本報記者 姜洪橋 張向東 北京報道

　　3年前，中房集團將華能集團的地產業務收歸旗下，中央企業地產業務整合拉開了序幕。國資委設想，由中房等五家企業整編數千億元的央企房地產資產。

　　那時候，福建等地的地方政府下發了文件，明確“國有資本要有序退出地產業”。一些民營企業忙著準備接盤。

　　3年后，15家央企獲準將房地產作為主業之一。而且，身在房地產業的不止是它們。就在幾天前，國資委還警告“中央軍”不要涉險進入地產業。在福建廈門、北京、上海，國有地產企業正在政府的引導下捏合成新的 “巨無霸”，頻頻改寫著“地王”的記錄。

　　在兩輪地產調控之后，國有資本在地產業中的大躍進在繼續，并且改變著地產市場的格局。也許，中國地產業即將迎來一個新國資時代。

　　國企新攻勢

　　“民企要想通過招標拿地根本不可能，去了也是賠本”。楊樂渝說。他是在

　　國企新攻勢

　　他說這樣的話有自己的根據。北京剛剛結束的幾輪限價地的招標，最終的中標者幾乎全部是國有企業。在如今日益高度集中化的北京地產業，中小民營企業面臨著從未有的窘境。招、拍、掛的土地紛紛落入少數大型企業囊中。招標的土地則多半為政策性用地，只與國有企業結緣。

　　感受到壓力的不僅僅是中小民營企業。不久前，北辰集團以92億元拿下長沙地塊，刷新了中國 “地王”的新記錄。要知道，兩年前，富力集團為了籌措60億元爭奪北京36號地用了整整兩年的時間。但這60億并未派上用場，卻被首開聯合體以一個更低的價格搶走。

　　這并非個案。從2006年起，首創、北辰等北京國有企業接連擊敗民企和外資地產巨頭在全國和北京獲得大幅土地。

　　曾經被計劃合并的央企也不甘寂寞，紛紛突破限定大舉進軍房地產。以至于國資委不得不發出警告。接近中房集團的人士稱，國資委在2004年確定的由中房集團等5家央企整合央企房地產的計劃已經陷于停滯，無法推進。中房曾設想，首先通過央企資源整合形成資產總額超過1000億元的企業，最終形成資產2000億的大公司，這個規模將接近于香港長江實業的規模水平。

　　不過，2004年后，國資委陸續批準了15家央企將房地產作為主業之一發展。即使是開始沒有獲準將房地產列入主業的一些企業，最后也搭上了末班車。

　　根據2004年房地產企業百強排行榜，國有企業數量在40%以下。如果根據2001年國家統計局全國普查數據，房地產業中國家資本比率是20.87%，在非壟斷的競爭性產業，屬于最低比率。重點城市中國家資本比率更低，據有關人士測算，截至2004年，北京地產業國有企業實際比重不到15%。

　　但是， “按照目前的趨勢，國有企業將迅速恢復半壁江山”，虎杰投資顧問公司首席分析師張寅說。

　　壟斷特征

　　國有企業在房地產的擴張展現出較強的壟斷性特征，至少表現在一級土地開發、政策性土地招標和國內資本市場三大方面。

　　隨著北京出臺保障性住房措施，大量政策性土地實行有別于完全市場競價的招標辦法。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生說，國企在政策性土地出讓招標上較容易與政府取得一致，有很大優勢。

　　不過，聶梅生認為，由于利潤的限制，民企并沒有太多積極性參與。據悉，目前保障性住房用地比例不到整體的5%，達到20%至30%較為合理。對于整體市場影響而言，這不算太低的比例。

　　土地一級開發是國有企業壟斷程度最高的領域。過去，由于一級和二級土地開發有較強關聯性，民營企業被允許參與土地一級開發而且比重很高。但這一情況正在變化。

　　最先改變的是上海。2003年，上海成立地產集團，全面壟斷土地一級開發。其后，北京也傳出將土地一級開發全部收歸國有企業，但之后卻沒有了音訊。其中的一個證據是，由北京市政府一手推動的首開集團原計劃將土地一級開發納入上市整體安排。北京兩個1000萬計劃的推出，無疑也是土地一級開發收歸國有企業的強力刺激因素。

　　在資本市場上，能夠在國內資本市場上市的基本都是國企，民營企業卻在香港股市外排起長龍。北京、上海地產國企上市計劃已經迫在眉睫。而且，上海地產集團整體上市計劃更為龐大，它試圖把土地一級開發和二級開發企業整合在一起整體上市。一旦它順利上市，我們可以想象一個一級二級聯動的房地產 “巨無霸”上市公司對市場的影響力能有多大。

　　事實上，2006年，攪動股市的房地產企業正是國有企業。中國房地產TOP10研究組研究項目負責人汪勇曾分析，進入綜合實力TOP10的有三類企業，一是行業龍頭企業，二是以北京金融街和北辰實業、上海陸家嘴和中華企業為代表的區域特色企業，它們有難以比擬的土地、資金及地方政府資源優勢。

　　截至2006年末，滬深股市地產企業前十名中，有8個是國有控股企業。

　　新國資時代

　　對于國企在房地產市場上的表現，國資委研究中心企業改革與發展部部長王志剛接受采訪時說，他不認為這是一致的行動，國資委的態度并沒有發生改變。 “就我來看，國資委的調整是正確的。”

　　2004年，國有企業面臨土地公開出讓之后的困難境地，國資委下發文件，要求對房地產為非主業的央企重新剝離整合到中房集團等5家房地產主業企業中。不過，僅僅有華能地產業務被真正整合進中房集團。盡管國資委三令五申，卻有越來越多的央企有意進入房地產業。

　　此后三年中，國資委先后確定15家央企將房地產作為主業發展。不過，這沒有阻擋住一些央企的違規進入。王志綱表示，央企房地產主業集中的主要困難在于，隨著房地產市場的發展，企業漸漸都不想將這一塊業務剝離出去，而那些想剝離的企業提出的附加條件也很苛刻。

　　2005年是房價瘋長后展開房地產第一輪調控的起始，但就企業而言，房價的瘋長也意味著利潤的狂飆。

　　2005年后，地方政府態度發生的變化最大。王志綱說，地方國有房地產企業的發展以及地方國資委對房地產企業態度和國務院國資委的態度明顯不一樣。2004年，福建等省國資委發文，明確提出 “國有資本要逐步退出房地產業”。不過到了2006年底，廈門8家房地產企業卻被整合為兩大集團。2005年，北京國資委推出 “十一五”發展戰略中，即明確將部分房地產企業做大做強。其后，天鴻、城建集團被整合為首開集團，區一級的房地產國企也被以同樣方式整合。在北京市通州區，3家國有房企在2006年被合并。

　　那一年，朝陽開發被萬科收購。王石當時高興地宣稱，要抓住國有房企改制的機會并購，并派出若干考察組去各省市考察類似收購的可能性。但此后，就再也沒有出現一個類似的成功案例。

　　無論是中央企業還是地方企業，國有資本的重新活躍顯然得到了官方的肯定。面對控而不止的房價和混亂的市場秩序，建設部和國土資源部一些官員多次在私下場合表示，房地產開發就應該以國企為主。此后，首開集團便獲得了北京最為著名的36號地，該地塊不以價高為第一要求，卻明確將對房價進行限制。

　　2006年，房地產第二輪調控展開，地方政府備受責難。與此同時，央企整合計劃因為企業的反對基本無果，而地方房地產國企整合在政府努力下加速。2007年初北京房價再次狂飆。3月，天鴻寶業突然停牌并宣布非公開發行計劃。據說，這個方案是在一天之內決定的，天鴻內部人都不知道。能在一天之內決定首開立即啟動整體上市計劃的能是誰呢？

　　沒有人知道未來的市場格局會怎么樣。楊樂渝無奈地表示，北京和其他省市整合國企是個應對房價上漲勢頭的應急措施，民企跟這些企業不在一個起跑線上，加上央企有資本不愿意退出高利潤的房地產業。今后，“中小民企的策略只能是向二線轉移，避開調控的壓力”。

　　來源：經濟觀察報網