地價(jià)改變了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，企業(yè)對(duì)于土地的追求熱情導(dǎo)致居高不下的市盈率。這幾乎成了地產(chǎn)界的一個(gè)怪圈

　　郝倩

　　“當(dāng)潮水退去以后，才能知道誰(shuí)沒(méi)有穿泳褲。”在8月17日由《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》和觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)等主辦的2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇中，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松用這句話，給目前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了盆冷水。

　　股市的火爆使得樓市資金充裕，隨之為地產(chǎn)公司飆高地價(jià)提供可行性。“地王”的頻現(xiàn)，導(dǎo)致各地地價(jià)急速飆高，同時(shí)被打了“激素”的是地產(chǎn)上市公司急劇攀升的股價(jià)。

　　

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉分析認(rèn)為，在未來(lái)10年，沒(méi)有哪家A股公司市值將超過(guò)萬(wàn)億元。但是，在未來(lái)20年，市值可能過(guò)萬(wàn)億元的A股上市公司有3家：“萬(wàn)科”、“陸家嘴”和“北辰實(shí)業(yè)”，市值達(dá)到萬(wàn)億元的年份有可能分別是2018年、2024年和2025年。

　　如果業(yè)務(wù)擴(kuò)張維持在2006年、2007年的水平，如果資本市場(chǎng)的擴(kuò)張也維持在近兩年的水平，那么，上述時(shí)間可能縮短一半左右。

　　不容忽視，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)急速轉(zhuǎn)軌以及快速增長(zhǎng)的階段。中國(guó)的房地產(chǎn)界，已經(jīng)從20年前“出生的天真”到今天盡情地體驗(yàn)“成長(zhǎng)的喜悅”。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也必須遵循商業(yè)邏輯，并不能超越市場(chǎng)發(fā)展的周期。

　　在此次論壇中，與會(huì)者所達(dá)成的共識(shí)就是：從某種意義上來(lái)說(shuō)，這種多米諾骨牌般的連鎖攀升是有危機(jī)的。

　　從土地問(wèn)題開(kāi)始分析：在豪賭般大把散銀子飆地的背后，地價(jià)漲了。

　　鐘偉在論壇中拿出了歷年的國(guó)土資源公報(bào)：2004年，我國(guó)城市地價(jià)與上年同期相比城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)6.08%；2005年，全國(guó)主要城市綜合地價(jià)同比增長(zhǎng)4.44%。到2006年，土地出讓面積、價(jià)款顯著增長(zhǎng)。全國(guó)共出讓土地價(jià)款7676.89億元，同比增長(zhǎng)30.5%。其中招標(biāo)掛牌出讓面積6.65萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款5492.09億元，分別增長(zhǎng)16.3%和30.9%。

　　這種土地市場(chǎng)高增長(zhǎng)率的繁榮表象令人“汗顏”。通常只是將中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)診斷為“亞健康”的鐘偉此次卻拋出了“規(guī)模為王、土地為禍”的觀點(diǎn)，直擊土地市場(chǎng)中“冒進(jìn)者”的邏輯。

　　按照SOHO(中國(guó))聯(lián)席主席潘石屹的分析，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)上市公司已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高得驚人的市盈率，所以才需要找尋利潤(rùn)之外的增長(zhǎng)點(diǎn)。土地儲(chǔ)備的急速擴(kuò)張成為捷徑。

　　當(dāng)一家房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率可以超出180多倍之后，這種風(fēng)險(xiǎn)可想而知。由于是資金密集型企業(yè)，它必然要受到金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，同時(shí)還要受到宏觀政策的影響，還有全球金融環(huán)境的影響。而房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊繃，無(wú)疑成了令人擔(dān)憂的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　地價(jià)改變了市場(chǎng)對(duì)

房?jī)r(jià)的預(yù)期，企業(yè)對(duì)于土地的追求熱情帶來(lái)企業(yè)的超常規(guī)擴(kuò)張，既而導(dǎo)致居高不下的市盈率。這幾乎成了目前地產(chǎn)界的一個(gè)怪圈。

　　也許在面粉貴過(guò)面包的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)就近了。所以正如同巴曙松所說(shuō)：“我們?cè)谑袌?chǎng)好的時(shí)候，也應(yīng)該反過(guò)來(lái)做一個(gè)逆向思考，這樣我們就可以躲過(guò)或者減少這種沖擊。”