-本報記者 謝麗佳

　　日前，證券行業的四大報紙同時發文指出，從緊貨幣政策已取得良好效果，應繼續堅持。這讓此前各界對宏觀調控可能放松的期望基本落空，無疑也讓一直死扛等待調控放松的開發商遭受了不小的“心理”打擊。本已“風雨飄搖”的樓市前景更加不容樂觀。

　　步入蕭條期

　　“根據權威機構公布的各種數據，當前市場總體上呈現量縮價漲的局面，個別一線城市出現價量齊降的現象�！睆B門大學不動產金融研究中心主任郭曉武接受中國經濟時報記者采訪時表示，從總體上來說，市場已經進入相對蕭條期，但似乎所謂的價格拐點還沒有到來。

　　“今年1-6月廣州月均成交面積才40萬平方米，與正常月份約100萬平方米的成交量相比，廣州樓市顯得慘淡。”廣東省房地產策劃與營銷委員會副主任趙卓文告訴本報記者，近日，官方發布的6月廣州一手住宅成交均價再次回落至萬元以下，9569元／平方米的成交均價比5月大降960元／平方米，創一年來降幅最高紀錄，而同時，成交面積則是大升69.5%，也創出一年來最大升幅。

　　但仔細分析，均價下降主要是因為碧桂園等郊區盤低價促銷，市區樓盤價格仍處于10000-15000元／平方米的高位。他認為，在投資者觀望、退場的情況下，剛性市場消費能力有限，后市發展十分地不樂觀。

　　“按目前廣州一手住宅的銷售量與銷售價格，發展商每月回籠資金只有約40億元，每年回籠500億元，與2007年相比有超過30%的跌幅�！壁w卓文告訴記者，廣州幾大開發商，尤其是幾家上市公司，資產負債率都在80%以上，速動比率在0.3以下的并不罕見。銀根收緊、資金短缺，開發商只有主動在市場上促銷回籠資金。

　　6月份廣州新批準預售的住宅57萬平方米，往后幾個月，限價房還將陸續登場。雖然供應量并不大，但在經歷了2008年股災、震災、出口受阻、人民幣升值、通脹惡化等諸多不順心事件后，國內企業和個人收入增長的預期正在下降，房地產的消費欲望有可能創下10年新低。

　　“上海上半年一手住宅成交為516.85萬平方米，比去年同期的1023.12萬平方米成交量相比正好腰斬。”上海漢宇地產研展部主任邵明浩告訴本報記者，上海上半年各類二手房成交面積為625萬平方米，比去年同期的772萬平方米萎縮了近20%。特別是6月份，雖然由于季節性因素，每年6月比5月的成交量都有所萎縮，但去年的萎縮比例僅為3%，而今年則高達8.4%，可以說今年樓市淡季更淡一些。

　　不過，與一手房被“腰斬”的成交量相比，二手房市場還算堅挺。從成交價格上來看，一手房成交價格從年初的不到萬元大漲到6月份的17000多元／平方米，高檔住宅的集中成交讓成交均價的結構性上漲打開了上升通道。

　　而上海市各類二手房成交價上半年在萬元附近徘徊，6月份又跌破萬元，為9944元／平方米，這和去年2月份以后成交價格直線上升的趨勢相比出現了很大的變化。他指出，一、二手房價格出現走勢背離的現象值得關注。

　　年底或現拐點

　　“如果從緊的貨幣政策持續的話，那么房地產價格漲速會繼續放緩，直到拐點出現，預計拐點在年底就可能出現。”郭曉武表示，一線城市的房價具有標桿作用，一旦一線城市房價出現集體性下跌，那么很快會引發整體房地產市場的恐慌下跌。由于二線及以下城市的房價波動率更大，因此二線及以下城市房價的迅速大幅下跌就必然會造成房價拐點的提前出現。

　　“政策從緊確實對房地產有很大的影響，尤其是銀根收緊�！壁w卓文指出，經濟適用房、廉租房紛紛上市，商品房的空間受到壓縮；存款準備金率已達17.5%，創22年來新高，房地產信貸一天天在收緊，大型開發商資金面臨巨大壓力；股災、通脹等大大降低國民的消費力和消費欲望……諸多因素導致樓市步入下行通道。如果調控政策持續從緊，2008年下半年樓價將會大跌。

　　“去年10月份以來政策都有相對不確定性，所以感覺目前的市場情況不是非常好�！鄙勖骱普J為，關鍵還是要看今年10月之前國家的金融政策是不是有所放松，因為這在某種程度上決定了開發商的洗牌進程，同時也決定了小業主心態方面的變化，歷來三級市場的業主心態影響受到二級市場的波動是非常大的，所以就目前的情況來看是不樂觀的。

　　如果10月之后政策沒有松動，那就要看開發商了。在四季度部分開發商會扛不住，個別項目也就有可能出現價格松動的現象。

　　“對于市場參與者來說，密切關注一線城市房價的整體走勢是最重要的。如果趨勢已然形成，就要堅決離場，不要幻想市場會出現所謂結構性機會，貿然抄底的危險是致命的�！惫鶗晕渲赋觯�必須對中國房地產市場有根本性的認識，那就是中國這個房地產市場在很大程度上已經蛻變為一個沒有被證券化的以投資需求為主導的資本博弈市場。

　　如果這個市場出現了非理性的價格泡沫，那么遲早它會崩裂，價格回歸理性是經濟規律，任何人都無法阻擋。

　　“從物業類型上來看，上海高端物業熱銷，如中凱城市之光4月份成交6套，5月份是10套，6月份達到14套，均價在5萬元／平方米左右，還有像陸家嘴的財富海景、徐家匯的東方曼哈頓也備受市場關注�！鄙勖骱聘嬖V記者，也就是說均價4萬～5萬元／平方米以上的樓盤市場表現非常好。原因在于熱錢——不僅有國外熱錢還有國內熱錢，那些在實業投資中撤出的資金會沖進高端物業特別是一線城市中心區域的物業，所以未來上海樓市還是由高端物業引領。

　　從普通購房者的角度來說，創新型的小戶型可能會成為未來一段時間內持續的熱點，這從上海長寧天山區域熱銷的諸如天山華庭、天山怡景苑等樓盤就能看出。雖然單價接近或者達到2萬元／平方米的水平，但由于房型設計合理、空間節約，總價控制在200萬元以內，對于部分白領還是可以接受的。所以這類產品由于市場承接力比較強，也會成為未來市場的熱點產品。