徐滇慶：商品房降價一半老百姓也買不起

http://www.sina.com.cn 2008年07月09日 07:58 新京報

　　警惕熱錢流入炒高房價

　　新京報：房地產最根本的問題到底是什么？

　　徐滇慶：貨幣政策，現在就是錢啊。目前海外情況比我們惡劣，這些錢避難避到中國。去年12月開始，熱錢流入呈加速趨勢，今年一季度屬于不可解釋的流入資金超過6000億元人民幣，4月份一個月就高達3500億元。目前這部分資金主要集中在銀行。正常情況下，銀行居民存款每月的增加額在1500億－1800億元之間。但居民存款余額從去年10月的16.3萬億元急劇上升，到今年5月已突破19萬億元。這意味著有大量熱錢隱匿其中。而去年全國商品房銷售總額才27000億元，平均每個月2500億元左右。除去廉租房、經濟適用房和小戶型房之后，在北京、上海、廣州、深圳等大都市中每個月可以提供的商品房總量不過幾百億元。

　　目前市場信心低迷，熱錢也在觀望。一旦信心恢復，熱錢只能進入樓市。但這部分資金決不會去二三線城市，還是去北京、上海、深圳、廣州，這些城市的高檔房那時將面臨爆炒。

　　新京報：你預計信心什么時候可以恢復？

　　徐滇慶：經濟學里沒有一條關于判斷信心的解釋。但可以肯定，現在已有數萬億資金在資本市場上蓄勢待發，可以提供的房源和外來資金總額不在一個數量級上。一旦流入房地產市場，有可能導致房價暴漲。

　　現在中國的情況還是比較穩定的，但我們能永遠穩定嗎？哪天中國經濟出現了問題，這些資金就會外逃。漲潮不怕，就怕退潮，退潮會帶來金融危機。

　　商品房降價一半老百姓也買不起

　　新京報：熱錢流入的渠道有哪些？

　　徐滇慶：從目前的觀測來看，其實真正由外國人持有的熱錢并不是主要的，最巨額的一部分，來自于海外華人。他們通過親屬在國內的賬戶，將資本注入中國，這使得我們根本無法限制這些資金，因為它們表面上看起來，就是同你我一樣的居民儲蓄。

　　但總體上來看。這些資金的流入可以總結為四個部分，第一是從進出口混進來。進出口數據，所有的企業早結算晚清算，統計上就增加10%到12%。第二是對外服務，服務貿易；比如咨詢，我給你咨詢一下，原來是一萬現在給兩萬，把原來的美金夾帶進來。第三是個人渠道；第四就是QFII。更多的是香港居民開人民幣賬戶，他拿著港幣就可以投資人民幣項目。

　　新京報：如何防范或者說怎么堵住這些伺機而動的資金呢？

　　徐滇慶：國家相關部門已經意識到了這個問題的嚴重性，正在制訂戰略措施。不過對付這些熱錢，一定會有損失的。

　　新京報：按照你的觀點，從長期看，國際資本會助推房價上漲，會不會影響到普通百姓的住房問題？

　　徐滇慶：老百姓希望房價下跌我完全贊成，但是跌得下去嗎？商品房老百姓早就買不起了，就是降一半也買不起了，關鍵還是要靠廉租房、經濟適用房。

　　去年國務院已經提出關于住房保障體系的24號文的實施情況，是解決這個問題的關鍵。資本將主要集中在高檔物業市場，這個政府不應該管，也管不了，政府應該做的是貫徹照顧弱勢群體的政策，加快住房保障體系中各類保障性住房的建設和整個體系的建立。國際資本推高中國房價和政府加大力度解決廣大中低收入人群的住房問題，這兩者可以共存。

　　沒人和我討論物業稅“北大方案”

　　新京報：此前，你多次提到要盡快征收物業稅，穩定房地產市場秩序，也提出了一套“北大方案”，進展如何？

　　徐滇慶：征物業稅的目的是穩定房地產秩序，反對炒房抬高房價，使房屋空置。我在前幾天的博鰲論壇上明確提出了北大的方案。建設部、財政部、人大、北師大提出的方案，我說他們錯了，也說了錯在哪，也提出來自己的方案，其他人都不說，也不討論，那就是我對了。但到現在，建設部、財政部的人也沒找過我。

　　新京報：北大方案的要點在哪？

　　徐滇慶：他們的那些方案錯就錯在測算房屋的價值時用房價乘以面積，但現在有大量的公房，公房沒有交易，而且又是低價獲得的，不能按照市場價格測算。所以我提出必須要繞開房價的障礙，采用公告房價，而不是交易房價，一談交易就沒有原則了，公告房價在世界上很多的國家都采用。

　　按照房屋的建筑面積和公告房價計算出每套房屋的征稅額，稅率按2.5%征收物業稅，允許各地政府在此幅度內適當調整。

　　再一方面就是減稅，為照顧低收入家庭，每個身份證給予30平方米的免稅額度，就是說一家三口在90平方米內完全辦理免稅手續，一分不交。

　　每個身份證給20平方米的抵稅面積，稅率是0.5%，大概有92%的人是覆蓋在此區域內的。

小調查