上海房價高位運行 成交量出現萎縮
圖片01：針對上海一手商品房交易市場的數據進行整理分析發現，11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量也在繼續下降，然而價格卻沒有很大的變化，基本上是一個平穩運行，現在12月目前給我們的一個態勢就是，有價無市，價格是在往高運行，然而成交量表現就是萎縮。
圖片02：記者在佑威信息公司還看到這樣一組統計數據，這個柱狀圖中，藍色的是竣工量，而紅色的是銷售量，連續五年，銷售量都超過了竣工量，而2007年，兩者的差距尤其明顯。
上海房價是漲還是跌？
2007年一路走高的房價，在接近年底的時候終于稍微放慢了腳步，北京、深圳、廣州等一度率領房價大漲的所謂一線城市，開始出現不同程度降溫，不僅交易量下降，個別樓盤也明里暗里打起了折扣，一系列宏觀調控政策下，房價是否已經出現拐點的討論也開始熱鬧起來，那么，房地產市場現在實際情況究竟如何？眼下的降溫到底是拐點，還是房價又一輪大漲的起點？今天就到一度火爆的上海樓市去看看。
進入11月以來，上海中環投資開發集團的董事長周玉升發現，公司開發的地處上海中外環線之間的中檔住宅區萬里城五期的中環花苑不像前幾期那樣銷售火爆了，而幾個月前，只要一開盤就會被搶購一空。
為了了解樓盤銷售的具體情況，記者來到了中環花苑售樓處，記者發現，即使購房人是有明確的購房意向，但是也會反復看房，遲遲不簽合同,銷售人員也告訴記者，現在，無論是成交量還是來看房的人，都遠不如二三季度的情況。
而這樣的成交量萎縮的情況，目前在上海樓市有多大的代表性？在上海市房屋土地資源管理局主辦的“網上房地產”網站上，會公布每個月上海房地產成交的情況，上海佑威房產信息公司剔除了其中較為特殊的政府動遷房的數據，針對上海一手商品房交易市場的數據進行了整理分析發現，11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量也在繼續下降，然而價格卻沒有很大的變化，基本上是一個平穩運行，現在12月目前給我們的一個態勢就是，有價無市，價格是在往高運行，然而成交量表現就是萎縮。
從這張圖表上可以明顯地看出，11、12月份的價格雖然比全年最高的10月份的價格有所下調，但從全年水平來看依然處于高位，與此同時，12月份前9天，首次出現了本年度內供大于求的情況，而這種變化并不是由于供應量增加，而是因為交易量的明顯萎縮導致，可以說，有價無市正是目前上海一手樓市面臨的狀態。
雖然上海的房價表面上看依然堅挺，但購房者的顧慮明顯多了起來，尤其央行、銀監會抬高了第二套房貸款的門檻以后，很多手上已經有房的人，也暫時打消了繼續買房的念頭，上海一些曾經牛氣沖天的新樓盤，如今一下子冷清了起來，那被稱為樓市晴雨表的二手房交易，現在又是什么情況？
龔霞是上海中原物業公司古北分行的經理，中原是上海業務規模最大的二手房代理商，而古北地區又是上海高檔樓盤集中的地區，二手樓市交易一向比較活躍，今年以來，龔霞對自己管轄的分行的業績非常滿意，但是，同樣是進入了11月份后，龔霞發現情況有明顯的變化，成交量比以前稍微少了一點，量是在萎縮。
龔霞告訴記者，跟十月份前的最高峰相比，房東現在的心態較為理性，買家持觀望態度，但從賣家來說，卻并沒有因為看房人數的減少而愿意降價，尤其是在古北這樣的高端市場，房源相對少，價格依然堅挺。
那么，上海市二手房市場的總體情況又是什么樣，記者在大寧，大華，楊浦江灣等地區走訪發現，購房者持觀望的心態仍然是主要特征，而對于賣方來說，相對于高端市場，中等價位的房東售房的心態比較積極，因為跟地處中心區域的房源相比，中低價位的房源供應量相對較多，但是賣方價格依然堅挺。
作為上海最大的二手房代理商，中原地產的成交情況基本反映了上海二手房的銷售總體情況，根據中原的成交統計數據顯示，11月成交量比10月減少10%左右，11月份的二手房市場整體呈現出價升量縮的態勢，而且12月份也依舊在持續，盡管如此，市場人員對后市仍有很大的信心，認為經過了兩個月的調整，從待看量，從雙方交談的誠信度來看都在蠢蠢欲動，春節會進入一個小高峰。
上海的二手房中介對節后市場充滿信心，但在采訪中間，也有不少業內人士向記者提起2005年的上海樓市，那一年春節過后，上海房價曾在短短幾個月內暴漲30%，然而，在政策和市場壓力下，市場很快就進入觀望期，半年之內，房價普遍下跌20%，剛剛在2007年經歷了一次大漲的上海樓市，這回還會不會重復過這種山車式的行情？我們開始了進一步調查。
記者在調查中發現，這次上海樓市成交量下跌，政策無疑是一個重要因素，經過今年連續5次升息和9次提高準備金率等宏觀政策的影響，加上央行房貸新政推出，有力地改變了購房者的預期，在濃厚的觀望氣氛中，上海的開發商們有沒有可能降價，或者采取折扣等形式的暗降？記者在上海走訪了上海高中低端各種房源，進行了隨機調查。通過記者調查，發現上海的開發商目前還沒有降價打折的打算，那么在成交量萎縮的情況下，是什么在支撐著房價不跌？
周玉升告訴記者，上海的房地產人均居住面積還遠遠達不到原來的政府所提出來的要求，2000年上海的人均居住面積差不多只有10個平方米，2007年差不多每年人均只漲了一個平方米，所以應該說這個改善的速度不算很快，所以這個市場供需的矛盾還是很大。
記者在佑威信息公司還看到這樣一組統計數據，連續五年，銷售量都超過了竣工量，而在2007年，兩者的差距尤其明顯，就是因為開工量的減少導致今年新房供應量，今年10個月只是去年前10個月的77%的水平，而同期的成交量卻是去年前10個月水平成交量的129%，就1.29倍。
統計數據進一步說明，從2003年開始到現在，住宅供需缺口高達1627萬平方米，相當于今年的新建住宅量，而2006年，2007年住宅開工量都在連續下降，到了明年的這個時候，這個市場商品房供應量應該還是一個呈下降的態勢。
公開統計數據顯示，上海年商品住宅年銷售量在2000-3000萬平米，但是目前可售房源只有500萬平米，還多處在外郊環等邊緣地帶，現在市中心幾乎沒有供地，因此，市區缺地導致的地價飛漲也成為支撐房價預期的一個有力支柱，11月初，仁恒地產集團以20000元/平方米的樓板價，拿下上海楊浦區新江灣城D3地塊，地價直接超過了周邊在售房價，被稱為“面粉比面包還貴”，那么在這樣的供需矛盾下，上海的房價到底會呈現一個什么趨勢，記者走訪了上海社科院城市與房地產研究中心。
上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘：“12月份，上海的住房價格上漲的速度大大減緩，所以現在上海住房價格應該是上升速度減緩了，我也沒有看到普遍的價格下降，明年我們也不可能會可以看到上海的房價會大面積下降，而比較可能的情況是什么，它還在微微的上升，但是速度大量下降了�！�
張泓銘主任告訴記者，他之所以有這樣的預期，主要基于國家正在采取各種手段進行宏觀調控，作用會逐漸累計顯現。
張泓銘：“那么不僅僅是針對房價調控措施，還整個宏觀經濟的這種調控措施，比如說我們要使經濟有偏熱，防范他過熱，那么很多涉及一個，適度的涉及貨幣的一個政策，那么這種政策也是對我們房市會發生影響，還有一個重要的因素，就住房保障的力度大量加強，我認為08年，尤其09年，會產生顯著的效應，按照上海市政府的計劃，我們在一個十一五期間，上海解決10萬戶住房的保障，那已經兩年已經過去了，所以說就剩下08、09、10三年了，就上海加快這種力度和速度，所以也估計到，08、09年，10年這個住房保障的實際的一個速度是一個加快的，那么，住房保障以后使很多買不起房的一些居民，不要把希望寄托在市場上面，我們可以依靠政府的幫助解決自己的住房問題，就使那些沒有必要進入市場的人不要進入市場，那么減輕市場的壓力了。”
半小時觀察：樓市應該回歸本位
即使不看那些數字，從不少上海市民的居住條件，我們也能得出判斷，上海的樓市還有巨大的發展空間，還存在旺盛的需求。但是這兩個月的成交量卻明顯萎縮，突然冷清的市場上，一邊是急于出貨的開發商和代理商，一邊是持幣觀望的購房者。橫在他們中間的是一種充滿想象空間的猜測：房價還會不會跌？這種現狀跟幾個月前恰恰相反，那時候的想象空間是：房價還會不會漲？
其實，國家實施宏觀調控措施，最終的目的還是希望讓房地產市場回歸本位，讓真正有住房需求的人成為“上帝”。供求關系決定了上海房地產市場的確存在上漲的動力，但是市場有自己的游戲規則，如果房價背離價值太遠，變成了大多數人都買不起的炒做對象，那么房價即使漲得再高，也只是個泡沫而已。泡沫，終歸是要破滅的。上海房價曾經泛起過泡沫，也有人為此嘗到了苦頭，但如果不戳破這些泡沫，到頭來我們失去的會更多。
主編：張凱華 記者：付豫 攝像：貢存
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