潘石屹：對北京等地來說，限價房一但推出，房價肯定會受到影響。這一點是勿庸質(zhì)疑的。一是對城市房屋銷售價格的均價會有拉低作用，二是對限價房周邊樓盤的銷售價格產(chǎn)生制約，在同類競爭的前提下，一些地段相近的同類房源可能調(diào)整價格。

　　叢誠：根據(jù)發(fā)改委的統(tǒng)計，去年12月，廣州房屋銷售價格雖然同比上漲5.7％，但環(huán)比下降1.4％，新建商品房環(huán)比下降則達(dá)到2.9％。這在房價普漲的中國樓市，是個可喜的變化。但不能說，目前幾個主要城市房價有所松動都是源于限價房的影響。甚至這種下降是否可以代表長期趨勢還有待考證。因為每年的第一季度都是房地產(chǎn)市場的淡季，而一些商品房的促銷也只是拿出部分不太熱銷的房型”集中打折“，這些特殊因素都導(dǎo)致近期房價有所松動，但絕不代表同品質(zhì)商品房將迎來集體降價。

　　上海證券報：與限價房的”控價功能“相比，目前限價房執(zhí)行中的一些問題也倍受關(guān)注，甚至引來限價房不可能實現(xiàn)中等收入家庭安居理想的判斷。

　　比如，調(diào)查顯示，廣州限價房項目有參雜”水份“的可能，號稱近180萬平方米的限價房項目，其實可以公開供應(yīng)給中等收入家庭的可能僅為110萬平方米左右（扣除大戶型和單位內(nèi)部銷售）。另外，大部分的廣州限價房在出讓項目時規(guī)定了“二八原則”，即80％的面積用于建限價房產(chǎn)品，20％的面積給開發(fā)商自由規(guī)劃，有的開發(fā)商甚至規(guī)劃為類別墅的低密度豪宅。

　　我們應(yīng)該如何看待這些發(fā)展中的問題？

　　潘石屹：政府過去幾年出臺的房地產(chǎn)政策絕大部分是針對如何解決中低收入人群的住房問題，即政府保障性住房政策，如要求嚴(yán)格執(zhí)行”90平方米以下的戶型占70％“等，經(jīng)濟適用房、限價房的規(guī)定就更加嚴(yán)格。如果借著限價商品房的名義建豪宅，這與政府千方百計要解決中低收入人群住房問題的政策是相違背的。政府一定會出面制止這種行為。

　　尹伯成：限價房的目標(biāo)是好的，但是前景和發(fā)展空間如何就和管理水平密切相關(guān)了。這個”限“字就是個問題。

　　政府單純用行政命令強制限價違背了開發(fā)商逐利的本性，開發(fā)商沒有積極性了肯定不行。但是目前使用的調(diào)整方法，比如用限價房和大戶型的豪宅”配套“開發(fā)，肯定不是解決這一矛盾的根本之道。

　　原因有二：第一，限價房的利潤空間是有限的，開發(fā)商一定會著力建設(shè)高利潤的高檔住宅甚至別墅項目，同時壓縮限價房成本，這就很可能影響限價房的質(zhì)量；第二，國家早已經(jīng)明令禁批別墅用地，如果開發(fā)商利用自由規(guī)劃的機會配套建設(shè)類別墅項目，就可能涉嫌違規(guī)。一旦有普及趨勢，將刮起一輪新一輪開發(fā)亂相。

　　黃文波：廣州在2006年下半年著手公開出讓限價房用地時，國家關(guān)于限價房政策只有較剛性的要求，限價房的性質(zhì)、發(fā)展方向、操作辦法甚至基本思路都沒有形成，既無具體政策可依，又無先例可循，無論在認(rèn)識和實踐上均處于摸索階段，正是由于這樣特殊的政策背景，廣州施行”雙限雙競“公開出讓也是一個不斷提高、不斷完善的過程。

　　此類大戶型不符合限價房戶型要求，下一步，我們將本著從嚴(yán)、依法、合理的原則，通過簽訂土地使用僅出讓補充合同，全額補繳地價。

　　上海證券報：那么，目前限價房政策執(zhí)行中存在諸多特例和不確定性的根本原因是什么？

　　叢誠：相關(guān)主管部門有意先鼓勵各地嘗試性開發(fā)限價房，形成經(jīng)驗后再考慮推廣。這就決定了目前限價房并沒有形成如經(jīng)濟適用房一樣的明確的法規(guī)性文件，因此在操作中也沒有統(tǒng)一的體制性的指導(dǎo)。

　　上海證券報：有消息稱，如果搭配高檔商品房建設(shè)，廣州的一些限價房項目綜合銷售利潤率可能達(dá)到30％以上。這和市場所稱限價房利潤只有10％甚至更低的說法不符。那么，開發(fā)商究竟在限價房項目中獲利多少？

　　尹伯成：項目單純的限價房開發(fā)收益大約就在10％到15％之間，不能超過15％，否則就根本不是限價房了。對于國內(nèi)的開發(fā)商來說，這個利潤空間可能的確相對較低，但是在歐美國家的成熟市場，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤也就是這個數(shù)字。況且這10％左右的利潤是低風(fēng)險的，是穩(wěn)定的收益。

　　陳興漢：這種情況在南京是沒有的。今年，南京公布了10萬平方米的限價房計劃，都是單純限價房產(chǎn)品，沒有所謂的商品房的配套。規(guī)定開發(fā)商利潤率在8％以下。雖然利潤率不高，但也說明有利可圖，一些開發(fā)商也是愿意做的。

　　棲霞建設(shè)此前參與了南京200萬平方米經(jīng)濟適用房的建設(shè)，也有可能參與限價房的建設(shè)。但是現(xiàn)在看來，10萬平方米的總量是很少了，推出后對房價和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響也不是很大。至于今年是否還有限價房項目的規(guī)劃還不好說，畢竟土地資源是有限的。