成都報道 本報記者 吳鵬 見習(xí)記者 華建偉 李維景

　　如果在梭羅筆下風(fēng)景秀美的瓦爾登湖畔有一座待售的房子,推開窗能看到湖面上的野鴨,水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)全通,只賣1200元/平米,市內(nèi)公交車可在一小時內(nèi)直達。你會不會有些動心?

　　四川省社科院的經(jīng)濟學(xué)家陳武元是動心了,只是他投資的房子不在馬薩諸塞州,而在成都郊外的郫縣團結(jié)鎮(zhèn)。那里看不到野鴨,但能看到附近剛剛遷到鎮(zhèn)上的大學(xué)新城里的學(xué)生。

　　不少學(xué)生都在校外找房子住,這給團結(jié)鎮(zhèn)的房東們帶來財源。陳便是房東中的一個。

　　陳武元買的就是"小產(chǎn)權(quán)房"。在眾多城市郊區(qū),一些村莊在本村集體土地上建住宅樓,除用來安置本村村民外,還以低價對外銷售。這些房子沒有繳納土地出讓金等費用,產(chǎn)權(quán)證也不是國家房管部門頒發(fā),而是由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社頒發(fā),因此叫"小產(chǎn)權(quán)房"。

　　伴隨著房價飛漲的浪潮,6月份以來,有關(guān)"小產(chǎn)權(quán)房"合法性的爭議席卷全國。相比于建設(shè)部6月18日對"小產(chǎn)權(quán)房"交易發(fā)出風(fēng)險提示,以及北京市高調(diào)勒令"小產(chǎn)權(quán)房"停工停售,成都"小產(chǎn)權(quán)房"的大規(guī)模發(fā)展和"準(zhǔn)合法化"現(xiàn)象在這場爭論中尤為引人注目。

　　經(jīng)濟學(xué)家的"小產(chǎn)權(quán)房"

　　陳武元,四川省社科院農(nóng)村經(jīng)濟研究所研究員,九三學(xué)社四川省委提案委員。2003年,他的一份<關(guān)于免征農(nóng)業(yè)稅,減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的建議>提案,對促成國務(wù)院后來決定免除農(nóng)業(yè)稅起了重要作用。

　　陳武元決定在成都周邊的郫縣團結(jié)鎮(zhèn)以每平米1200元的價格買下"鴻盛花園"的"小產(chǎn)權(quán)房",是在3年前。對此,作為經(jīng)濟學(xué)家的他自然做過風(fēng)險預(yù)估。"和周邊有2-3倍的房屋價差比起來,冒一點政策風(fēng)險不算什么。"陳武元說,"就算將來要補繳土地出讓金,那時的房價也早就漲了,虧不了。"

　　現(xiàn)在,陳將自己的房子出租給一對學(xué)生情侶,每月收取租金600元。

　　"成都的'小產(chǎn)權(quán)房'現(xiàn)象已經(jīng)有10多年歷史,這和成都的居住環(huán)境、物價水平、人均收入結(jié)構(gòu)都有一定關(guān)系。陳武元說,"北京、上海的一些老年人也選擇在成都購買房子以備養(yǎng)老"。

　　"小產(chǎn)權(quán)房"最大的吸引力自然在于價格。就在陳武元買下"小產(chǎn)權(quán)房"后的2001-2007年,成都房價狂飚突進。據(jù)成都官方的最新統(tǒng)計,成都市中心地段商品房住宅集中成交價目前已達5899元/平方米,黃金地段樓盤最高成交價13159元/平方米。

　　而"小產(chǎn)權(quán)房"由于沒有土地交易環(huán)節(jié),價格極具競爭力。市民林先生在外三環(huán)外的"北湖家園"看中一套80.02平方米的"小產(chǎn)權(quán)房",均價2650元/平方米,現(xiàn)付只需2570.5元/平方米(可以享受3%的優(yōu)惠)。算上天然氣初裝費,也就20萬左右。而北三環(huán)附近另一家"大產(chǎn)權(quán)"的商品房銷售中心,樓盤均價已達到4100元/平方。

　　"市區(qū)房價漲這么高,哪有錢買?老了,有個安靜的居所就行了,城里的房子留給兒女們?nèi)フ垓v吧。"林先生把原先在城里的老房子留給兒女,自己則拿出一生的積蓄到三環(huán)外買下這處"小產(chǎn)權(quán)房"。

　　在居民收入不高的成都,這是抵御房價高企的一種家庭自救模式。"我們社科院在郫縣買房的專家就有20來位,有些已經(jīng)入住了。"陳武元說。除了市區(qū)人口,四川省境內(nèi)射洪、南充等地在成都經(jīng)商和打工的人群也加入購買"小產(chǎn)權(quán)房"的龐大群體。據(jù)陳武元的調(diào)查,如今"小產(chǎn)權(quán)房"已經(jīng)占到了成都商品房市場30%左右的份額。

　　郫縣樣本

　　和國內(nèi)其他地方的"小產(chǎn)權(quán)房"由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村經(jīng)濟合作組織頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證不同,郫縣團結(jié)鎮(zhèn)的"小產(chǎn)權(quán)房",房產(chǎn)證是由縣建設(shè)部門頒發(fā)的。

　　在團結(jié)鎮(zhèn)的"小產(chǎn)權(quán)房"小區(qū)"翰林印象",戶主彭越給我們展示由郫縣建設(shè)局頒發(fā)"村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證",上面規(guī)定:"房屋所有權(quán)在發(fā)生轉(zhuǎn)移(買賣、交換、贈與、繼承、入股、轉(zhuǎn)讓、判決等)、變更(改建、擴建、合并、分割、更名、改變用途等)、滅失(拆除、倒塌、焚沒等)、終結(jié)等情況,權(quán)利人應(yīng)該在30日內(nèi)持本證及相關(guān)證件到房屋所在地村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請登記。"這和"大產(chǎn)權(quán)證"并無二致,其中最關(guān)鍵的是上面注明:這種房子"5年之內(nèi)可以私人買賣",只是要"交納20%的交易稅"。

　　在成都,談?wù)?小產(chǎn)權(quán)房"的產(chǎn)生,不能不提及成都政府近年實施的"土地整理"、"金土地工程"和"農(nóng)民集中居住"。

　　成都政府認(rèn)為,農(nóng)村土地的非耕地部分,大約占農(nóng)地總量的22%~30%,若拆并、搬遷集中修建住宅,可以騰出近2/3的農(nóng)村集體土地的非耕地。

　　為此,成都從2005年起實施"金土地"工程。到今年6月,在成都舉行的第15期國土資源管理市長研究班上,成都市長自豪地報告,"金土地"工程已整理土地70萬畝,增加有效耕地面積8萬畝。

　　與整理土地相配套的是"農(nóng)民集中居住",即"新居工程",這是成都市推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一個組成部分。從2004年起,政府在對150萬畝宅基地全部進行整理后,集中修建農(nóng)民新宅。

　　這樣的"新居工程"在成都已有175個。郫縣建設(shè)局村鎮(zhèn)辦的唐主任表示:"今年我們還要再開發(fā)100萬平方米的'新居工程'。"

　　"新居工程"的興建,為"小產(chǎn)權(quán)房"的大規(guī)模產(chǎn)生提供了房源。

　　"新居工程需要大量資金,錢從哪來?要在農(nóng)村集體所有的土地上進行商品房開發(fā),按正規(guī)程序必須先經(jīng)國家征地,轉(zhuǎn)為國有土地,再出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費后建房出售。"陳武元分析說,"但面對以地生財?shù)恼T惑,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村往往會繞過土地出讓的復(fù)雜程序,'小產(chǎn)權(quán)房'于是遍地開花。"

　　"北湖印象"位于成都成華區(qū)龍?zhí)多l(xiāng)同樂村。村支書黃德銀就是這個小區(qū)的"開發(fā)商"樂迪投資有限責(zé)任公司的法人代表。他介紹說,2005年底開始建設(shè)的"北湖印象",是成華區(qū)政府"新居工程"的一部分,由于先期開發(fā)和配套設(shè)施需要大量資金,村集體又沒有錢,基本由建筑商墊支,雙方就約定:房屋建成,"租售后得到的款項償還建筑商"。

　　"政府允許承建方采取'多修一套'的方式,在解決完安置農(nóng)民之后,對于承建方的按照每年或者分期的出租行為,政府是默許的。"成都市政府政策研究室經(jīng)濟處處長鄧立新介紹說,目前溫江區(qū)在"農(nóng)民集中居住"方面的試驗最成功,每個農(nóng)民可以得到35平方的住房,另外有10平方米的經(jīng)營房,可以解決收入問題,經(jīng)營房可用作出租。農(nóng)民可以拿到和郫縣團結(jié)鎮(zhèn)一樣由建設(shè)部門頒發(fā)的村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證。

　　"以租代售"

　　政府在"新居工程"房子出租方面的"政策留白",為民間打"擦邊球"提供了便利,這為"小產(chǎn)權(quán)房"拓展了更大的"準(zhǔn)合法化"空間。

　　記者在"清醇家園"的"房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議"看到,由于小區(qū)房子現(xiàn)在是作為村集體成立的

房地產(chǎn)公司(丙方)給建筑方的抵押,建筑商成了轉(zhuǎn)讓方(甲方),購房者是"受讓方"(乙方)。合同規(guī)定"甲方將自己在丙方取得的坐落在"清醇家園"的一套房屋70年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方,合同期限為2007年―2077年;丙方對乙方所取得的使用權(quán)房屋擁有大產(chǎn)權(quán),不得用于對他人轉(zhuǎn)讓或設(shè)置抵押。

　　乙方在使用權(quán)再規(guī)定的期限內(nèi)享有占有、使用、收益的權(quán)利。乙方因繼承或向他人轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時,應(yīng)向他人備案。

　　這就是成都"小產(chǎn)權(quán)房"為應(yīng)對政策風(fēng)險而普遍采用的"以租代售"的交易手法。由于沒有銀行肯為這種房子提供按揭,又是由承建商墊資修建,70年的"租金"必須一次性繳清。

　　"市政府到目前為止沒有在公開場合鼓勵過小產(chǎn)權(quán)房的交易,也沒有保證過其產(chǎn)權(quán)。"鄧立新說,一次性"以租代售"是民間的事,政府基本不過問。

　　隨著成都成為首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗區(qū)之一,7月31日下達的成都市委第37號文件規(guī)定:"農(nóng)村土地整理和拆院并院節(jié)約的集體建設(shè)用地指標(biāo),在符合規(guī)劃的前提下,可就地興建建筑物;也可經(jīng)批準(zhǔn)后等量掛鉤到規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)有償使用,所獲得的收益必須全部用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)。"

　　"既然是政府搞的'新居工程',當(dāng)然是符合規(guī)劃的。"鄧立新說,"至于是不是要對事實上發(fā)生的交易行為征稅,目前還在探索,但是可以肯定,這是下一步綜合配套改革要實踐的內(nèi)容。"

　　按照鄧的說法,一旦設(shè)置了征稅環(huán)節(jié),"小產(chǎn)權(quán)房"就可能從地下灰色地帶轉(zhuǎn)入"地上"。