應對銀根收緊 房企上市公司密集增發

　　昨日，萬科發出向社會公開增發的公告，欲募集100億元。無獨有偶，金融街今日發布公告，公司擬公開增發3億股A股已獲得董事會通過。金地集團在6月初完成45億元增發后，于昨日再次發布公告欲募集資金180億元，而保利地產也剛在上個月完成194億元的增發。房地產上市公司的密集增發，是否意味著公司資金開始吃緊？�

　　商報記者 忻尚倫

　　地產類上市公司

　　進入密集增發期

　　金融街今日發布公告，公司公開增發的事宜已經獲得董事會批準。按照停牌前20個交易日的收盤均價計算，金融街本次將從市場上募得116億元的資金。公司表示，此次公開增發募集資金擬投入德勝H、A5、津門、津塔、惠州中區等五個項目，項目總投資約為112.16億元，公司擬將募集資金用于該等項目的開發建設。

　　昨天，另兩家大型房地產公司萬科和金地也雙雙發布公告稱公司擬公開增發新股。其中，萬科欲募集100億元資金；金地欲募集180億元。萬科表示，其募得資金將用于廣州科學城H3、杭州余杭區良渚、上海浦東五街坊、寧波鄞州區金色水岸等11個住宅項目，項目總投資約為313億元。金地集團募得資金將用于西安尚林苑、上海格林世界等15個住宅、

商業地產項目的開發建設投資和償還項目借款。雖然兩家都表示，不足部分將由公司自行出資補足。但可以發現，金地集團此次公開增發是在6月初已進行了近45億元募資后的再次公開增發，前后間隔不到2個月。而房產類上市公司另一巨頭——保利地產也剛在上個月27日完成了194億元的增發。

　　“是不是房地產公司最近都很缺錢？”一資深市場人士向記者表達了疑問。而無論從銀行信貸部門，還是公開統計數據研究、業界專家分析處傳來的回答都是肯定的。一位銀行界人士向記者介紹，受宏觀調控政策影響，所有商業銀行在一定程度上收緊了房地產領域貸款，減少對不符合規定的房地產開發企業發放開發貸款。

　　銀根緊縮

　　資金鏈面臨嚴峻壓力

　　“今年下半年，針對房地產業的緊縮政策會越來越多，再加上加息也更密集，你看昨天不就是以出其不意的速度宣布了加息么，以后還會更多。”一銀行信貸部專員告訴記者，現在商業銀行對房地產企業的貸款窗口已經關得很小了。

　　這位專員告訴記者，銀行從上半年就開始加緊對房地產企業的貸款控制力度，“房地產企業銀根吃緊的狀況應該有3個月了。”他表示，不僅是中小房產公司貸不到錢，就連大型的、具有國際影響力的公司也無法一次性獲得和前幾年等量的資金貸款。

　　而面對日益高漲的土地費用、建材費用壓力，“靠錢吃飯”的房地產企業的資金鏈面臨著更嚴峻的壓力。上海新梅就傳出了因資不抵債只得“賣殼”的傳聞。無論真假，房地產企業將會在下半年面臨更嚴峻的資金壓力。

　　數據顯示，目前房地產公司的整體企業自有資金僅在20%-25%，而“國六條”規定的比例底線則是35%。“即便是35%的自有資金比例，也等于說是有三分之二的資金需來自貸款和融資，風險集中度是很大的。”馮科表示，一旦國家收緊政策，或者說加大政策落實力度，怎樣獲得“錢”就是最大的問題。

　　“因此，上市企業應該說是幸運的，因為它要比傳統房地產公司更多了一條‘順捷’的融資渠道。”國都證券分析師鄒文軍表示，在“金融說媒”時代，地產融資將走向多元化的趨勢，一二級資本市場的IPO和增發、市場上的信托產品都是今后獲得新資金的大方向。

　　中國進入加息周期

　　資本市場再成融資“圣地”

　　前晚，央行突然宣布提高存貸款利率，雖然幅度依然如故，但本次加息的時間點卻超出市場預期。“毫無疑問，中國進入了加息周期，而且國務院也明確表示過，在上半年調控政策效果不明顯的情況下，下半年會對房地產行業加大調控力度。”北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科說道。

　　這種情況不禁讓人想到了從2000年底到2001年初，房地產公司掀起了一陣借殼上市熱潮。當時宏觀經濟環境也開始緊縮，房地產公司在銀根收緊的情況下開始借道股票市場尋求新的融資方向。在那段時間里，共有24家房地產企業通過借殼實現了資本化。并且在上市后兩年便大幅進行了增發、配股等再融資。“其實，當時也是由于監管層嚴控這些企業的再融資行為，否則它們的再融資規模和速度還要加快、加大。”長江證券分析師劉炎說道。

　　而在數年后，當中國再次步入加息周期后，一、二級資本市場再次成為房地產企業覓資的“圣地”。“而且現在的市場環境對于房地產企業都普遍看好，也使得它們的再融資行為變得比較方便。”鄒文軍表示，基于人民幣升值、內需推動、土地資源稀缺、GDP快速增長等因素，業界都普遍看好房地產企業在今后兩年的成長潛力。

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　　謹防增發帶來價格虛高

　　雖然國內分析人士普遍力挺萬科，但他們也普遍自認：“萬科目前的股價確實偏高。”更有一媒體甩出“萬科一年市值遠超美四大地產公司之和，而營收只及其幾十分之一”的估值之問。

　　文章談及，一年前，萬科的市值僅為246.93億元。但不到一年，萬科總市值卻高達驚人的2022億元，遠超美國Pulte Homes、D.R.Horton、Lennar、Centex四大地產公司之和1376億元，而萬科的營業收入只有后者的幾十分之一。

　　觀察萬科的價格走勢可以發現，萬科股價7月初在19元附近，昨天收盤已經到了34元。也就是說，在短短一個半月時間里，萬科如此大盤的一個股票，其股價就增長了近八成。

　　綜觀整個房地產板塊可以發現，從7月5日至今，行業內漲幅居前的公司中，除了新上市和ST公司，中糧地產在8月8日完成了每10股配3股的送配股，每股股價6.5元，合計募集資金13億元，公司區間內漲幅為88%；華發股份在8月14日完成了10配3的送配方案，募集資金30億元，公司區間內漲幅達到65%。保利地產區間內漲幅為66%，金地集團漲59%。以大盤藍籌股為主要推動力的上證指數在此區間內漲幅為37.7%。

　　“萬科雖然漲幅非常大，但公司因為有業績支撐，且為行業的龍頭企業，因此可以獲得較高的溢價。”鄒文軍說道，即便是目前股價和發行價格較高，也不用太擔心今后的風險。“但一擁而上的再融資確實會造成短期內比較大的股價風險。”一市場人士表示，不排除有部分公司為了募得更多資金而在增發前托高股價，借此緩解股份攤薄后的收益。

　　除此以外，由于股價的虛高也會使得估值分歧加大。今年年初，工行、中行這兩頭“大象”連續漲停，但在工行市值超越花旗銀行時，市場開始產生分歧，上行走勢也戛然而止了，然后就是長達半年的漫長整理。分析人士提醒投資者也要注意分歧所產生的估值壓力。