限價(jià)房可謂是廣州市構(gòu)筑住房保障體系中濃墨重彩的一筆。在國家“雙限雙競”政策基礎(chǔ)上推出的限價(jià)房讓更多的廣州人圓了住房夢(mèng)，也成為了廣州樓市的“調(diào)節(jié)器”。一時(shí)間，北京、成都、青島等地紛紛跟進(jìn)。廣州限價(jià)房的標(biāo)本意義，值得關(guān)注。

　　但與許多“頭啖湯”一樣，這項(xiàng)政策同樣注定了在爭議不斷中成長。3月16日，全國首個(gè)限價(jià)房保利西子灣二次開賣，216套房被大多數(shù)個(gè)人申購者收入囊中。而第二個(gè)開賣的限價(jià)房萬科新里程也一改之前“一口價(jià)”的銷售方式，首批1357套兩天內(nèi)基本售罄。

　　爭議并不可怕，摸著石頭過河的改革從來都是充滿著爭議的。

　　本報(bào)記者 何濤

　　“這是一個(gè)新事物，如果不做肯定沒有批評(píng)，要做肯定就是摸著石頭過河了。限價(jià)房將形成一個(gè)長效機(jī)制，不斷進(jìn)行完善。”廣州市國土房管局一位官員稱。

　　3月，廣州金沙洲，保利西子灣正加緊施工，作為全國首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，這個(gè)樓盤一直是廣州、甚至是全國關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　西子灣限價(jià)房位于金沙洲的珠江邊，占地8.1萬平方米。首次對(duì)外發(fā)售的9棟樓全是限價(jià)房單位，每棟11層高。限價(jià)房戶型為80平方米左右的兩房和90平方米左右的三房。戶型的設(shè)計(jì)都很現(xiàn)代，每一戶都有陽臺(tái)和飄窗。

　　“我們的裝修標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)打?qū)嵉?00元/平方米，這是沒有水分的。”保利地產(chǎn)的一位工作人員稱。 位于廣州科學(xué)城內(nèi)的萬科限價(jià)房的裝修標(biāo)準(zhǔn)更實(shí)在——統(tǒng)一鋪地磚。萬科一位銷售人員稱，“我們的裝修標(biāo)準(zhǔn)是300元/平方米”。

　　全國首個(gè)限價(jià)房為何在廣州誕生是個(gè)謎。

　　“這與房價(jià)的瘋漲和國家的宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，限價(jià)房在廣州的誕生有著特殊的背景。近年廣州市商品住房價(jià)格漲幅較快，中產(chǎn)階層解決自住型住房需求的壓力增大。因此，為緩解中等或中等偏上收入家庭的購房壓力，妥善解決居民住房問題，很有必要在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房兩個(gè)層次之間構(gòu)建一檔適合上述收入家庭的住房供應(yīng)和消費(fèi)層次。

　　此外，面對(duì)不斷攀升的地價(jià)，廣州市不斷作出調(diào)控努力。但幾次單限出讓土地后，并未能達(dá)到穩(wěn)定地價(jià)的目的。為了能穩(wěn)定房價(jià)，在“國十五條”的政策基礎(chǔ)上，廣州市作出決策在全國率先試行“雙限雙競”出讓土地，限價(jià)房也隨之誕生。

　　焦點(diǎn)一：限價(jià)房定價(jià)機(jī)制

　　定價(jià)時(shí)，金沙洲周邊的房價(jià)只有5000元/平方米左右，把最高限價(jià)定為6500元/平方米，是怎么出來的

　　2006年11月17日，廣州市對(duì)8宗地塊掛牌出讓，其中金沙洲推出的4幅地塊在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采用競房價(jià)、競地價(jià)的方法出讓，這是全國首次采用這種“雙限雙競”模式進(jìn)行土地出讓。

　　在這種全新的拿地游戲中，保利地產(chǎn)競得了西子灣限價(jià)房的用地。保利地產(chǎn)住宅營銷部的張煒回憶了當(dāng)時(shí)的熱鬧情景，“最高限價(jià)的確定方法是在土地還沒拍賣之前，由每家有意競拍的開發(fā)商報(bào)一個(gè)最高限價(jià)給政府，由政府最終來決定一個(gè)價(jià)格，開發(fā)商報(bào)的明顯偏高或者偏低的價(jià)格會(huì)被政府取消。由于政府是首次操作這樣的項(xiàng)目，怕把握不準(zhǔn)，所以首先由開發(fā)商來報(bào)一個(gè)價(jià)格。”

　　“當(dāng)時(shí)開發(fā)商報(bào)的價(jià)，低的有每平方米6000元左右，甚至4000元，高的每平方米7000元左右。這是開發(fā)商對(duì)這個(gè)區(qū)域價(jià)格不同的判斷。拍賣土地的前兩天，政府通過權(quán)衡和考量后才公布這塊地的房價(jià)最高確定為6500元/平方米。當(dāng)時(shí)中海還有富力的限價(jià)房的最高限價(jià)都是這樣確定的。”

　　“當(dāng)時(shí)定價(jià)時(shí)，金沙洲周邊的房價(jià)只有5000元/平方米左右，政府把最高限價(jià)定為6500元/平方米，有些開發(fā)商還有些擔(dān)心。通過這個(gè)定價(jià)可以看出，其實(shí)政府是有預(yù)見性的。”張煒說。

　　房價(jià)確定下來后，接著開始競拍土地。“等于所有開發(fā)商都知道了，在這塊地上建好房子的售價(jià)不能超過6500元/平方米。在這個(gè)基礎(chǔ)上，參與土地競拍。當(dāng)時(shí)，幾個(gè)大的開發(fā)商都參與了。競拍時(shí)每個(gè)開發(fā)商依次舉牌加價(jià)，價(jià)高者得，最后我們爭得這塊地。”張煒說。

　　這種新的拿地方式效果明顯，迅速平抑了開發(fā)商瘋狂加價(jià)拿地的熱情，地價(jià)開始出現(xiàn)明顯回落。盡管保利地產(chǎn)出價(jià)最高，但最終折算到西子灣項(xiàng)目的樓面地價(jià)為2557元/平方米，這比其周邊一個(gè)普通商品房樓盤4000多元/平方米的樓面地價(jià)已低了很多。

　　“因?yàn)殚_發(fā)商可以支付的地價(jià)成本是他們通過最高限價(jià)來倒推過來的。當(dāng)時(shí)如果不是限價(jià)地，開發(fā)商預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)有七八千元每平方米，每平方米地價(jià)再往上抬1000元也是有可能的。”

　　正因?yàn)閷?duì)抑制瘋狂飆升地價(jià)的作用明顯，限價(jià)房項(xiàng)目不斷推出。從2006年開始，廣州市先后采取“雙限雙競”方式出讓了約9宗居住用地進(jìn)行限價(jià)房項(xiàng)目建設(shè)，將供應(yīng)約1.5萬套限價(jià)房。

　　焦點(diǎn)二：利潤幾何

　　開發(fā)商認(rèn)為限價(jià)房的利潤很薄，利潤低于10%。在其看來，10%的利潤就算在零售百貨業(yè)都不算高

　　保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)胡在新算了一筆賬，西子灣項(xiàng)目的成本包括2557元/平方米的樓面地價(jià)、2000多元/平方米的建筑成本，還有600元/平方米的裝修費(fèi)用。另外小區(qū)里建設(shè)真空垃圾回收系統(tǒng)就投入了幾千萬元，平攤到每平方米建筑面積就是150元。售價(jià)6500元/平方米，“每平方米利潤肯定不到1000元。限價(jià)房的利潤很薄。”

　　此外，“西子灣其實(shí)去年10月就已達(dá)到預(yù)售條件，但開盤時(shí)間硬是往后壓到今年2月才開始發(fā)售。而往后拖一天就是30多萬元的財(cái)務(wù)成本。”“總的算下來，開發(fā)這個(gè)樓盤的利潤肯定是低于10%的。10%的利潤是非常低的，不要說是在房地產(chǎn)業(yè)，就算是在零售百貨業(yè)都不算高的了。”張煒說。

　　對(duì)于“暴利”的地產(chǎn)項(xiàng)目來說，10%的利潤確實(shí)顯得委屈，“有的商品房項(xiàng)目拿地早，樓面地價(jià)不到1000元/平方米，但賣到7000~8000元/平方米，甚至上萬元/平方米。我們的利潤和他們沒辦法比。”張煒說。

　　但建限價(jià)房仍是十分搶手的項(xiàng)目。因?yàn)樵谕挥龊�冬的樓市，建限價(jià)房成為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的一種有效辦法。“政府不僅幫著宣傳，而且還幫著銷售。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)要小得多。”

　　事實(shí)上在不少行業(yè)，10%的利潤并不算低。有業(yè)內(nèi)人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就夠了。

　　焦點(diǎn)三：限價(jià)地出現(xiàn)別墅

　　在限價(jià)地塊，出現(xiàn)了非限價(jià)商品房。有人質(zhì)疑開發(fā)商利用大戶型單位大撈一筆，但開發(fā)商認(rèn)為合法合規(guī)

　　對(duì)于開發(fā)商宣稱限價(jià)房的低利潤，也引發(fā)了質(zhì)疑。人們發(fā)現(xiàn)，限價(jià)地塊里都出現(xiàn)了少數(shù)的非限價(jià)房項(xiàng)目。西子灣項(xiàng)目“1600多套房子中，1400多套是限價(jià)的，200多套不限價(jià)”。萬科新里程限價(jià)房地塊上還規(guī)劃了一部分的別墅，有媒體甚至稱這些別墅“利潤高達(dá)240%”。

　　面對(duì)這樣的質(zhì)疑，張煒回應(yīng)：“其實(shí)當(dāng)年拿地時(shí)，我們與有關(guān)部門所簽的協(xié)議已經(jīng)確定，限價(jià)地塊上可以有20%住宅的套型建筑面積在 90 平方米以上，這是完全合法合規(guī)的。”

　　“今年1月份下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)的通知》明確，‘限價(jià)房的套型建筑面積不得超過90平方米’。我們要服從這個(gè)文件。”張煒說。所以限價(jià)房中就有了非限價(jià)的大戶型。

　　“如果把120平方米的房子當(dāng)作一種限價(jià)房來賣，確實(shí)是一種社會(huì)資源的浪費(fèi)，與其這樣，還不如補(bǔ)交地價(jià)款，變成商品房。政府也可增加獲利，增加的這部分收益也可用來投入到廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中來。這并不是某些報(bào)紙所說的，為了鼓動(dòng)開發(fā)商的積極性。” 目前，西子灣的大戶型商品房售價(jià)還不得而知。“不限價(jià)房的價(jià)格可能會(huì)根據(jù)市場的情況來定。”張煒說。

　　去年10月份后，廣州樓價(jià)高臺(tái)跳水，成交量急劇萎縮。樓市的低迷，讓限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)大打折扣。臨近金沙洲的南海一樓盤喊出的4800元/平方米的樓價(jià)，并號(hào)稱：“房價(jià)比限價(jià)房還低，沒有購買限制”。

　　廣州市房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，目前限價(jià)房還需要解決定性問題、定價(jià)問題和供應(yīng)規(guī)模等問題。所謂定性問題，主要是針對(duì)其既非保障性住房又非完全的市場化的商品房而言。他認(rèn)為，廣州市目前將其定性為政策性住房，但在投資方式、操作主體上還基本上是沿用商品房的運(yùn)作模式，有些不適應(yīng)。他認(rèn)為，限價(jià)房更接近香港居屋的功能和作用，其投資主體和運(yùn)作模式也應(yīng)參照香港居屋和國情加以調(diào)整，最好是由公益性機(jī)構(gòu)和組織作為投資主體來運(yùn)營，而非以盈利為目的的發(fā)展商。

　　關(guān)于定價(jià)，按現(xiàn)在的模式，在拍地時(shí)就要確定最高售價(jià)，而要等至少1年后才能銷售。萬一出現(xiàn)房價(jià)大幅下降時(shí)，限價(jià)房價(jià)格如何調(diào)整、如何回購和補(bǔ)地價(jià)？而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例應(yīng)當(dāng)多少適當(dāng)都是尚待解決的問題。