我們可以看到這三個長期影響中國經濟發展的因素遠遠沒有結束，可以說跟發達國家跟成熟的市場相比我們差得很遠。比如說像金總是美國人，看得更清楚，美國比我們發達得太多，這就是我們看到的潛力，當然這些東西都有一個前提就是中國的開放不能停，我們在過去這些因素比現在更明顯，但是由于你不開放，你不能夠在全球經濟體系中發揮比較優勢，所以你這些優勢都會成為劣勢，甚至拖累你經濟走向崩潰的很重要的因素，我們原來說的人口紅利，我想文革時候的人口也很多，為什么那時候就不能紅利呢，現在包括還有其他的大陸，人口也很多，為什么就很貧窮呢。他這些東西就是你的人口紅利都是有條件的，需要有一些政策能夠把它引導為有利的因素。

　　因為今年是改革開放30年，大家都有一個共識，再關上國門可以說是為零，我覺得只要這個條件不變，所謂對中國經濟的預測只有三種結果，就是非常樂觀、樂觀和謹慎樂觀，只有這三種情況。

　　曹遠征：你個人持哪種？

　　王國衛：我覺得是樂觀，中央提到由偏快向過熱轉變，完全放開以后大家這個熱情就高得不得了，剛才我們分析了宏觀經濟的重要的長期因素。短期遇到各種各樣的問題，包括調控也好還是采取其他政策也好，我們可以看到各種各樣的不同，這個不同也是非常正常的，因為中國過去是一個經濟落后的國家，我們在成長過程中一定碰到跟過去不一樣的問題、不一樣的情況，所以我覺得這是比較正常的。

　　對于調控我們從比較樂觀的角度，也是比較樂觀地來看，因為調控是為了更長遠、更好地發展。在調控過程中實際上可以找到很好的機會，這個調控02年就開始了，02-05年中國的股市有幾年的熊市，但是在熊市的過程中并不影響你找到很好的投資對象，也并不影響你賺錢，關鍵是看你怎么做，我對宏觀經濟不太熟悉，只是提一些粗淺的觀點，謝謝。

　　主持人：感謝國衛，我們有請荀會長，今天我們的主題有五個環節，這幾個環節中有股市和房市的PK，我們這邊坐的是宏觀比較清楚的，對面坐的是研究房市的。我們各自談一下自己宏觀經濟的理解。

　　荀培路：大家下午好，主辦單位邀請我參加這個活動，我剛剛在外面調查，最近中央有關部委，我們的協會是委托在全國大概40個城市進行調查，作為我們這個層面的喜歡聽你們專家說的，老百姓喜歡聽我們說的，樓價漲了我不去買，樓價跌了我去買。我是搞商業地產的，商業地產開發的，挺難講的，難在兩個地方。一個就是商業地產和住宅地產，大家知道住宅地產應該是從中央到建設部出臺了兩個政策，在這樣大的背景下，搞商業地產有一定的連帶關系，受它的影響。

　　第二從宏觀經濟的背景，剛才你們兩位講了，我們愛聽就在這。前年的中央經濟工作會議的調查，剛才曹教授講的養豬出了問題，聽了你們以后我就把握商業地產的形勢，你們不確定的話，我就更沒法講了。去年我跟協會講，誰都可以在外面說，但是不代表協會，我雖然不是協會的會長，這都是不確定的話，很難把握，中央大的政策出來了以后，我們怎么辦，中央三步曲我們跳三步，中央四步曲我們跳四步。

　　我想了一下，在大的背景下，考慮到商業地產的形勢到底怎么樣，住宅我們不說了，因為我不是管這個的。我覺得我們的商業地產形勢還是不錯的，有四個利好。

　　第一個就是商業的市場形勢，應該說去年的社會商品零售總額是89210億元，比上年增長16.8%，這個數字挺大，原來預測是8.6萬億，原來預計是13%。剛才說了，因為我搞調查，數字也沒看，我估計不錯，因為一、二月趕上春節銷售旺季，所以原來預測到2010年10萬億可能要提前，任何國家都是消費支撐國家的經濟，商業的形勢很好，在北京賣一萬元一平米才能差不多，你十萬平方米就是十個億。亞運會、奧運會會對國家的經濟發展帶來大的機遇，體現到商業就是各個商業主管部門都出臺了相應的政策，北京也打造了各種街區。所以我想對于商業的發展變化尤其是三個大活動變化很大，最近我們要參觀一下上海的便道改造，包括北京雍和宮便道改造。第二是城市的交通發展推動了商業地產的快速發展，城市發展和交通發展太密切了。我們搞商業網點建設的、商業網點規劃的，和交通實在是非常密切的，往往是一個過道起來了以后，就起來了商業，商業起來把過道堵了，就進行過道改造，按我們現在做商業管理規劃，不管是開發商或者投資者，一定要考慮，全國商業網點布局，我簡單講一下北京的。北京大家比較熟，二環起來了，三環走了，四環起來了走四環，五環起來了走五環，現在到了六環。交通發展了，北京攤大餅的交通結構，商業網點的布局就發生變化了，大家一看商場在哪就清楚了。你不是要投資嗎，怎么投，我建議要注意交通網點的規劃，包括上海的類型，中國是三大類型，一個是北京攤大餅的，還有就是跑馬圈地的，就是上海這樣帶有殖民地性質的，還有自然形成的城市。我的建議就是大家如果把商業地產開發和商業地產投資的，一定要注意交通的變化，因為交通的變化、城市變化，我也把它稱之為利好。第四個就是政府推動，因為整個住宅地產的調控，就是政府之手，政府這個手還是要推動商業地產的網點建設。市中心商業提升檔次，這就不用說了，而且現在一個口號就是城市使生活更美好，商業使城市更精彩，一個城市商業變化是主要的標志之一，所以各地政府制訂了不少優惠政策。

　　我想政府對于住宅地產是調控的，對商業地產的發展是利好的，到現在我還沒有找出一個調控的跡象和有關文件，還沒有。因此我對市場的總體觀點就是由于我國城市建設與市場規模的不斷擴大，消費需求恢復性的發展提前釋放，中國的消費需求恢復性的發展提前釋放同時并存，我出差之前接待一個美國人就說了這個事情，恢復性的發展提前釋放，現在的地產世界的水泥總產量的60%是在中國，還有就是消費結構與商品結構同時升級，商業地產價值低估與人民幣升值并存，特別是未來數年經濟看好，使我國成為世界最具有潛力的消費市場，另外就是國家的商業網點管理條例正在立法當中，力度很大，雖然還沒有出臺，在商業法還沒有出臺的情況下，商業布點優先的原則，為了搶時間因此出現了我國商業網點爆發性地出來，國外的話會提意見，不讓你進來，我有話預權，政策沒有出臺已經嚷嚷出來了。要不就是從城市網點布局發展看，我想來想去怎么說這個題，當然還要從各方來看。

　　我從商業網點的布局角度來談談市場的情況。大家知道今年的經濟工作是防止過熱，防止膨脹，商業地產有沒有過熱的地方？哪里涉及到民生，這是我考慮的，宏觀經濟是你們的文章，我們要認真學。從商業網點布局來看，我們看這個市級、區級中心以及社區商業配套，我們都要看，還有就是商業街大的方面來看。我把它稱為三大塊兩個亮點，商業地產和商業街舉兩個例子，馬連道商業一條街，茶葉流通協會的都是我同事的，它占了全國銷售量的十分之一，這個專業市場和專業街，我們協會也進行了專門分析。第一就是市級商業中心有沒有過熱的？確實存在著冰火兩重天，但是市級的商業中心想熱也熱不起來，因為沒有地了。還有就是專業市場特色街，干得好真掙錢，而且是現金依托產業集群的，非常好，如果它不是隸屬于過去搞商業二級批發的，肯定要退出來。

　　上海的創意地產很不錯，準備要到上�？匆豢�，一些老廠房，我看了以后就把它稱之為化腐朽為神奇，北京的798也是這樣，成為了一個亮點，剛才講到了798，還是北京的宋莊，那是真可惜，最后成為什么樣的我不知道，我覺得農民的合法權益要維護，最后農民把房子要回來，弄得沸沸揚揚，我看到報道以后，覺得把這些畫家趕走了非�？上В�我覺得要大智慧解決這個問題，形成一個市場不容易，去掉一個市場非常容易。這需要政府出面解決這個問題。還有社區商業，社區商業現在商務部重點抓，社區商業應該是一個城市的繁華程度的表現，我到不了王府井，但是我可以有一個社區商業和區域商業中心，市級商業中心是一個城市繁華的標準，社區商業配套是不足的，所以商務部目前是花大力氣在抓，由于前幾年特殊的原因，加上早期開發住宅時開發商們的規劃，造成了欠帳太多，現在還帳的速度雖然很快，但是欠帳的仍然很多，老百姓感覺不方便，社區商業還是不足的。第四就是區域商業中心，在這四塊當中，區域商業中心是更差的，被邊緣化了，在北京我們可以看到四惠東往南走，那么多樓盤集中的地方，有人支撐、有消費支撐，我跟他們說肯定要形成一個區域商業中心，現在沒有。所以我想這幾塊來分析，我對市場還是看好的，分析的一個理由就是你說的站得高看得遠，我們站得近不一定看得清。從這三大塊、兩個亮點我來分析，應該說商業地產有樂的地方樂不起來了，還有的地方是空著的。第三個就是今年的并購和整合將會深層次地影響到地產開發，鑒于對于上面形勢和市場的判斷，商鋪投資者除了吸引個人投資者以外，境內外有實力的戰略投資者，他們從一線城市到二、三線城市，他們的渠道升值、租金收入影響到他們的資金話語權，并購和整合會成為商業地產的主要趨勢。雖然價位比較高，但是不愿意承擔風險，穩健的合作方式是他們擁有得天獨厚黃金位置的優勢，牢牢地控制住有限的商業地產，掌握著租金的話語權。行業內的商業品牌整合，不光是主動的還有被動的。地產加商業的單一模式進行改變，前兩年我分析市場是前幾年住宅地產搞商業地產，這是一種模式，現在搞商業的來搞地產，這是第二個模式，第三個模式是其他行業進入，我到山東去，兩個鋼廠搞商業地產開發，資金實力很厲害。第四就是市場集中度提高了，組織化程度提升。往專業店、品牌店、連鎖店集中，這個趨勢非�？�。

　　對于今年的商業地產形勢我覺得還是看好的。當然這些宏觀調控的不確定性可能影響到商業地產的開發，希望你們早出一些宏觀政策的文章，我是從微觀的層次、行業的角度來談自己的一些體會。謝謝大家。

　　主持人：荀會長，提前把其他的幾個主題進行了預熱，在宏觀的分析部分，根據第三個主題你們再談一下宏觀走勢。第一部分想請水皮先生做一個總結的發言，您對宏觀經濟比較熟了，大家也看過您的著作，也看過各種各樣的專欄，您再給我們開一個頭，就是第二個主題的頭，也就是08年股票市場的走勢預測。

　　水皮：這不該我總結，這幾位都是研究宏觀經濟的專家、前輩。這幾位觀點大體一致，都是相對樂觀的，我聽了也很受啟發，我覺得跟我想的很多地方都是一樣的，曹遠征的判斷我也認可，老金的觀點我也同意，盡管他說的有點邪性，但是我覺得這也是我在雜談里一直說的，就說現在的通脹是有的，可能還是結構性的膨脹，對于產能而言，我們國內那么多的產能，90%的產能產量是過剩的，所以從產能過剩的角度來講，說需求性的通脹，可能性實際上不可持久，就算是有，它也不可能持久。就像銅，過去幾年漲了八倍，但是我們的空調在過去幾年中根本不敢漲價，因為空調的壓縮機是用銅管，今年好不容易說要漲，還被國美和蘇寧聯手打壓，說你不能漲，漲一個試試。因為漲了就要過剩，你漲了別人可以不漲，可以想辦法消化，你說彩電想漲價，漲一個看看，漲就意味這跟自己過不去，別想賣。你看液晶包括等離子，等離子都只剩百分之幾了，包括液晶也大幅度下降，我看我們報有一個報道，說大眾想漲價，被大家說到了十惡不赦的地步，鋼板都在漲，大家就說你漲不就在找死嘛。所以我更認可的是結構性的通脹，而且是結構性推動，基于這個角度考慮，這個加息是沒有意義的，對付這樣的通脹是沒有意義的。我不能因為你加息了不吃飯，你加息了我還得吃飯，我們看一下CPI的構成主要漲的就是肉價和糧食價格，我覺得對付所謂的流動性過剩加息沒有意義，包括對付最終的通脹實際上是意義不大，我覺得沒有對癥下藥，當然你讓我開方子，我還不敢像老金那樣開方子，估計誰也受不了。可能最終的結果會在老金的極端方式中間和大家的一般認識來說。

　　金巖石：我不開大方子，你的方子沒人買。

　　水皮：老金開了那樣的方子，我們說不加息也不太通過了。最后形成的貨幣政策受多種因素影響，提醒大家一點，周小川開新聞發布會說作為個人意見，他認為存在加息空間，他提到了三點因素，說政策這個東西一定是平衡的結果，不可能完美，說理論上最好，最好的東西沒有，最好一定是不可能做的，政策這個東西一定不會是最好的。他提出三點，一是必須考慮美國減不減息的問題，第二個是一般人的意料之外，就是要考慮消費會不會造成壓制，第三點就是腦筋急轉彎，第三個就是要考慮到資本上的影響，在我們看來就是本末倒置了，利率保持相對較低的水準的時候，大家就會到資本市場去尋找投資品種，到資本市場上就有擴大融資比例的初衷和出發點，現在加不加息要看資本市場的臉色，如果對資本市場的影響過大的話，可能就不加息，這就是一種政策的考量。我覺得周小川成熟多了，的確是這樣，因為現在加不加息在過去成為了技術含量最高的活，大家都覺得CPI公布以后一周加息，加得所有投資者都能做。這次周小川同志提高了含金量，技術含量很高了，加不加息的確是一個問題，到現在存款準備金率也沒加，甚至都沒提，本來周五提是很正常的事情，因為CPI都到8.7了，我覺得現在宏觀經濟相對來說我們的確是有一個要看一看的問題，要重新考慮的問題。

　　我為什么說支持那兩位的意見呢，因為我覺得他們大的概念上還是相近的，判斷今年的形勢，我覺得靠得住。第二主題開一個頭，今年的股市市場怎么樣，剛剛收在3820點，跌停的今天有200多家，這個市場很有意思，普遍進入普跌的狀態，但是指標股很強硬，中石油甚至還漲了一點，但是今天早盤跡象就注定了今天的后果，為什么？今天中石油一路拉升，多的時候漲3點幾，但是響應者不多，中石化也開始了，但是大家節奏已經非常弱了，大家一看它拉恨不得就跑，結果他們兩點半開始扎，高位一扎的話，最后就出現恐慌的情緒了。3800點應該說是前期的比較重要的支撐位置的概念，當然它極端地有可能跌到3500點去，就看管理層怎么想，其實管理層的政策取向上回證監會發表談話時已經表露無疑了，政策的拐點早就出現了，包括周小川的講話，我想也是體現管理層的共同的理念，慢慢這些所謂的政策拐點都會發生作用，只不過時間還沒到。

　　近期我就說受影響中國資本市場的因素就是房價，在去年底我就這么說，現在依然成立。因為大家對大小拐點是有爭議的，所謂小拐點就是漲幅變小，大拐點就是由漲變跌。有些地方像深圳、廣州包括像成都這些地方，的確出現了房價的下跌，北京、上�？赡苄跃筒皇悄敲刺貏e大。但是對房價不再上漲的預期，小拐點肯定是出現的，出現以后反映在資本市場的營利預期上就出現了變化，整個房地產板塊會回調，整個房地產板塊就是腰斬，腰斬完之后就發現前期鋼材、鋁都出現了大幅度的普跌，房地產出現拐點，整個中國經濟就會出現拐點，影響太大了，說房價有50%的下跌的話，我想中國經濟從資本市場上來看還是得腰斬一回，大家的預期都沒有了。

　　中期因素就是油價的問題，油價今天走到了111，關于油價的問題怎么看，油價跟CPI息息相關，為什么？剛才老金跟曹教授已經說過了，因為它會影響替代能源的價格，替代能源又是乙醇的問題，乙醇的問題就關系到玉米，玉米就影響到農產品的價格，然后又影響了豬肉的價格，現在的影響占到CPI的50%以上，肉價居高不下，CPI就自然居高不下。油價大家會看到一個很矛盾的現象，如果預期美國經濟衰退，美國經濟應該下跌啊，因為美國是用油最多的地方，但是實際上它在上漲，為什么會這樣？我想還是跟次貸有緊密的關系，因為次債造成美國不斷地減息，在減息之下是解決金融業的問題，但是給整個社會傳遞的訊號就是有可能導致美國通脹的產生，如果有通脹的話，大家對美元繼續弱勢的走勢就有了判斷的預期，美元越弱，油價越漲，這就是為什么美國經濟衰退或者下滑，油價也繼續沒完沒了地漲，如果這個邏輯推理正確的話，如果美國經濟衰退，油價還會漲，不管怎么說油價都會漲，根本問題就是弱勢美元的問題�，F在日本也受不了了，因為日元對美元破了一百，歐元也受不了了，他們受不了，但是實際上我們還倒真無所謂，因為日元升值了對人民幣，歐元也升得沒完沒了，我估計布什、美聯署也在說，說美元這么弱勢不行，希望能夠呼喚強勢美元重新歸來�，F在也有一個預計，如果美元繼續這么弱的話，可能會遭遇西方七國聯合干預，如果在下半年美元能夠絕地反彈或者絕地反攻，就像老金說的下半年情況出現變化，我覺得可能性是非常大的，為什么呢？也是剛才的邏輯，次貸危機上半年到了一個段落，成立的話，可能比下半年還早一點，沒有次貸危機到了一個段落，會馬上反手加息，會防止通貨膨脹，如果通貨膨脹被遏制的話，油價就會自然下滑，這都是相輔相成的，也會導致美元相對走強。這個影響多多少少會有一些，如果連我都看出有這個因素的話，市場上更多的人都會看出來，反正這些財經官員已經基本形成了這樣的共識，我也是這樣看的，再經過市場的矛盾，解釋不清，那你就去找解釋的路徑，找來找去還是找到美元弱勢的問題上，日本、歐洲、美國都受不了了，聯合干預的可能性越來越大。這是一個中期因素，中期因素我覺得現在還不是特別明朗，但是下半年應該說是完全的。長期因素不用講，人民幣一直在升值，升值的過程還會不斷加快，這是對中國整體實力的重估，長期來看這輪牛市不改，既然整個資產都在重估，怎么會出現熊市呢，跟這個市場不符，現在市盈率是25倍，基本上具備投資價值，嚴重低估的首當其沖的就是金融類的板塊，我看工行市盈率是22倍，今年年報還沒有完全披露，披露應該是60%以上的增長。當初我說工行會不會上市，那時候工行是4元錢，當時市盈率是28倍，現在是6元，市盈率22倍，當工行的市盈率在20倍以內的話，對于中國的經濟來說一定是被低估的品種，金融類的重新活躍和走強是一個保證。