王曉欣

　　今年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%，在北京、深圳等一線城市連續多月10%的同比漲幅的引領下，房產價格上漲態勢正在向其他地區一路蔓延。房價迎著宏觀調控政策逆勢上漲，對中國經濟發展和市場秩序將帶來巨大危害，并且潛伏著巨大金融風險。

　　房價上漲壓力依然存在

　　近幾個月的房價變化表明，盡管國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段，對房地產行業不斷進行調控，但房價飚升并未得到根本遏止。目前，各城市房價全線上漲，各地房價已處高位。中國房地產業協會日前發布的研究報告顯示，由于供求矛盾短期難以緩解，今年下半年，中國住房價格上漲的壓力依然存在。

　　房價持續上漲的原因，一是改革開放成果的釋放。近30年的改革開放，使居民收入的增長和消費能力不斷提高，居民消費進入“汽車與住房”的時代；二是目前國內通貨膨脹率上升，許多居民為減少人民幣貶值的風險，紛紛進入房地產市場；三是一些地方政府為

　　在抑制房價增長，平抑房價的關鍵要看政府。有專家指出，房價飆升的背后，是地方政府職責的缺位。穩定住房價格，從短期看是抑制房價漲幅過高，滿足群眾住房消費需求的重要舉措，從長遠看是促進房地產業持續健康發展，改善群眾住房條件的根本要求。可以說，市場經濟自身有其不可避免的局限性，單純的市場調節并不能實現資源的合理配置，面對中國轉型時期的不規范的市場，行政手段是解決市場問題不可或缺的手段。

　　日前，國務院發布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，凸顯政府在住房保障方面的公共職責，一是住房保障被定性為政府公共服務的一項重要職責；二是住房保障重點由經濟適用房轉向廉租房建設；三是廉租房保障資金由土地出讓金凈收益的5%提高到10%；四是經濟適用房實行有限產權，進退有路；五是住房保障納入對城市政府的政績考核。這五大亮點或許能圓低收入人群的安居夢。

　　宏觀調控對房地產失效？

　　非常耐人尋味的是，以穩定房價為主要內容的房地產調控進入了第四個年頭，房價的上漲卻正式進入了加速通道，難道宏觀調控對房地產失效了嗎？

　　經濟的發展是個相互制約的綜合體，市場經濟并非是此消彼長的關系，宏觀調控對房地產效果不彰的原因，在于宏觀調控讓整體的經濟運行狀況好轉，多項改革政策彌補了市場經濟中的不足，如減少農業稅增加了農民的收入，同時增加了農民進城就業的機會和轉為城市化的機會；醫療、教育、社保政策的改進可以減少居民的自我儲蓄壓力，增加了消費能力；資本市場的活躍讓人們在工資收入之外，可以用資本獲得更多的收益。這些收益無疑又增加了消費的能力，增加了人們對住房的需求。

　　經濟學家易憲容認為，住房既是消費品，也是投資品。當住房是消費品時，住房的價格可能由住房供給與居民需求來決定。如果住房是投資品，投資者對住房的投資，就在于投資者對住房投資收益的預期。如果投資者預期住房的價格上漲，投資收益率高，那么，投資者就有強烈的動機進入房地產市場。特別是當政府的房地產宏觀調控是要穩定房價時，這實際上是對國內房地產市場的價格作了一個隱性擔保，即房地產市場的價格只上漲而不會下跌。加上銀行的低利率政策，銀行信貸的易獲得性，投資者就能夠便利地利用銀行金融杠桿大量來炒作房地產。這應該是房價不斷上漲的一個重要原因，也是宏觀調控難以見效的主要原因：各項調控措施中，針對商品房投資，打擊商品房投機的措施既少也并不得力。

　　國家要對房地產進行宏觀調控無疑是十分正確的。問題的關鍵是，在選擇調控的方法和措施上應該更科學一些，要注重加強宏觀調控的質量和水平，注重加強對過去成功經驗及深刻教訓的總結。

　　針對房地產市場發展的現狀和問題，業內人士認為，今年下半年或今后一段時間內，政府還可能出臺一些新的調控措施。如作為《物權法》配套法規的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實施、《物業稅》出臺的時機與力度、土地市場的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落實等，這些政策的出臺都將給房地產市場帶來積極影響。

　　房價漲跌金融風險加大

　　近日，關于房貸首付將提至40%至50%的傳言在房地產圈內游走。盡管商業銀行目前尚未有動作，但在記者采訪中，幾家二手房中介公司已經感到擔憂，他們普遍認為，目前，炒房的資金有80%來自銀行，如果對他們提高了房貸首付比例，必然會使一大批炒房客退出房地產市場，房價也會應聲而降。不可否認，提高房貸首付是一把雙刃劍，一方面可以把少量的炒房客擠出房地產市場，另一方面，增加了有買房自住需求者的購房成本。今年以來，央行共6次上調存款準備金率，4次加息，如果銀監會再次醞釀提高房貸首付款比例，那么，這將會是“房地產熱”有史以來最猛烈的一劑“藥”。

　　此次美國次級按揭貸款金融風波對中國如今過熱的房地產市場無疑是當頭棒喝。當前中國絕大部分的住房按揭貸款都是浮動利率貸款，不斷的加息會導致借款人負擔加劇。中國銀行業在借款人信用的審核上也還不完善，炒房者可以輕易獲取大量資金。而房貸發放量的快速增長，更是給各個銀行埋下了不可預測的風險。

　　房地產作為資金密集型行業，房地產對銀行的資金有著巨大的依賴性，在擴張至上的今天，絕大部分房地產開發商都是盡可能地利用銀行資金實現戰略擴張。從整個行業的資金鏈條看，銀行資金至少占據開發商資金的70%以上，個人貸款更是占據房地產銷售額的絕大部分。房價正成為金融市場與房地產商們合力吹出的泡沫。由于銀行有大量資金在房地領域，房地產上漲則能掩蓋金融風險，但隨著房價的上漲，金融風險會逐步加大。如果房地產暴跌，則金融風險暴露，將給金融企業帶來現實的損失。

　　近兩年，隨著土地市場的整頓和規范以及銀行借貸項目資本金比例要求的提高，開發商面臨的競爭環境日益激烈。目前，開發商主要面臨政策風險、運營成本風險、區域市場變化風險、融資風險和產品風險等幾類風險。從融資風險來看，金融政策調控對于開發商直接意味著融資風險，逐步上調的人民幣利率預示著企業融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運作要求的提高，也是開發商不得不面對的考驗。開發商的融資風險也必將對金融企業產生一定的影響。因此要提高對開發商防范，降低金融風險的發生。

　　房價飚升蘊藏著巨大的金融風險，房價飚升已成為必須解決的經濟問題。只有盡快實現中國房價軟著陸，才能降低各種風險的發生，才能保持國民經濟的健康發展和人民生活水平提高。