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萬科企業股份有限公司2007年第三季度報告http://www.sina.com.cn 2007年10月30日 08:20 中國證券網-上海證券報
公告編號：〈萬〉2007-051 萬科企業股份有限公司 2007年第三季度報告 §1 重要提示 1.1 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證本報告所載資料不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。 1.2 沒有董事、監事、高級管理人員對第三季度報告內容的真實性、準確性、完整性無法保證或存在異議。 1.3宋林副董事長、王印董事、蔣偉董事因公務原因未能親自出席本次董事會，授權郁亮董事代為出席并行使表決權；孫建一董事因公務原因未能親自出席本次董事會，授權徐林倩麗董事代為出席并行使表決權；李志榮董事因公務原因未能親自出席本次董事會，授權李家暉董事代為出席并行使表決權。 1.4 公司本季度財務會計報告未經審計。 1.5 公司董事長王石，董事、總經理郁亮，財務負責人王文金聲明：保證季度報告中財務報告的真實、完整。 §2 公司基本情況 2.1主要會計數據及財務指標 （單位：人民幣元） 本報告期末 上年度期末 本報告期末比上年度期末增減 總資產 95，027，325，209.92 48，905，093，885.64 94.31％ 歸屬母公司所有者權益 26，104，827，495.39 14，928，547，736.30 74.87％ 每股凈資產 3.80 3.42 11.11％ 年初至報告期期末 比上年同期增減 經營活動產生的現金流量凈額 (5，909，449，130.45) -37.32％ 每股經營活動產生的現金流量凈額 (0.86) 20.37％ 報告期 年初至報告期期末 本報告期比上年同期增減 歸屬母公司所有者凈利潤 248，886，856.41 1，916，886，797.17 36.16％ 基本每股收益 0.04 0.29 -20.00％ 扣除非經常性損益后的基本每股收益 0.04 0.29 -20.00％ 稀釋每股收益 0.04 0.29 -20.00％ 凈資產收益率 1.29% 11.49% 減少0.50百分點 扣除非經常性損益后的凈資產收益率 1.30% 11.42% 減少0.51百分點 注：①截至2007年9月30日的過去一年，由于實施2006年度資本公積金轉增股本方案，公司股份數增加50%，此外由于2006年12月非公開發行A股及相應的股份轉增和2007年8月公開發行A股的原因，公司股份數增加917，158，261股，股本相應攤薄23.1%。二者合計公司總股份數增加73.1%，每股收益相應調整。 �、谠谠鰷p變動幅度計算中，上年同期的數據采用按新會計準則調整后的相關數據。上年同期采用2006年3季度報告按原會計準則披露的數據時，本報告期凈利潤比去年同期增加80.07%。 �、垡陨嫌嬎阒笜怂玫膬糍Y產、凈利潤分別指歸屬于母公司所有者權益和歸屬于母公司所有者的凈利潤。凈資產收益率為加權平均數。 �。▎挝唬喝嗣駧旁� 非經常性損益項目 年初至報告期期末金額 營業外收入 13，869，035.45 營業外支出 (36，400，806.55) 出售股權投資收益/（損失） 32，194，682.06 以上各項對稅收的影響 1，695，594.66 合計 11，358，505.62 2.2 報告期末股東總數及前十名無限售條件流通股股東持股情況表 截至2007年9月30日，公司股東總人數為764，254戶（其中A股736，118戶，B股28，136戶）。 報告期末股東總數 764，254 前十名無限售條件流通股股東持股情況 股東名稱（全稱） 期末持有無限售條件流通股股份數量 種類 華潤股份有限公司 592，712，511 A股 劉元生 82，529，697 A股 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 69，890，171 B股 南方績優成長股票型證券投資基金 69，335，129 A股 南方成份精選股票型證券投資基金 68，553，327 A股 UBS AG 60，468，180 A股 CLSA LIMITED 59，244，519 B股 景順長城精選藍籌股票型證券投資基金 54，148，977 A股 諾安股票證券投資基金 51，719，486 A股 內藤證券株式會社 48，790，066 B股 注：①CLSA LIMITED所持的59，244，519股B股為香港華潤（集團）有限公司實際持有，香港華潤（集團）有限公司是華潤股份有限公司的全資子公司； �、谀戏娇儍灣砷L股票型證券投資基金，南方成份精選股票型證券投資基金同為南方基金管理有限公司管理的基金。 截至2007年9月30日，公司總股數6，872，006，387股，其中A股6，050，159，219股，B股821，847，168股。 §3 管理層討論與分析 報告期內，公司堅持既定發展策略，積極應對宏觀調控下的市場變化，進一步完善以三大經濟圈為主體的城市布局，推進組織架構變革，提高經營效率，取得良好經營業績。三季度，公司實現銷售面積193.4萬平方米，實現銷售金額168.7億元；較上年同期分別增長128.6%和197.0%。 因公司裝修房比例上升，結算節奏有所放緩。三季度共實現結算面積29.9萬平方米，結算收入29.8億元，同比分別增長15.0%和66.5%；實現凈利潤（歸屬母公司所有者的凈利潤）2.5億元，同比增加36.2%。因上半年公司銷售大幅度增長，預計四季度結算量將顯著上升。 1-9月份，公司累計實現銷售面積441.6萬平米，銷售收入367.9億元，均已超過去年全年水平，分別比去年同期增長113.4%和181.5%。實現結算面積153.1萬平方米，結算收入139.2億元，分別比去年同期增長31.9%和67.1%；截至三季度末，公司累計實現營業收入141.7億元，凈利潤19.2億元，分別較去年同期增長66.6%和31.9%。 截至報告期末，公司尚有385.7萬平方米已銷售資源未竣工結算，簽約金額合計約310.7億元。 報告期內，宏觀調控持續深入。8月份，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺，標志著我國住房制度改革進入新的發展階段。作為解決低收入家庭住房問題的主要途徑，完善住房保障體系將成為下一步政府住房工作的重點，社會保障住房體系有望與商品住房市場相互補充，為住房市場的長期健康發展提供更穩定的制度環境。 9月份，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，明確受讓人在獲取土地使用權證書前需全部繳清土地出讓價款。其后，央行和銀監會下發通知，禁止對查實具有囤地和囤房行為的房地產開發企業發放貸款。上述政策的出臺將推動行業向更規范理性的方向發展，對堅持快速開發、快速周轉的企業有利。 萬科一貫堅持“現金為王”的原則，以及快速開發、快速銷售的經營策略，2004年更提出“均好中加速”的項目發展原則，通過標準化和大規模復制的開發模式，公司致力于縮短項目開發周期，提高資產周轉速度，進而提升資產回報率，更好地為股東創造價值。報告期內，上述經營策略繼續得到嚴格執行，公司項目開發和銷售速度進一步提高。 面對二季度以來各主要城市地價大幅度上漲的局面，萬科在中期報告中即已指出，萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進，將在市場的變化前保持冷靜，堅持萬科對行業趨勢的一貫判斷，堅持萬科既定的發展策略，更為重視成長的質量和財務的穩健性。在項目資源問題上，萬科一貫的觀點為，一方面為保障公司的持續經營和增長，萬科希望能擁有滿足未來兩到三年開發需要的規劃中項目資源；另一方面，為防止占壓資金、降低周轉效率，萬科不主張過多的項目資源保有量。目前萬科擁有的規劃中項目資源，可以基本滿足未來兩年新開工的需要，考慮到目前地價水平中含有較多的預期因素，萬科認為當前的項目資源保有量是更恰當的。萬科具有在短期內進一步擴充項目資源的能力，但管理層認為，我們可以選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現這一能力。 報告期內，央行和銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求商業銀行提高第二套以上住房貸款的首付比例和貸款利率水平。萬科認為，信貸調控的落實有助于使部分過于亢奮的市場適度降溫，而對城市化和經濟發展所帶來的真實住房需求影響較小。作為城市主流住宅開發企業，萬科堅持為社會提供以滿足自住需求為主的高品質大眾住宅，與政策歷來所倡導的方向一致。隨著調控的不斷深入，扎根于真實需求的企業將獲得更為有利的發展機遇。 期內，公司公開增發A股股票的融資計劃順利實施，募集資金約100億元，為公司抓住行業成長機遇實現快速發展提供了充分的資金保障。同時，為進一步優化公司財務結構，公司決定發行本金總額不超過59億元的公司債券，相關議案已通過公司臨時股東大會審議，截至目前，相關事項正在有序推進中。 新增項目情況 三季度公司新增項目13個，項目規劃建筑面積合計約268.6萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積合計約198.9萬平方米。項目詳細情況如下： 城市 項目名稱 地理 位置 權益比例 占地面積 (平方米) 當前規劃建筑面積(平方米) 萬科權益建筑面積（平方米） 項目 進度 廣州 沙灣項目 番禺區 100% 62，223 102，018 102，018 前期 萬景德項目 荔灣區 100% 9，209 58，337 58，337 前期 同福西項目 海珠區 100% 14，126 95，968 95，968 前期 鶴鳴五巷項目 海珠區 100% 1，451 6，445 6，445 前期 東莞 明上居項目 大朗鎮 51% 91，780 180，560 92，086 前期 塘廈項目二期 塘廈鎮 51% 351，639 175，820 89，668 前期 深圳 坪山街道項目 龍崗區 100% 78，583 238，006 238，006 前期 惠州 惠城區項目 惠城區 100% 131，000 328，080 328，080 前期 福州 福飛路項目 晉安區 50% 166，736 451，065 225，533 前期 北京 紅獅涂料廠項目 豐臺區 100% 59，800 184，400 184，400 前期 南京 金域藍灣（龍城）項目 江寧區 75% 272，298 544，596 408，447 前期 武漢 馬場路項目 漢口區 55% 12，022 42，255 23，240 前期 高爾夫項目 東西湖區 49% 134，589 278，338 136，386 已開工 合計 1，385，456 2，685，888 1，988，613 報告期末至本報告披露日，公司新獲取項目8個，項目建筑面積合計約203.2萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積合計160.6萬平方米。截至本報告披露日，按萬科權益計算的公司規劃中項目建筑面積合計為1813.4萬平方米。 8個新獲取項目詳細情況如下： 城市 項目名稱 地理位置 權益比例 占地面積(平方米) 當前規劃建筑面積(平方米) 萬科權益建筑面積（平方米） 項目進度 北京 昌平科技園項目 昌平區 49% 178，908 572，231 280，393 前期 北京 西大望路項目 朝陽區 100% 60，185 149，400 149，400 前期 長春 坦克學院項目 經濟開發區 100% 89，678 208，245 208，245 前期 鞍山 高新區越嶺路項目 高新區 100% 167，400 320，310 320，310 前期 深圳 華昱項目 龍崗區 100% 79，911 131，571 131，571 前期 上海 地杰項目 浦東新區 60% 155，000 271，000 162，600 前期 南京 南沙項目 雨花臺區 70% 42，317 83，799 58，659 前期 成都 光華大道項目 青羊區 100% 49，628 294，964 294，964 前期 合計 823，027 2，031，520 1，606，142 §4 重要事項 4.1 公司主要會計報表項目、財務指標大幅度變動的情況及原因 √適用 □不適用 項目 2007年9月30日（人民幣萬元） 2006年12月31日（人民幣萬元） 變動 幅度 說明 貨幣資金 2，238，796 1，074，370 108.38% 銷售回款及銀行借款增加 預付賬款 450，220 231，384 94.58% 預付的項目交易保證金增加 其他應收款 257，278 67，101 283.42% 投入合營、聯營公司的項目發展金增加 存貨 6，289，049 3，293，932 90.93% 在建和待開發項目增加 長期股權投資 108，093 81，993 31.83% 增加對聯營公司投資 資產總額 9，502，733 4，890，509 94.31% 預收賬款 2，879，876 883，635 225.91% 預售項目增加 其他應付款 484，429 289，332 67.43% 土地增值稅和股東借款增加 短期借款 45，000 271，547 -83.43% 借款到期已經歸還 一年內到期的非流動負債 586，715 109，009 438.23% 公司規模擴大，借款增加 長期借款 1，777，054 945，288 87.99% 公司規模擴大，借款增加 長期應付款 254，998 5，700 4373.65% 股東長期借款增加 負債合計 6，557，110 3，145，159 108.48% 歸屬于母公司所有者權益 2，610，483 1，492，855 74.87% 項目 2007年1-9月 （人民幣萬元） 2006年1-9月 �。ㄈ嗣駧湃f元） 變動 幅度 說明 營業收入 1，417，347 850，870 66.58% 地產業務收入大幅增長 營業成本 751，631 517，976 45.11% 地產業務收入大幅增長 營業稅金及附加 170，062 50，302 238.08% 營業稅和土地增值稅增長 銷售費用 71，114 37，260 90.86% 業務規模增長 管理費用 98，629 45，159 118.40% 業務規模增長及股權激勵攤銷增加 財務費用 27，908 6，605 322.53% 業務規模增長 利潤總額 295，367 204，555 44.39% 業務規模增長 所得稅費用 86，307 58，907 46.51% 業務規模增長 凈利潤 209，060 145，649 43.54% 業務規模增長 歸屬于母公司所有者的凈利潤 191，689 145，337 31.89% 4.2 重大事項進展情況及其影響和解決方案的分析說明 √適用 □不適用 2007年7月13日，中國證券監督管理委員會發行審核委員會審核通過公司公開增發A股股票的方案；8月21日，公司的發行申請獲得證監會證監發行字[2007]240號文核準；8月22日，公司公告了增發招股意向書和發行公告；8月29日，公司公布發行結果，共計發行317，158，261股A股股票；9月5日，增發的A股股票在深圳證券交易所上市交易。詳細情況請參閱公司在《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》發布的相關公告。 2007年8月30日，公司公告了關于發行公司債券及修改公司章程等事項的董事會決議，有關方案在9月14日召開的2007年第一次臨時股東大會上獲得通過。詳細情況請參閱公司分別于8月30日和9月17日在中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》發布的公告。目前公司債券的相關工作正在進行中。 4.3公司、股東及實際控制人承諾事項履行情況 √適用 □不適用 2．在公司股權分置改革中，華潤股份有限公司承諾持有的非流通股股份自獲得上市流通權之日起，在十二個月內不上市交易或者轉讓。之后，通過證券交易所掛牌交易出售原非流通股股份，出售數量占萬科股份總數的比例在十二個月內不超過百分之五，在二十四個月內不超過百分之十，且出售價格不低于股權分置改革當中發行的認沽權證行權價的120%（出售價格將按權證行權價的調整方式在法定限售期內進行調整）。華潤股份有限公司嚴格遵守上述承諾。 3．在公司2006年度非公開發行A股股票中，華潤股份有限公司承諾認購的股票自愿鎖定三十六個月；其余認購對象承諾認購的股票自愿鎖定十二個月。有關承諾都得到嚴格履行。 4.4 預測年初至下一報告期期末的累計凈利潤可能為虧損或者與上年同期相比發生大幅度變動的警示及原因說明 √適用 □不適用 由于截至目前良好的銷售狀況，公司可結算資源大幅上升，公司預計2007年全年凈利潤較去年增長100%-150%. 4.5 其它需說明的重大事項 4.5.1 證券投資情況 √適用 □不適用 序號 證券品種 證券代碼 證券簡稱 初始投資金額（元） 持有數量 期末賬面值 占期末證券總投資比例（％） 報告期損益 期末持有的其他證券投資 - - - - - 報告期已出售證券投資損益 - - - - 1，298，982.99 合計 - - - - 1，298，982.99 公司2006年收購北京朝萬房地產中心60%股權帶來的990，045份上投摩根中國優勢基金本報告期內全部售出，報告期內損益為1，298，982.99元。 4.5.2 持有其他上市公司股權情況 √適用 □不適用 證券代碼 證券簡稱 初始投資金額 占該公司股權比例 期末賬面值 報告期損益 報告期所有者權益變動 600751 SST天海 143，600.00 0.04% 143，600.00 - - 600329 306，000.00 0.02% 1，111，396.95 - 275，333.67 000001 深發展Ａ 5，836，647.00 0.10% 80，599，680.00 - 25，119，360.00 600697 5，070，000.00 1.18% 44，324，336.14 - 6，162，942.88 600856 2，990，000.00 0.78% 12，630，800.00 - 3，985，800.00 600680 上海普天 8，841，200.00 1.41% 52，968，115.20 - 14，574，830.40 合計 23，187，447.00 - 191，777，928.29 - 50，118，266.95 4.5.3 持有非上市金融企業、擬上市公司股權情況 □適用 √不適用 4.5.4 報告期接待調研、溝通、采訪等活動情況表 類別 時間 地點 方式 接待對象 談論的內容及提供的資料 國金證券活動 2007.7 成都 見面會 券商、基金等各類投資者 �。ǘ┨峁┑闹饕Y料： 公司定期報告、公開發行公告等公開資料。 里昂證券活動 2007.7 香港 見面會 券商、基金等各類投資者 摩根大通活動 2007.7 香港 見面會 券商、基金等各類投資者 中投證券活動 2007.9 深圳 見面會 券商、基金等各類投資者 瑞銀證券活動 2007.9 香港 見面會 券商、基金等各類投資者 里昂證券活動 2007.9 香港 見面會 券商、基金等各類投資者 增發見面會 2007.8 深圳（北京、上海） 見面會 券商、基金、個人等各類投資者 中期業績推介會 2007.8 注：上述見面會采用一對一、一對多和大會推介的方式進行，見面的投資者大多超過50家。 接待券商 報告期內 深圳、上海、北京、天津、廣州、成都、沈陽、長春、南京、杭州、東莞、大連、無錫、珠海等地 小組或一對一 海通證券、高盛高華、UBS、長江證券、中金、光大證券、中信證券、招商證券、申銀萬國、廣發證券、聯合證券、中投證券、平安證券、第一創業證券、西部證券、群益證券、凱基證券、國泰君安、德邦證券、臺證證券、野村證券、國信證券、中銀國際、東方證券、CLSA、Citigroup、Morgan Stanley、BNP、JP Morgan、HSBC、Macquarie、Credit Suisse、DB、Daiwa Securities等 接待基金、其他投資機構及個人投資者 報告期內 深圳、上海、北京、天津、廣州、成都、沈陽、長春、南京、杭州、東莞、大連、無錫、珠海等地 小組或一對一 工銀瑞信、華夏基金、寶盈基金、銀華基金、景順長城、長信基金、嘉實基金、南方基金、易方達基金、融通基金、鵬華基金、長盛基金、涌金公司、高瓴資本、建信基金、中國人壽、平安保險、生命人壽、匯豐卓譽（香港）有限公司、國投瑞銀基金、諾安基金、信達澳銀基金、博時基金、大成基金、招商基金、中郵基金、長盛基金、華安基金、交銀施羅德基金、富國基金、海富通基金、上投摩根基金、匯添富基金、國海基金、申萬巴黎基金、國泰基金、日興資產、寧波富泰電氣有限公司、SRS投資管理公司、馬可孛羅至真中國基金、富通銀行、Schroders 資產管理公司、首城投資有限公司、嘉富資產管理、UBS Asset Mgmt、Thames River Capital、HT Capital Management Limtied、Morgan Stanley Inv Mgmt、DLIBJ Asset Mgmt、Pequot and Chilton asset management、GE Asset Management、Tiger Asia Management 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