□本報(bào)記者 陳雪 北京報(bào)道

　　10月29日，萬(wàn)科(000002)在北京舉辦“人居建筑與可持續(xù)發(fā)展論壇”，董事會(huì)主席王石正面回應(yīng)行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)稱，房地產(chǎn)行業(yè)資源向上市公司集中，有利于保護(hù)購(gòu)房者利益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活存量土地，是一件利國(guó)利民的好事。同時(shí)他表示，萬(wàn)科是在為70萬(wàn)以上的小股東賺錢(qián)；萬(wàn)科堅(jiān)決不囤地、不捂盤(pán)，照樣能實(shí)現(xiàn)良好業(yè)績(jī)和快速發(fā)展。

　　記者：今年以來(lái)，無(wú)論是資金還是土地資源，向上市公司集中的趨勢(shì)比較明顯，有人擔(dān)心這會(huì)導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)入寡頭壟斷的狀態(tài)，怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　王石：行業(yè)資源向上市公司集中的情況確實(shí)存在，但是如果現(xiàn)在就擔(dān)心“寡頭壟斷”，是太早了一點(diǎn)，甚至是擔(dān)心反了。

　　寡頭壟斷至少應(yīng)該具備兩個(gè)特征：一是少數(shù)企業(yè)占據(jù)了行業(yè)絕大多數(shù)份額；二是這個(gè)行業(yè)有進(jìn)入壁壘，企業(yè)有操縱市場(chǎng)價(jià)格的能力。但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在不是太集中，而是過(guò)于分散。中國(guó)多的時(shí)候五六萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，少的時(shí)候三四萬(wàn)家。2006年中國(guó)第一名是萬(wàn)科，占有率只有1.25%，而美國(guó)第一名是4.9%；中國(guó)前五名加起來(lái)不到5%，而美國(guó)是17%。2003年，香港前十家的占有率是80%，前三名超過(guò)了50%。

　　其次，房地產(chǎn)行業(yè)是自由準(zhǔn)入行業(yè)，不容易出現(xiàn)寡頭壟斷，企業(yè)更不可能獲得定價(jià)權(quán)。

　　地產(chǎn)行業(yè)象現(xiàn)在這種過(guò)于分散有很多的問(wèn)題。首先是購(gòu)房者的權(quán)益得不到很好的保護(hù)。房子是要住一輩子的，售后服務(wù)、維修需要開(kāi)發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)任。只有那些長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的、走品牌路線的大公司，才能真正負(fù)得起這個(gè)責(zé)任。

　　尤其是房地產(chǎn)上市公司，不但規(guī)模都比較大，而且透明度高，比較規(guī)范。例如，沒(méi)有上市的公司的負(fù)債率是不公布的，高一點(diǎn)你也不知道。但只要上市，負(fù)債率馬上就下來(lái)了，因?yàn)椴夭蛔　Ｋ�以資源向上市公司集中，對(duì)金融安全大有幫助。

　　現(xiàn)在大家都覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)賺錢(qián)多，而且都被少部分人賺走了。但是上市公司的

股票大家都可以買(mǎi)，實(shí)際是為老百姓提供了在這個(gè)行業(yè)里賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。譬如萬(wàn)科現(xiàn)在有70多萬(wàn)股東，這還不包括通過(guò)基金間接持有萬(wàn)科股票的更多中小投資者，所以向社會(huì)增發(fā)股票，資源向萬(wàn)科這樣的公眾公司集中，實(shí)際上是讓更多的中小投資者可以分享這個(gè)行業(yè)的紅利。

　　還有，萬(wàn)科最近幾年來(lái)獲取的土地，一半以上是盤(pán)活存量土地。萬(wàn)科的周轉(zhuǎn)率現(xiàn)在比行業(yè)平均水平高近一倍，也就是說(shuō)，土地資源如果集中到萬(wàn)科的手里，可以很快變成住房供應(yīng)；如果萬(wàn)科掌握的資金更多一點(diǎn)，就可以盤(pán)活更多的存量土地，對(duì)有效利用土地、穩(wěn)定房?jī)r(jià)是有幫助的。

　　所以，資源向公眾上市公司集中是一件利國(guó)利民的好事。從國(guó)家利益的角度看，減少了土地閑置、有利于金融安全；從公眾利益來(lái)看，購(gòu)房者權(quán)益可以得到更好的保護(hù)，普通老百姓可以獲得在房地產(chǎn)行業(yè)賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。

　　記者：今年房地產(chǎn)上市公司增發(fā)了數(shù)百億，尤其萬(wàn)科一家就增發(fā)了100億，有圈錢(qián)的嫌疑，對(duì)這種觀點(diǎn)您怎么看？

　　王石：我認(rèn)為，要把“圈錢(qián)”和企業(yè)正常的股票融資區(qū)分開(kāi)來(lái)。圈錢(qián)有三個(gè)特征：第一，過(guò)度融資；第二，沒(méi)有用在主營(yíng)業(yè)務(wù)上；第三，沒(méi)有帶來(lái)合理的回報(bào)，侵害了股東尤其中小股東的權(quán)益。

　　今年一到九月，房地產(chǎn)上市公司在A股市場(chǎng)總共融資304億，其中萬(wàn)科大概占33%，但在這些有融資的公司中，萬(wàn)科的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)收入分別占41%、45%和52%。再來(lái)看一下跨行業(yè)的對(duì)比。今年一到九月除銀行業(yè)之外，A股增發(fā)的前十名總共融資951億，萬(wàn)科占11%，但是萬(wàn)科的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)收入分別占24%、26%和18%。也就是說(shuō)，無(wú)論行業(yè)內(nèi)對(duì)比還是跨行業(yè)對(duì)比，萬(wàn)科融資的規(guī)模都低于公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

　　而萬(wàn)科是個(gè)非常專業(yè)化的公司，募集資金100%投到了指定的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。

　　最近三年是萬(wàn)科融資相對(duì)比較多的三年，同時(shí)也是凈資產(chǎn)收益率比較高的三年，一直保持在14%以上。從03年到06年，萬(wàn)科的每股收益增加了5倍多。所以，股東的收益不是被攤薄了，而是大大增厚了。可見(jiàn)，萬(wàn)科的募集資金得到了高效率的使用，實(shí)實(shí)在在地為股東、尤其是中小股東創(chuàng)造了收益。

　　因此，萬(wàn)科的融資絕不是“圈錢(qián)”。

　　記者：因?yàn)楹芏嗳硕颊J(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)、地價(jià)都在快速上漲，囤地、捂盤(pán)是可以賺更多錢(qián)的。那么，萬(wàn)科為什么反對(duì)囤地、捂盤(pán)？

　　王石：在一個(gè)房?jī)r(jià)、地價(jià)向上的市場(chǎng)里面，囤地、捂盤(pán)可能確實(shí)提高了利潤(rùn)率，但同時(shí)降低了周轉(zhuǎn)率。萬(wàn)科走的是快速開(kāi)發(fā)的路子，從獲得土地到開(kāi)始賣(mài)房子只需要9到12個(gè)月，在行業(yè)里面是最快的。這樣利潤(rùn)率可能低一點(diǎn)，但是資產(chǎn)回報(bào)率卻更高。

　　從2004年開(kāi)始，萬(wàn)科每年末持有的土地都略微低于未來(lái)兩年的開(kāi)工量。如果一個(gè)公司是靠土地升值賺錢(qián)，那么持有的土地可能是越多越好。但是萬(wàn)科是靠做房子創(chuàng)造的價(jià)值賺錢(qián)，我們持有的土地，只要能夠保證公司經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定和未來(lái)的增長(zhǎng)就足夠了。我們不是沒(méi)有能力去獲取更多的土地，而是覺(jué)得目前這個(gè)數(shù)量剛剛好。

　　記者：一直以來(lái)有人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，請(qǐng)您結(jié)合萬(wàn)科的情況來(lái)分析一下這個(gè)問(wèn)題。

　　王石：今年前九個(gè)月和去年同期相比，萬(wàn)科的均價(jià)比去年提高了27%，但是毛利率只上升了1.7個(gè)百分點(diǎn)。這里部分是因?yàn)?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

裝修房比例上升，成本比原來(lái)高了；另外，每平方米房子的稅金由去年的400多上升到1100多元。

　　從上市公司各個(gè)行業(yè)對(duì)比的情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率確實(shí)比較高，2006年是11.4%，而制造業(yè)只有4%。但是，兩個(gè)行業(yè)的資本回報(bào)是差不多的，凈資產(chǎn)收益率房地產(chǎn)是10%多，制造業(yè)是9%多。主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的資金占?jí)罕容^多，周轉(zhuǎn)比較慢。所以，至少?gòu)纳鲜泄�司的情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)并不是暴利行業(yè)。

　　在地產(chǎn)行業(yè)的大型上市公司中，萬(wàn)科的毛利率、凈利率是比較低的。當(dāng)然我們的凈資產(chǎn)收益率不低，這主要是通過(guò)快速周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)的。

　　有人會(huì)問(wèn)，房地產(chǎn)不是一個(gè)暴利行業(yè)，但為什么出了這么多富豪？原因很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)所有能夠上規(guī)模的行業(yè)里面，唯一一個(gè)從一開(kāi)始起就對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完全開(kāi)放的行業(yè)。而且這個(gè)行業(yè)是最近二十多年才誕生的，民營(yíng)和國(guó)有企業(yè)完全是在同一個(gè)起跑線上。仔細(xì)看一下富豪榜前幾名歷年的變化，比較密集的行業(yè)一開(kāi)始是IT，然后是零售行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)。這幾個(gè)行業(yè)的共性就是從一開(kāi)始起就對(duì)民營(yíng)企業(yè)完全開(kāi)放。我們?cè)O(shè)想一下，如果金融業(yè)、資源業(yè)、煙草業(yè)、通信業(yè)行業(yè)一開(kāi)始就對(duì)私營(yíng)企業(yè)開(kāi)放，那么中國(guó)的首富一定會(huì)出現(xiàn)在這些行業(yè)，而不是房地產(chǎn)業(yè)。

　　10月29日，萬(wàn)科新標(biāo)志正式亮相。

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