周景彤

　　中國經濟新聞網訊：受多種因素的影響，今年以來我國房地產業發展進入了一個關鍵時期，房價到底是漲還是跌成為全社會高度關注的話題。本文通過對影響房地產發展主要因素的分析，判斷我國近期房地產價格的走勢，并對房地產業健康、平穩運行提出了政策建議。

　　一、調控政策效果初步顯現，市場運行出現新變化

　　在國家不斷加強房地產市場調控政策的作用下，自2007年下半年以來，我國房地產市場運行出現了一些積極的新變化，市場供求狀況有所改善，房價總水平高位盤整，部分城市房價出現回調，房地產業總體上正朝著宏觀調控的預期方向發展。

　　1.市場供求關系出現明顯變化：供給增加，需求減少。針對房地產開發商高價拍地、囤地的現象，在2007年強化土地市場管理的基礎上，今年國家繼續加強對土地市場的監管。今年1月份，國務院下發了《關于促進節約、集約用地的通知》，嚴格執行閑置土地處置政策。明確規定“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”；“土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價”。土地新政策出臺和實施，不僅有效地遏制了開發商蓄意囤地的行為，許多城市住宅用地已經多次出現了流拍現象，而且還促使房地產商加快了對已占有土地的開發和利用。這就不難理解為什么今年以來，在價格漲幅放緩、成交量回落的同時，房地產開發商還會拼命加大房地產投資，使房地產投資保持高增長，尤其是住宅施工面積和竣工面積均出現加快增長。今年前4個月，房屋施工面積增長25.4%，增幅比上年同期提高了4.1個百分點，其中住宅施工面積增長27.2%，增幅比上年同期提高了5個百分點；房屋竣工面積增長19.5%，增幅比上年同期提高了9.1個百分點，其中住宅竣工面積增長20.2%，增幅比上年同期提高了10.3個百分點。

　　與供給較快增長相反，需求卻出現了負增長。不論是商品房銷售面積，還是商品房銷售額均為負增長，出現了近年來房地產市場少有的“冷”現象。今年1-4月，商品房銷售面積增長-4.9%，增幅比上年同期回落了21.3個百分點，其中住宅回落了20個百分點；商品房銷售額增長-1.5%，增幅比上年同期回落了31.5個百分點，其中住宅回落了29.7個百分點。

　　2.房價漲幅高位回落。伴隨著供求關系的新變化，今年以來房價繼續保持高增長，但漲幅逐月回落。前5個月，房屋銷售價格同比分別增長11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%，其中，新建普通商品住房價格同比分別增長13.5%、12.8%、12.1%、11.4%和10.6%；二手房的價格各月同比分別上漲11.9%、11.5%、11.1%、10.3%和8.8%。

　　根據國家發改委和國家統計局對全國70個大中城市的調查，進入5月份，大城市和中等城市房價均出現了放緩跡象。全國35個包括直轄市、省會城市在內的大城市中，5月份房價環比指數上漲超過1的有3個，比4月份減少了4個；環比指數下降的城市有9個，比4月份增加了7個。環比漲幅最大的烏魯木齊為1.1%，比4月份漲幅最大的銀川低0.8個百分點；環比降幅最大的蘭州為-0.8%，4月份降幅最大的深圳為-0.4%。從35個中等城市來看，5月份環比指數上漲超過1的城市有3個，與4月份基本持平；環比指數下降的城市也有3個，比4月份多1個。