奧運和房地產之間，究竟存在著什么樣的聯系？

　　北京樓價起跑的發令槍，早在2001年申奧成功的那一刻就打響了，伴隨著城市交通、居住環境的改善，北京的房地產行業也進入了一個加速上升的通道，然而，出乎很多人的意料，樓市上刮了好幾年的這場奧運風，卻在奧運之年，嘎然而止，北京市統計局公布的最新數據顯示：今年上半年，北京全市的商品房，銷售面積同比下降達47.1%，與此同時，購房送寶馬、贈送精裝修、特價促銷、尾盤直降等等促銷手段也是紛至沓來，為什么奧運會還沒開，北京樓市的拐點就出現了？我們來找找原因。

　　2008年7月8日的《南方都市報》上，刊登了一版巨幅道歉廣告，這是由于深圳房價賭局失利，北京大學教授徐滇慶兌現賭局諾言，向深圳人民的公開道歉，根據深圳市國土房產局的數據顯示，今年1月份，深圳房價跌到每平方米15000元以下，5月份更跌破了每平方米12000元，深圳房價下跌近三成，這位全國矚目的房價冠軍，率先感受到了房地產市場的“冬天”，隨后從深圳到珠三角，樓市寒流一直蔓延到了上海、北京。

　　21世紀不動產中國區副董事長盧航：“今年新盤的交易量大家知道，應該有40%的下調，北京存量房的交易量下降也是蠻大的，我們覺得也應該會有起碼是20%以上的。”

　　在今年的北京春季房地產展示交易會上，為了吸引購房者的眼球，開發商們可謂使出了渾身解數：這邊推出人體彩繪做促銷，那邊首付2萬起并贈送2000元公交卡，還有的搞抽獎贏汽車，從買房送物業到買房送車，進入5、6月的北京樓市更是再度掀起一波優惠潮。

　　焦點房地產網信息中心總監老房：“最低的是九折的，還有些送物業費的，還有的本身他的樓盤就在打折，我們去了之后，他做折上折。”

　　從交易量明顯萎縮到激進的打折促銷，去年熱火朝天的北京樓市徹底陷入了低迷觀望的“冬季”，堅挺的房價也終于松動了。

　　盧航：“那么最近三周，大家看的更明顯了，在北京一些地方房價明確的開始往下走，大家看到有一個將近15%房價的下降。”

　　房價的拐點似乎比預期來得早了一些。

　　中國社科院投資與市場研究室主任曹建海：“原來更保守的估計就是在年底開始，就是說更準確的說，是從2009年1月份開始，現在看來這個提前了半年的周期。”

　　和曹建海一樣，國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣也曾發表研究報告預計，2008年奧運會之前，房地產仍將保持偏熱增長態勢，處于中期繁榮的頂部區域，那么是什么原因讓拐點提早顯現了？

　　曹建海：“因為我們的房價早已透支基礎設施給老百姓帶來的便利性。”

　　為了說明高房價已經大大透支了奧運概念，曹建海給記者算了一筆帳：從2001年到2008年奧運會前期，北京市與奧運直接相關的基礎設施投入約為1800億元，再加上配套的通信、郵電、道路、教育、綠化、改造等非奧運直接投入，總共達到5000億元人民幣左右，但是截至到2007年底，北京市四環內房屋均價已經從2001年的每平方米5000元上漲到了15000元，也就是說每平方米上漲了一萬元，如果按照北京市1600萬常住人口、人均住宅面積25平方米計算，住宅建筑面積共計4億平方米，這就意味著從2001年以來，北京市房屋住宅的總價值上升了4萬億人民幣。

　　曹建海：“但是我們剛才講了總共的投入不過就是五千億，房屋反過來上漲的幅度超過了投入的將近8倍，所以可見奧運行情被遠遠透支了。”

　　曹建海告訴記者，過度透支奧運概念的房價意味著大量的泡沫，而一些投機者嗅出了房地產市場的危險，欲甩掉手中的房源脫身，但由于拋盤過多，出現了滯銷的格局，房價便提早步入下跌的行情，而北京大學房地產研究所所長陳國強并不認為奧運給北京房價注入了泡沫，他表示拐點的提早出現是由于第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息，“卡”住了房地產市場的咽喉也抑制了部分超前消費和投資性購房需求。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強：“國家對于房地產行業一個宏觀調控政策，就是調控政策的組合效應逐步的顯現出來了，那么再從外部來看，就是國際、國內的經濟，實際上面臨很多不確定因素，那么這些也是導致我們消費者，購房者出現比較明顯的觀望心態。”

　　北京樓市的拐點提前到了今年，這不僅出乎很多老百姓的預料，也讓很多專家當初的預測落了空，到底是因為奧運概念被提前透支了，還是因為，整個宏觀經濟環境出現了變化？在我看來，或許這兩大因素都在共同推動著房價的走勢，奧運和房地產之間，究竟存在著什么樣的聯系？那些曾經舉辦過奧運會的城市，它們的奧運地產行情又是怎么上演的？我也采訪了全球專業房地產服務公司仲量聯行，來聽聽他們的分析。

　　記者：“你能告訴我們，像悉尼、漢城、亞特蘭大、希臘這些曾經舉辦過奧運會的城市，他們的房屋住宅價格在奧運前后發生了什么變化嗎？”

　　仲量聯行北京研究部經理Ben Christensen：“城市與城市之間的情況是不一樣的，我覺得最好的例子就是巴塞羅那，奧運會之前大興土木，在房地產和基礎設施建設上進行了大量的投資，短期內大量樓房拔地而起，但巴塞羅那的經濟又相對穩定，所以奧運會后出現價格大幅下調。”

　　1986-1993年，巴塞羅那房價上漲了250-300%，但隨著奧運會的結束，房價大幅下降，最大年度跌幅達到50%，直到1999年才逐漸出現好轉，很多人因炒樓發了財，也很多人卻被套牢，而與巴塞羅那截然相反的是，漢城1988年舉辦奧運會后，不但沒有出現房價的低谷效應，房地產市場反而迅速升溫，熱潮持續到1995年，這樣的例子還有悉尼，1993年悉尼申辦2000年奧運會成功以后，引發每年房價10%以上的遞增，在隨后七八年的時間里，城市房價翻了一番，2000年奧運會之后，悉尼的房價由于慣性作用仍保持上漲，并一直持續到2003年底，同為奧運舉辦的城市，情況為何大相徑庭？

　　Ben Christensen：“支撐房地產市場增長的主要需求推動力還是由人口和收入的增長決定的，與奧運會本身幾乎沒有關系。”

　　記者：“所以你們的意思是說需求和價格都與奧運沒有直接關聯？”

　　Ben Christensen：“是的，唯一能把他們聯系起來的是當這個市場存在投機行為，如果存在著投機行為，那奧運會后這部分增長當然會被剔除，這部分增長的價格自然要降回。”

　　作為仲量聯行北京研究部經理，本•克斯藤森剛剛和他的團隊完成了一份名為《快速邁向新北京》的白皮書，報告中指出，為了成功舉辦本屆奧運會，北京市進行了奧運史上規模空前的投資，擴建了機場、高速公路、地鐵和公園，改善了交通、綠化、環保，進行了3G通訊設施等的投入，這使得北京成為更加適宜居住和商業發展的地方。

　　記者：“那么你和你的公司怎樣預計北京奧運后房價走勢呢？”

　　Ben Christensen：“我們的預計是在奧運會以后北京的房價不會有大幅回落，2008年的市場將趨于穩定，我們預計2009、2010年，房價將回歸理性。”