經適房交易可望從地下走到地上：滿5年繳納土地收益可交易

　　郝倩

　　經濟適用房與商品房之間巨大的價差，不僅吸引了囊中羞澀的工薪族，更引來了炒家，他們動用各種關系低買高拋。經濟適用房一手市場分配的不公，已經引起大眾的關注；二手交易的高額利潤如何在業主與政府間合理分配，更是一大難題。

　　去年“五一”，北京的王小姐以4900元/平方米的價格購買了一套112平方米的經濟適用房(二手)，她很慶幸，因為此后北京的經濟適用房上市交易政策幾經轉變，最新政策已是新上市經濟適用房只能由政府回購了。另外，包括杭州、南京在內的一些二線城市，經濟適用房上市交易的執行規范目前均未出臺。

　　昨天中國政府網公布，8月1日國務院常務會議討論并原則通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)(下稱《意見》)，規定購買經濟適用房滿5年后，購房者可在繳納土地收益價款后轉讓經濟適用房。

　　業內人士認為，這一政策的出臺明確了經濟適用房可以上市交易的說法，并將如何嚴格執行的具體內容擺上臺面，可能促使各地政府更積極地出臺相關執行細則，同時也可避免經濟適用房私下交易所帶來的各種隱患。但房價上帶來的收益有多大比例要上繳？這個關鍵問題還要看各地政府的具體細則。

　　滿5年經濟適用房可上市交易

　　5年，成為經濟適用房是否可以上市交易的一個時間節點。《意見》規定：購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　購買經濟適用住房滿5年后，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款，具體繳納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購。此外，購房人向政府繳納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。上述規定應在經濟適用住房購房合同中予以明確。

　　類似規定在部分城市已有嘗試。按照《杭州市人民政府關于進一步加強杭州市區經濟適用住房建設和銷售管理工作的若干意見》，經濟適用房達到規定年份上市交易的，其出讓方在交易時需比一般的商品房交易多繳納土地出讓金(含級差地租和大市政配套費)以及相關規費。2004年3月4日的《杭州市區經濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法》也公布了執行標準，確定“在2001年2月5日前買了經濟適用房的，需補繳的土地出讓金按房改房的標準來執行”；“2001年2月5日至2003年3月31日之間購買的經濟適用房，按照物價局核定的商品房價格與經濟適用房價格之間的差價”；“2003年3月31日后購買的經濟適用房，按照同類地段、同類商品房市場價格與經濟居住房價格之間的差價”。

　　不過，3年前已出臺政策的杭州，經濟適用房的上市交易并沒有完全落實。昨日，杭州市住房制度改革辦公室對本報記者明確表示，因沒有出臺具體流程，具體執行部門很難操作。截至目前，即使是有私下轉讓經濟適用房的情況發生，也不能過戶交易。“下半年，杭州市政府會出臺新的經濟適用房管理規范。新規定出臺后，我們會再度考慮上市交易的具體執行問題。”

　　杭州一家中介行的知情人士也坦言：從2006年至今沒有一戶成交。目前涉及滿5年的經濟適用房買賣，農稅中心都不受理，說要等上面具體的政策。很多之前掛牌轉讓的經濟適用房都改售為租。

　　同樣面臨經濟適用房滿“5歲”的南京市，也在擬定相關上市交易政策。其交易細則從上半年就開始納入當地政府考慮范疇之內，預期可能在今年底或是明年初有一個明確說法。

　　執行標準含糊 交易亟待規范

　　去年在北京回龍觀購置一套二手經濟適用房的王小姐說：“我不是很明確是不是可以將去年剛買的二手經濟適用房賣掉，原則上這也是可以操作的。”其購買單價4900元/平方米是去年當地的商品房價，而這套房子最初的買主僅花了2600元/平方米。按北京市的規定，經濟適用房只可原價轉讓，“但很多政策中介行本身就可幫你規避，例如在定價方面就可以將差價定義為‘裝修費’。”

　　由于面積偏大，購買這套經濟適用房的王小姐還額外交了1萬多元的契稅以及印花稅。而原本的房主并不需要為其個人所得繳納費用。現在，當地房價已上漲至8000元/平方米左右。因王小姐所購買的這套經濟適用房并不屬于“新建”，所以她依然可以再度轉讓。按照《北京市經濟適用房管理辦法(試行)》，經濟適用房的回購是針對“新建經濟適用房”所說的，而王小姐的經濟適用房是2000年左右上市的。        

　　按照2004年出臺的《南京市經濟適用房管理實施細則》，經濟適用房在取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》5年后，可按照市場價上市銷售。然而直到今年，首批交付的經濟適用房還未滿5年，上市政策也未出臺。目前，南京一些買賣雙方簽訂協議，往往支付了房款后，

　　“我們沒有統計有多少經濟適用房