●開發(fā)商代表質(zhì)疑：103號文過于草率。

　　●村委會代表認為：103號文只會讓政府一方獲益。

　　□經(jīng)濟視點報地產(chǎn)主筆 劉永艷

　　日前，《鄭州市進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》(鄭政文〔2007〕103號)(以下簡稱103號文)出臺，鄭州城中村改造再次成為社會各界的關(guān)注的焦點。其中，制定城中村改造的安置開發(fā)比例以及把城中村改造土地出讓程序由原來的協(xié)議出讓，改為“招拍掛”的方式，各方反應尤其強烈。

　　為此，繼8月2日經(jīng)濟視點報與河南正大永信律師事務所(以下簡稱正大永信)聯(lián)合舉辦“中國城中村改造(鄭州)高峰論壇”后；8月16日，雙方又聯(lián)合舉辦了“鄭州市城中村改造開發(fā)商與村委會座談會”。

　　已經(jīng)參與城中村改造的開發(fā)商怨聲載道，已與村委會草簽協(xié)議的開發(fā)商項目被迫擱淺，正在積極洽談的開發(fā)商因此觀望。村委會代表眾口一詞：103號文只會讓政府一方獲益。

　　果真如此？

　　一石激起千層浪

　　城中村改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及土地、規(guī)劃、拆遷安置、管理體制、社會就業(yè)保障等問題，但其關(guān)鍵是如何調(diào)整好政府、開發(fā)商、村民的利益分配關(guān)系。

　　自從2003年拉開城中村改造的大幕以來，鄭州城中村改造一直以“三贏”原則著稱。“三贏”是指老百姓、開發(fā)商及政府三方滿意，即城中村居民贏得現(xiàn)代文明的生活環(huán)境；開發(fā)商贏得合理的利潤；政府贏得良好的投資環(huán)境，城市化步伐加快。因此，雖然明知城中村改造是個難啃的骨頭，但由于政策鼓勵及合理的利潤空間，河南本土開發(fā)商以及國內(nèi)其他城市的不少開發(fā)商都紛紛加入到城中村改造的行列。

　　鄭州城中村改造，“一村一策”是“三贏”的基礎。根據(jù)不同的地理位置、不同的村民愿望，鄭州市政府允許每個村在不違反城市總體規(guī)劃的前提下，可以選擇不同的改造方案和策略。這也是鄭州城中村改造進展一直比較好的重要原因。

　　然而，這一良好的勢頭伴隨著6月12日鄭州市政府出臺103號文件而情況大變。

　　103號文件第五條明確規(guī)定，城中村改造的安置開發(fā)比為1∶2，即城中村改造中開發(fā)的建筑總量，1/3用于村民安置，2/3用于商品房開發(fā)。

　　對城中村安置開發(fā)比的“一刀切”式的硬性規(guī)定，多數(shù)開發(fā)商反響強烈，參加座談會的朱屯村、冉屯村及木馬村等村委會代表也紛紛表示，103號文件只有政府一方收益，對安置開發(fā)比例的規(guī)定，就是一刀切，忽視了各個城中村的差異性。

　　其實，令開發(fā)商和部分村委會義憤填膺的還不是第五條，1∶2的安置開發(fā)比并不是完全難以接受，真正讓開發(fā)商群情激憤的是第二十一條：安置房和規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的開發(fā)商品房用地按照有關(guān)規(guī)定，采取招拍掛方式出讓。規(guī)定開發(fā)比以外的土地，納入鄭州市政府同意收購儲備，收益由市、區(qū)兩級人民政府分成，比例由市政府另行規(guī)定。

　　安置開發(fā)外的土地由原來的協(xié)議出讓、轉(zhuǎn)而引入招拍掛機制，將置沖著城中村土地才欣然接手城中村改造項目的開發(fā)商利益于何處？土地受益由市、區(qū)兩級政府分成，置村民利益于何處？

　　對此，政府相關(guān)職能部門的負責人一直沒有出面解釋。

　　河南省社科院副院長劉道興則認為，政府在開發(fā)商保持一定經(jīng)濟利益的前提下，切出來一塊土地來招拍掛，說明鄭州在都市村莊改造方面邁出新的一步。

　　開發(fā)商認為103號文過于草率

　　座談會上，一不愿透露姓名的外地開發(fā)商說：“103號文件就是政府公然的圈地運動，而且此文件漏洞百出，盲點很多。出臺這樣的文件是政府不作為的表現(xiàn)，會使村民產(chǎn)生失去土地的恐懼，也將導致大家對政府信任感的缺失。簡直太草率了！”

　　鄭州明天實業(yè)有限公司(以下簡稱明天實業(yè))副總經(jīng)理李巧梅說：“103號文件這種一刀切的辦法，對開發(fā)商來說，猶如當頭潑了一盆冷水。我們本來已經(jīng)和木馬村談好了條件，政府突然來了這么一個文件。村民其實也是受害者。本來，城中村改造本著三方滿意的原則，首先是村民滿意，開發(fā)商也滿意，再一個是政府滿意�，F(xiàn)在各方都滿意了嗎？”

　　由于城中村的情況原本就千差萬別，政府原來也本著“一村一策”的原則進行改造，現(xiàn)在，突然來個一刀切。

　　“政策應該區(qū)別對待，1∶2的比例對相對比較繁華一點的城中村還可以，稍微偏遠一點的就不合理了。另外，村里基本上都是一家人，共同在一個院子里，就一個宅基地，怎么分配？”李巧梅進一步分析說。

　　據(jù)介紹，在103號文件出臺之前，明天實業(yè)已與惠濟區(qū)的木馬村達成了改造協(xié)議。103號文件的出臺，將使雙方的合作暫時擱淺。對此，出席座談會的明天實業(yè)負責人無奈地表示，“103號文件對安置開發(fā)比的硬性規(guī)定其實也不是無法接受，但是，安置開發(fā)外的土地要按照招拍掛的方式出讓，以我們公司的實力肯定無法和一些大財團競爭。前期拆遷安置等最難的工作做完了，安置開發(fā)外的土地又與我們無關(guān)了，只能暫時考慮撤出，這直接導致了我們對木馬村違約�！�

　　“我們現(xiàn)在有幾個城中村項目都在談，別說安置開發(fā)比是1∶2，就是1∶5，我們公司也不會輕易介入，城中村改造本來就困難重重，不僅拆遷過程困難難以預料，開發(fā)周期比一般的房地產(chǎn)項目長，開發(fā)成本高，占用資金量大�！闭�在積極洽談城中村改造項目的河南恒升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長牛福朝坦言。

　　一個目前還沒有參與城中村改造的開發(fā)商表示，這個文件的確有盲點和空白。比如，集體土地能否直接進行招拍掛？按國家有關(guān)規(guī)定，只有國有土地才能招拍掛。其實，政府通過招拍掛的方式出讓土地，無非是想從城中村土地升值的收益中，分一杯羹而已。

　　河南偉業(yè)建設投資(集團)有限公司的與會人員則預言：103號文件很有可能執(zhí)行不下去。

　　一期工程已經(jīng)進入施工階段的河南金岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的相關(guān)負責人表示，金岸國際的二期肯定會受到影響。

　　村民覺得利益受損

　　朱屯村代表說：“由于朱屯村比較大，改造比較落后，牽涉到的人員也比較多。如果按照政府文件執(zhí)行，村民利益根本得不到保障，政府對補償標準也沒有具體的條款規(guī)定。另外，許多村都存在這樣那樣的問題，不是政府出臺一個文件就能解決的，搞一刀切有點不負責任。”

　　朱屯村代表除了對政策的不滿外，更多的是對政策的迷茫。

　　“從2002年到現(xiàn)在，關(guān)于城中村改造的問題，政府的政策是逐漸完善的，現(xiàn)在相對來說，政府對這一塊的有些政策是與當初的規(guī)定相違背的，最大的問題就是土地的問題。從2006年6月到現(xiàn)在，政府出臺的政策都在逐步加大土地的監(jiān)管力度，提高開發(fā)商介入城改的門檻，下一步的城中村改造就會更難了�！绷硪晃慌c會的朱屯村代表補充說。

　　政府直接將安置開發(fā)比以外的土地收走，將本來應該屬于村民的利益裝進了自己的口袋，也直接把“奔地”而來的開發(fā)商擋在了千里之外。

　　“如果沒有合理的利潤空間，開發(fā)商對村民的拆遷補償很難到位。”該代表談道。

　　對于1∶2的安置開發(fā)比例，木馬村代表的不滿也許更有代表性。木馬村位于惠濟區(qū)，距離市區(qū)比較遠，本來占地約1800畝。2000年時，被政府轉(zhuǎn)用了1200畝，以每畝3萬元的價格給鄭州大學等幾個高校，現(xiàn)在只有五六百畝地。

　　“我們也是相當支持改造的，但1∶2的安置比例肯定是不行的。我們村比較落后，不比位置繁華的一些村，經(jīng)濟收入比較高。村里原本房子就不多，失去土地之后，村民的生存狀況得不到應有的保障�！蹦抉R村代表憤慨地指出。

　　冉屯村代表的問題更多的集中在土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變方面。

　　“根據(jù)我們的實際情況，現(xiàn)在最主要是宅基地的使用權(quán)和所有權(quán)問題，宅基地使用性究竟是起什么樣的作用？在我們的宅基地使用證范圍之內(nèi)，蓋房合法不合法？是否應該受到保護？另外，安置分房是按房屋面積分還是按人頭分？”冉屯村委會代表說。

　　“安置分房按照房屋面積分配，很容易出現(xiàn)私搭亂建的現(xiàn)象；按人頭分；很容易分配不均；按宅基地占有面積分配還比較合理�！眲⒌琅d說。

　　開發(fā)商、政府要互相理解

　　對于103號文件，河南省社科院副院長劉道興表示，開發(fā)商和政府要相互理解。他說：“開發(fā)商不容易，改造一個城中村，付出了心血和代價，當然還有風險，政府要理解開發(fā)商，給開發(fā)商一定的利潤空間，但是反過來開發(fā)商也要理解政府。安置開發(fā)外的土地要進行招拍掛，并不是說政府現(xiàn)在要切蛋糕了，一個城中村改造后，也需要政府加大城市基礎設施方面的投入�！�

　　對此，也有專家表示了擔憂。

　　一業(yè)內(nèi)知名專家表示，103號文件如果強制執(zhí)行，開發(fā)商將失去合理的利潤空間，導致沒有參與改造的開發(fā)商對城中村望而卻步、已經(jīng)參與改造的開發(fā)商會考慮及時退出、無法及時抽身的開發(fā)商積極性不高。這不僅影響整個城市的城市化進程，還將進一步推動房價上漲。還有可能引發(fā)一系列的社會問題。

　　這并非危言聳聽。

　　8月13日，鄭州市政府剛剛下發(fā)了《關(guān)于加強土地調(diào)控嚴格土地管理的通知》，嚴把土地“閘門”。

　　該通知規(guī)定：鄭州市內(nèi)五區(qū)(不包括上街區(qū))新增建設用地，將主要用于促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目以及關(guān)乎國計民生的公益性、基礎性設施項目，不再用于商品住宅開發(fā)項目。這就意味著，環(huán)線內(nèi)商品房供應量將主要來源于城中村改造。

　　而大部分開發(fā)商對103號文的強烈不滿，將導致部分城中村項目改造暫停，這樣一來，環(huán)線內(nèi)商品房供應量減少將是無法避免的事實，購房者將被迫到環(huán)線外購房，這必然推動環(huán)線外和環(huán)線內(nèi)房價同時上漲。