針對目前群眾關心的住房問題，記者邀請兩位專家進行對話——

　　樓市期待怎樣的政府作為(經濟聚焦·正本清源觀樓市⑥)

　　主持人 本報記者 陸婭楠

　　嘉 賓 顧云昌：中國房地產及住宅研究會副會長、建設部住房政策專家委員會副主任

　　劉洪玉：清華大學房地產研究所所長

　　住房具有雙重屬性——

　　住房問題不僅僅是經濟問題，還是社會問題

　　記者：當前我國房地產市場中的核心問題是什么？應該如何正確看待群眾十分關心的

房價問題？

　　顧云昌：房價問題是住房問題的一部分，但不是住房問題的全部，這兩者更不可以混為一談。房價問題實際上是市場問題，和肉價、車價一樣，主要由市場供求關系決定。住房問題則不僅僅是經濟問題，還是社會問題，甚至會成為政治問題。

　　房價可以通過市場調控而達到平穩，而住房則要通過全社會的努力來解決，需要兩條腿走路，一條腿是市場化，另一條腿是保障性。

　　房地產市場具有很強的區域特性，它的供應彈性系數很小，而需求彈性系數很大。舉個例子，外地的房子不可能移到北京來，但是京外的人卻可以隨時來北京買房，因此大城市容易出現房子供不應求的局面。當一種商品供不應求的時候，價格怎么會不上升呢？許多人的思維停留在計劃經濟時代。那個時候，房子是政府與單位統建統分，房價由成本決定。如果現在仍然只用成本計算房價，并認為房子價格遠超了成本，不合理，那就成問題了。現在是市場經濟，供求決定價格，特別在供不應求的狀態下，就不完全由成本決定房價，更不可能用政府指令規定商品房房價。

　　劉洪玉：不錯，住房的社會屬性決定它是必需品；住房的經濟屬性又使它成為一種投資品，是家庭財富的重要組成部分，也是家庭資產保值增值的重要手段，住房的這種雙重屬性使得住房問題極為特殊。

　　當前我國房地產市場中的核心問題，是住房價格上漲過快。這既有房地產市場內部的原因，如供應結構不合理、供給者行為不規范等導致的有效供給不足，投機和投資性購房比例較大、住房超前消費行為導致的住房需求過旺，二手房市場不發達使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。也有房地產市場外部的原因，如經濟持續高速增長、加速城市化、勞動力和資本向大城市單向流動、流動性過剩、公共住房制度不完善等。

　　市場供求矛盾突出——

　　買房置業需求是膨脹性的，但房屋供應不可能是無限制的

　　記者：怎樣看待目前房地產市場上呈現出的供求矛盾？是什么原因造成了這種“供不應求”的局面？

　　顧云昌：從需求方面來看，買房置業需求是膨脹性的。對房子的需求有兩方面，一方面是持續旺盛的自住性置業需求，另一方面是勢不可擋的投資性置業需求。流動性過剩導致大量資金投到樓市。銀行存款利率太低，而目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市和股市。

　　再看供給，房屋供應不可能是無限制的。這主要源于土地供應量的收緊和商品住宅土地開發增速的放慢，以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢。

　　收緊銀根、增加稅收，在遏制炒樓的同時，也在一定程度上減少了二手房等存量房的流通，加劇了樓市的供不應求。同時，所增提的稅收還可能被轉嫁到買房者身上，造成中低收入者的買方成本再次提高。

　　穩定住房價格的關鍵在土地。應加大供應，盤活存量，還要提高容積率，認真探索城鄉建設用地統籌高效利用。全國農村人均建設用地達200平方米／人，而城市約為人均80—100平方米，相當于一個進城農民工的閑置住宅用地可以解決兩個城市居民的住房用地，因此如何將農村大量閑置建設用地轉化為城市建設用地，多提高土地供應量，也是亟須深刻思考的改革問題。

　　城市管理面臨挑戰——

　　僅僅依靠市場不可能解決住房問題，必須要有公共住房政策作為補充

　　記者：非本地居民資金的投入使國內一些大城市的房價上漲過快，甚至導致本地居民購房支付能力下降，這對城市管理帶來怎樣的挑戰？

　　劉洪玉：在許多位于沿海或區域經濟中心的明星城市住房市場上，非本地居民購房占有重要的比重，成為推動城市房價上漲的重要原因。這使這些城市的管理者面臨著艱難的政策選擇：人為降低房價有可能會使更多的人口流入城市，導致城市公共財政負擔加重、公共服務質量下降；讓房價按照市場規律發展，可以使其成為勞動力和資本向城市流動的門檻，但又會導致當地居民購房支付能力相對下降，越來越難以獲得可支付的住房。

　　在選擇將房價作為進入城市的門檻時，政府必須建立起完善的、多層次和多渠道的公共住房供應體系，通過廉租房制度為當地低收入家庭提供住房保障，通過

經濟適用房制度為中低收入家庭提供必要的住房扶助，使他們獲得與當地社會經濟發展水平相適應的住房服務。公共住房政策的作用，就是讓當地中低收入居民沒有后顧之憂，最終實現人人有房住的目標，為社會穩定和經濟發展提供基礎。

　　人人需要住房，僅僅依靠住房市場不可能解決住房問題，必須要有住房政策的干預和公共住房政策作為補充。從這個意義上來說，住房市場和公共住房政策，是相互依存和互為補充的關系，以住房保障和住房扶助為主要內容的公共住房政策，是住房市場長期穩定發展的基礎，住房市場發展又為公共住房政策的實施提供了必要的物質條件。解決好當前面臨的住房問題和矛盾，必須建立起住房市場與公共住房政策相互促進、協調發展的關系。

　　調控思路需要放寬——

　　在當前“錢松地緊”的環境下，房地產市場調控要疏堵結合

　　記者：在房地產調控中，政府應該承擔哪些責任？目前的調控思路還有哪些地方可以改善？

　　顧云昌：我們對房地產的調控不能僅局限于房地產市場內部來思考，這會局限我們的思路。房地產調控應該站在我國經濟社會發展的大局來思考。在當前房地產市場“錢松地緊”的環境下，要統籌兼顧供求兩方面，調控房價要疏堵結合，才能促使房地產業持續健康地發展。

　　第一，既要“控需”，控制市場的投資性需求；更要“增供”，增加商品住宅的供應總量，特別是中小套型的比例。在“控需”方面，宜加快出臺物業稅，也宜在房價上漲過快的城市，對購買第二套以上住房的個人抵押貸款，大幅度提高首付款比例。

　　第二，既要“堵阻”，更要“疏導”。在樓市供不應求下，“堵阻”過旺的投資性需求是必要的，我們已經采取了相當嚴厲的舉措。但光堵不疏是遠不夠的，在資金流動性過剩下，往往會堵不勝堵。疏就是設法減少和轉移流動性。一方面，在樓市以外，有賴于財政和信貸政策，減少全社會的資金流動性；另一方面，要在樓市中做文章。可以考慮以債券、基金等形式，使

開發商在居民中直接融資，讓富裕的人投資在房子開發上，而不是投資在房子的需求上。

　　在房地產市場中，土地供應是地方調節器，金融稅收杠桿是中央遙控器，社會保障是社會穩定器，三者的協調作用才能達到調控的最佳結果。

　　樓市的明天，冷熱在金融稅收。政府應該細化貸款政策，宜對初次置業者與再次置業者區別對待，鼓勵并幫助首次置業者購房；還宜降低對房屋流通的稅收，提高對保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，也降低了購房者的成本。樓市的興旺最終能提高政府的稅收，為保障性住房的資本來源和批量建設奠定了基礎。

　　供求調控、疏堵結合的財政、金融稅收政策對應多層次的住房體系，才能讓更多的人住上房子，住上好房子。

　　本版自8月2日開始陸續推出的“正本清源觀樓市”系列報道，到今天暫告一段落。這組報道刊發了記者述評、網友聲音、市長訪談、專家觀點，較完整地梳理了房改歷史，充分肯定了房改20年來的成績，也指出了發展中存在的問題；并以保障性住房為重點，探討了全國中低收入家庭的住房前景，報道推出后在讀者中引起了強烈反響。

　　關于房地產市場的討論還遠遠沒有結束，房地產業發展還任重道遠，今后我們將繼續關注百姓住房問題，為推動實現“居者有其屋”繼續努力。

　　——編 者