原來房價也有下跌的時候(經(jīng)濟聚焦·關(guān)注樓市風險(中))

　　—— 一位炒房者的心路歷程

　　本報記者　謝衛(wèi)群

　　“炒房？我早就不干了，真的！”王彬不緊不慢地回答，語氣里透著堅定。

　　“現(xiàn)在投資房產(chǎn)的利潤空間已越來越小了，所以，我洗手不干了。”王彬向記者坦露心聲。他分析，任何市場都是供求關(guān)系確定的，而市場總是有起有落，以他的判斷，這撥房地產(chǎn)的熱度也該降了，因為投機的空間被擠得越來越小了。

　　眼前的這個王彬，在溫州可是小有名氣的：幾年前，當過溫州上海炒房團的“帶頭大哥”，也組織過樓盤到溫州銷售，自己在上海還投資了不少的房產(chǎn)。

　　沒想到曾經(jīng)在溫州和上海間來去風光的“帶頭大哥”卻已經(jīng)不再繼續(xù)這樣的經(jīng)歷與故事了。

　　第一撥熱潮——

　　炒房可賺到上百萬，承擔風險最多的還是銀行

　　王彬最初在上海投資買房完全是為了孩子。“溫州與上海的經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度很大。相對于上海，溫州還是個小地方，許多家長都希望子女以及自身在上海找到新的發(fā)展。”王彬說。

　　像王彬一樣，許多的溫州人正是這樣走進

上海樓市的：為了子女以及自身的發(fā)展。先買個小的房子，獲得一本藍印戶口，這樣在上海就基本立足了。“誰知買了之后，卻突然發(fā)現(xiàn)，這里面有很大的利潤空間。2002年以前，上海的

房價不過3000多元一平方米，這個價格比當年溫州的房價低了近一半。上海畢竟是個國際大都市，這樣一來，與其投資在溫州還不如投資在上海啊。”

　　王彬說，2002年初，溫州人開始進滬買房，形成了第一撥熱潮，并相互聯(lián)手炒作。比如甲和乙兩人同時炒房，分別購買一套100萬的房子。按照規(guī)定，兩人分別需首付30萬，貸款70萬。辦好按揭或拿到現(xiàn)房后，找一家熟識的中介分別以150萬的價格將房子轉(zhuǎn)手給對方。此時，甲和乙分別需為新買的房子向?qū)Ψ绞赘?0%即45萬，貸款七成即105萬。由于甲、乙兩人對敲炒房，所以彼此的首付都不用交，剩余的105萬元貸款通過銀行貸款變現(xiàn)，即可獲利5萬元。循環(huán)多次，或者同時炒多套房子便可賺到上百萬的錢。“這里面承擔風險最多的還是銀行，但卻讓許多人有了效仿的沖動。”

　　更大的甜頭——

　　申博成功，房子升值80%以上，出現(xiàn)大規(guī)模炒房團

　　更大的轉(zhuǎn)折是在2002年中旬。這時，為了申博，上海進行了大規(guī)模的宣傳，溫州人從中再次嗅出了市場機會。

　　“溫州人的這點本領(lǐng)不得不佩服，反應(yīng)就是比其他人快。于是，開始成批地進上海買房。”這個時候，王彬開始帶親戚朋友到上海購房，一買就是幾套。“一套70萬元的房子，首付30%，貸款70%，負擔并不重：買了之后，留下一套自住，然后就出租，光是租金已差不多可以還貸。”2002年12月，上海申博成功，房價緊接著直線拉升，2003年初，上海房價已漲到5000多元一平方米，溫州人買的房子升值80%以上，這讓溫州人嘗到了更大的甜頭。

　　“如果房子能出手，不是可以獲利80%嗎？于是，溫州人把房子盡快出手，一級級提高價格，獲利頗豐：不僅可以把銀行的貸款還了，每套還能獲得20萬—30萬元不等的利潤。而買的人也是用銀行貸款，負擔也不重，所以越來越多溫州人進上海購房。”

　　“你們所說的炒房團，最大規(guī)模出現(xiàn)在2003年，太太購房團就出現(xiàn)在這個時候。我當時就想：與其讓太太們跑到上海來，不如我組織樓盤到溫州去賣啊！”說到這一段，王彬有些興奮。第一次，他組織了42個樓盤去溫州，第二次組織了15個樓盤，都賣得非常好。

　　遭遇大轉(zhuǎn)折——

　　房產(chǎn)也有下跌的時候，盈利空間幾乎沒了

　　溫州炒房團的轉(zhuǎn)折性變化就在2005年5月，“國八條”房產(chǎn)調(diào)控之后。

　　王彬以自己投資的多個房產(chǎn)分析，這以后，炒房收益基本沒有了。炒房的一個重要條件是要快，否則，資金就周轉(zhuǎn)不過來。他說，他在上海投的房產(chǎn)有的收益不錯，有的也不行。重要的原因就是

房產(chǎn)新政推出后，上海的樓市隨之調(diào)整。2004年下半年到2005年前3個月，上海市中心的房價一下漲了六七千元每平方米，可是，新政之后，房價開始下挫，這讓王彬第一次感到：原來房產(chǎn)也有下跌的時候。

　　一方面房價跌了，另一方面，房產(chǎn)成本卻在增加，除了5.5%的交易稅，還有營業(yè)稅，首付在提高，貸款額度又在減少。2005年初，王彬在市中心買了一套130平方米的房子，每平方米1.7萬元，以他的分析，如果按當時的漲勢，一年不到出手，獲利將十分可觀，可是，房產(chǎn)新政一出，盈利空間幾乎沒了。果然，2006年初他以每平方米2萬元賣掉，但扣除所有的稅收、利息，這套房子雖然漲了不少，卻幾乎沒有賺到錢。

　　“買房從長遠來說還是劃算的，但是，對于短線炒房而言現(xiàn)在的市場卻不適合了。隨著房產(chǎn)市場的越來越規(guī)范和理性，這種空間就更小了。投資要講究時間成本，如果多少年后才獲利，這個投資就沒有價值了。”王彬的“感悟”代表了一批炒房者的心態(tài)。