦點(diǎn)，地產(chǎn)股持續(xù)暴跌，萬科等龍頭股紛紛“腰斬”，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)公司的恐慌。

　　隨著資金鏈危機(jī)的曝光，各大房地產(chǎn)公司開始意識(shí)到樓市大勢已去，紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，加入降價(jià)行列。

　　如果沒有因?yàn)?007年大勢擴(kuò)張導(dǎo)致的資金壓力，即便樓市需求下跌，房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇堅(jiān)持等待樓市復(fù)蘇；然而，資金鏈斷裂的危險(xiǎn)迫使開發(fā)商在死亡和降價(jià)之中作出一個(gè)最簡單的選擇。