房價漲幅高位回落，調控政策效應初步顯現，但這并不表明房地產市場就是均衡的。事實上，本次房地產市場出現的新變化是“被動”調整的結果：供給方面，房地產商“被動”擴大供給。在國家土地新政策的作用下，開發商盡管面臨資金緊張、銷售萎縮等方面的壓力，但還是不得不擴大商品房的投資和開發力度，增加供給；需求方面，消費需求“被動”減少。經過多年持續的高增長，高漲的房價使大部分有自住需求的購房者“望而卻步”，導致真實有效需求急劇萎縮，從而壓制了真實需求；同時，國家持續從緊的貨幣政策提高了投機者的交易成本，減少了投機預期，從而使房市投機需求有所抑制。

　　二、從影響因素看房市走勢，房價調整似乎不可避免

　　針對前5個月以來房地產市場出現的一些新變化，房價是否出現“拐點”的討論也越來越多。基本觀點可分為兩種：“否定論”認為，房價漲幅放緩并不能說明已經出現了拐點，況且全國70個大中城市，只有少數幾個城市房價環比漲幅為負，國民經濟持續向好、城市化、工業化等基本因素將使房地產景氣得以繼續；“肯定論”認為，拐點并非是一個點，而是一個趨勢，從加快增長到漲幅下降再到絕對下降需要一個過程，漲幅放緩本身就是拐點的一部分。其實，討論房市價格首先要界定清楚時間區間，如果不把時間范圍界定一致，討論房市價格則沒有可比性，因而意義不是很大。我們在這里只討論今年下半年的房市走勢。總體看來，今年下半年，抑制房價的因素在不斷增多，推高房價的因素在不斷減少，因此房價調整可能不可避免。

　　1.國民經濟高位回落。受外需減弱、宏觀調控等多種因素的影響，進入2008年，經濟增長速度明顯放慢，一季度經濟增長10.6%，比上年同期回落1.1個百分點，盡管二季度的數據還未公布，但從四五月份的主要經濟指標來看，二季度經濟增速很可能繼續回落。首先，凈出口增長下降。由于外部環境改變，我國對外出口尤其是對美國出口增速明顯回落，進口增長加快，對外貿易順差減少。根據海關最新統計，前5個月累計貿易順差為780.2億美元，比去年同期下降8.6%，凈減少73.2億美元。其次，受銀根緊縮、企業利潤下滑、成本上升等因素的影響，固定資產投資增長回落的可能性很大。最后，受實際收入增長放慢、通脹壓力居高不下等因素的影響，消費能否保持旺盛還有待進一步的觀察。因此，預計下半年經濟減速的可能性很大，房地產景氣必然因此受累。

　　2.股市暴跌引起居民資產縮水，居民收入增長放慢。截至6月12日，上證指數已由歷史最高的6124點，一路下跌到2868點，跌幅超過50%，達到53%。目前中國證券市場開戶數已超過1億，股市暴跌，大部分股民家庭財富急劇縮水。也許有人認為，從理論上講，股市暴跌對房市是利好。從資產組合的角度來講，股市蕭條可能使投資者將目光轉向房市，對房市是利好。但截至目前，我們還未找到支持中國房市和股市之間存在典型的負相關的證據；相反，因為房地產和股市都具備資產的性質，股市所引發的金融動蕩只會擴散和放大房地產金融風險。股市暴跌的負財富效應使眾多家庭的財富大幅縮水，從而減少了對房產的有效需求。

　　另外，購房需求不僅與家庭財富的存量有關，也與家庭收入的流量緊密聯系，因為大部分買房者的按揭貸款(月供)都需要由月收入來還。今年一季度，我國城鎮居民人均可支配收入為4386元，同比增長11.5%，扣除價格因素，實際增長僅為3.4%。同時，由于宏觀經濟不確定性增大，人們對未來收入預期和支出更加謹慎。因此，財富縮水、收入及其預期下降，不僅降低了購房者的實際能力，而且也減弱了居民的購房意愿。