在政府對樓市宏觀調控措施日趨實效和美國次級債危機的警示下，炒房一族開始從“高枕無憂”階段進入“居安思危”階段，對炒房危機的警惕越高越好。

　　□經濟視點報地產主筆 孫飛

　　近來，一場由美國次級抵押貸款市場危機引起的風暴正席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，中國也未能幸免。上周五(8月17日)，上證綜指大跌108.87點，跌幅高達2.28%，來不及獲利回吐的投資者損失慘重。而這場危機就是源于美國房地產市場的過度膨脹和大量貸款炒房。

　　在中國政府對于樓市

　　房地產將迎來變革

　　從2004開始，中國房地產迎來了密集的宏觀調控，國家利用土地、金融、制度和稅收杠桿一次次試圖撬動房價高漲的支點，但收效甚微，房價還是屢創新高。單就鄭州市場而言，幾年來房價幾乎翻番，2007上半年就上漲兩成。

　　在土地政策方面，國家杜絕土地協議出讓方式，把城中村改造土地納入政府土地儲備范圍，一律實行招拍掛方式出讓土地，因此，鄭州“地王”記錄接連被刷新，鄭州西區的土地竟高達400多萬元/畝，而2004年，即使是鄭東新區的土地也不過幾十萬元/畝。牢記利潤、拋卻慈善的開發商通過房價把成本轉嫁到了消費者身上，很多人望房興嘆。這樣的結果是需求再次被人為放大，“搶”房現象再現“樓市現象”。

　　放眼全國，政府的賣地沖動均很強烈，作為財政收入的一大部分，土地出讓金一定程度上支撐了GDP高達兩位數的增長。顯然，土地方面的調控很難奏效。

　　金融政策方面，雖然屢屢出臺新措施，但大部分都是在抑制需求和提高購房門檻方面，已經“深陷其中”的銀行并不會出臺一些控制開發方面的重要措施，因為此類措施一旦出臺，損害的可能最終是銀行自身利益，顯然，銀行不但是房地產開發和房價飛漲的助推者，更是最大的受益者。

　　很多人認為，中國房地產業發展似乎到了一個十字路口，下一步何去何從可能需要“抉擇”了。

　　事實上，好在房地產并非走道了十字路口，而是到了一個三岔路口，政府也意識到了單純控制供應或需求并非良方，優化供應結構也許是一條“正道”，那就是增加廉租房和經濟適用房的供應，解決大部分中低收入者的住房需求問題，并從根本上協調供需之間的矛盾，以達到和諧。

　　變革似乎很快就要到來，因為行動已經開始。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》)日前發布，《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。“政府是解決低收入家庭住房困難的主體。”建設部在解讀政策時強調。“如果完全以市場調節價格，高房價在一定高度后也會自然回調。”某開發商表示。

　　鄭州快速響應。政府出資成立公共住宅建設投資公司，開發廉租房和經濟適用房，明確表示嚴格執行國家有關規定，做到應保盡保。另一方面，鄭州市最近出臺關于城中村改造方面的“103號文”，明確城中村改造安置房和商品房的開發比例等措施都將加大非商品房的供應量。

　　方向找對了，制度完善了，雖然路還長，接下來的恐怕只是時間問題了。中國房地產無疑將迎來變革時代，鄭州也不例外。

　　危機是否到來

　　中國房地產業的變革事實上就是住房供應結構的轉變，使供應和需求在各個層次上相互匹配。供求關系決定一旦變革措施得到有效執行，房地產市場的價格肯定會有所調整。一旦遇到房價突然下降，大量的投資客便會拋盤殺跌，獲利回吐。恐慌情緒蔓延的速度絕對超乎想像，人們的心理防線可能會在頃刻間崩塌，再次樹立信心至少得幾年時間。

　　除了供求關系對房價的實質影響，金融方面的風險更值得關注。事實上，美國的此次次級債危機就是如此。

　　次級債指的是次級住房抵押貸款支持的債券，也就是把一部分資信不佳的貸款人申請的住房抵押貸款，打包成債券賣給投資者，投資者自愿承擔風險和收益。

　　9·11以后，美國為了刺激經濟增長，連續13次降低利率，房地產市場受到激勵開始迅速膨脹，房價上漲速度直逼目前的“中國速度”，炒房投資盛極一時。

　　于是，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請貸款買房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門檻。由于房價迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。就這樣，次級貸款和次級債規模像滾雪球一樣迅速膨脹。次級貸款沒有首付限制，一旦資產價格出現了失意的波動和利率出人意料地上升，借款者償債負擔超過了臨界點時，由于其并沒有首付支持，他們發生道德風險的概率也就更大。此時，次級抵押貸款危機就產生了。

　　讓人始料不及的是，2004年開始美國連續17次加息，去年年底美國房地產市場開始衰退，去年三季度至今房價下跌超過10%，炒房者利益鏈條斷裂，次級貸款風險開始暴露。

　　雖然，中國購房貸款要求一定的首付比例，這在一定程度上可以弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實是，隨著中國房地產價格持續上漲，中國住房抵押貸款的風險已經越來越大。隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預測未來償付現金支出的變化。

　　就在2005年上海房地產價格大漲兩年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。隨后調控政策出臺，上海房價率先大跌，6月上海房屋成交均價曾日跌1426元／平方米。有的炒房者說：“眼睜睜看著首付跌沒了。”

　　盡管目前我國整體房價仍一路上漲，看不出下跌的跡象，但是炒房者尤其是貸款炒房者不能不警惕。美國次級債危機爆發前也并沒有跡象，房地產銷售去年還是欣欣向榮，突然之間危機就擴散開。市場信心一旦喪失，泡沫頃刻間破裂，房價迅速下跌。

　　我國目前已經進入加息周期，去年開始央行連續5次加息，且隨著CPI的增加，再次加息之勢不可避免。尤其是到了明年年初，銀行開始執行新的貸款利率，今年已有3次加息一次性釋放，部分炒房者貸款成本將一次提高0.46%。

　　裴先生在鄭東新區投資有幾套住房，談到危機，他不以為然：“那不知道是N年以后的事兒”。隨著中國房地產價格持續上漲，中國住房抵押貸款的風險已經越來越大了，“炒房危機”絕不是危言聳聽，危機大多都是在毫無察覺、滿不在乎時悄然而至。