吳曉波

　　在上市兩周年之后，富力地產(2777.HK)的戰略布局開始悄然轉變。8月初，富力地產以6.8億元購得山西省太原市一塊占地約105.6萬平方米的地塊，總建筑面積為211.2萬平方米，樓面地價為322元/平方米。

　　在7月，富力以55億元，增加了天津及上海的土地儲備。與此同時，素來喜歡以收購公司獲得地塊的珠江投資，也開始在成都、惠州等地，在拍賣市場上取得廉價地塊。

　　正當昔日通過“農村包圍城市”獲得成功的萬科開始通過諸多天價地王進入一、二線城市的中心地段時，曾經以市中心超級大盤起家的富力及合生-珠江系卻開始逐步加重城市邊緣地帶的投資比重。

　　從一線城市住宅

　　到二線城市商業

　　昔日以一線城市老城改造發家的富力，在經過2004~2005年積極獲取如北京、廣州等地的一線城市綜合商住項目后，從2006年下半年開始，富力重點在二、三線城市打造50萬平方米以上的旗艦項目。

　　去年底進入海南陵水縣，以及今年8月初進入山西，標志著富力的視野開始從熱門的二線城市進一步拓寬至有特色的三線城市。而截至2007年8月，富力的土地儲備中二、三線城市的比重已開始超過一線城市。

　　以海南陵水縣的項目為例，目前項目公司已成立，已落實首期用地1000畝將投資15億元開發“

香水灣B區旅游項目”。在這里富力將開發旗下的第四家五星級酒店，還包括國際旅游碼頭和各類旅游配套設施。而在太原的項目則成為公司在內地的第10個旗艦項目，預計將開發為大型住宅綜合項目，并包括學校及商業配套。

　　今年底，富力預計在全國布點10個50萬平方米以上的大型綜合項目，包括北京富力城、富力又一城、天津富力城、西安富力城、重慶富力城、廣州富力城、廣州富力桃園、廣州富力金港城以及新拿下的天津梅紅灣項目和太原富力城。

　　在富力的2303萬平方米土地儲備中，廣州土地總儲備為500萬平方米左右，北京為265萬平方米左右，上海為18萬平方米左右。但在重慶，土地儲備已達到739萬平方米，天津超過351萬平方米，西安超過100萬平方米，太原超過211萬平方米，加上惠州、沈陽、海南、江蘇昆山等地的土地儲備，二線城市與一線城市的比例接近2：1。目前富力尚有900萬平方米待確認的土地儲備，其中二線城市的比例依然大于一線城市。

　　與昔日在一線城市通過工廠改造獲得市中心地段建設大型住宅社區不同，富力這一階段在二、三線城市所拿的地塊基本為大型商住項目，大多包括

寫字樓、高級酒店、購物中心等規劃，甚至有的是純商業地塊，如海南陵水縣的旅游地產項目以及正待確認的成都

熊貓城項目。

　　富力董事長助理陳志濠坦言，目前二線城市的發展空間以及抗風險能力可能大于一線城市。同時，富力拿地時的首要判斷就是這個地區會否像四五年前的廣州一樣開始步入房地產市場上升通道，主要從以下因素進行判斷：樓價出現上漲苗頭而地價尚未瘋漲；城市改造大幕拉開投資加速；居民收入持續增加等。

　　從中可以看到，新一輪戰略規劃中，富力一方面通過在一線城市加大對中高端住宅、高級商用物業的市場話語權爭奪，使利潤最大化；一方面又搶先在具備發展潛力的市場中投資最先受益于消費需求增長的商業以及中心城區物業，搶占市場先機。

　　珠投傾向廉價地塊

　　8月初，一直在土地拍賣市場上少有出手的珠江投資以18億元拿下成都花博會園區的150萬平方米項目，其中包括80萬平方米的購物中心、商貿、會展、娛樂、旅游、兩座星級酒店等配套設施。同時這一地塊還被規定要在取得地塊5年內完成項目建設。而珠江投資方面透露，巨資出手的背后，是打算將這個地塊建設為成都的城市副中心地標項目，服務成都、輻射西南地區。

　　今年3月，珠江投資旗下的深圳珠江投資也在惠州以2.6億元的地價，拿下了1000畝的商住用地。同時還在深圳以3.04億元，拿下一塊建筑面積約14.9萬平方米的商業用地。而在過去5年內，深圳珠江投資從未新增過土地儲備。

　　“我們還會通過各種方式繼續尋找合適的地塊。并且正在制定大深圳發展的三年戰略規劃，保守預計將有7個項目進入開發準備工作�！敝榻�投資的內部人士透露。

　　此外，合生有關內部人士透露，目前合生在惠州、增城等珠三角城市，已聯合拿下不少大型地塊�！霸谡劦捻椖坑袔资畟�，能落實的可能有十幾個�！�

　　而根據珠江投資內部一份投資報告顯示，珠江投資認為：“2007年是繼2006年后的又一個房地產‘政策年’。”回顧2006年的房地產形勢，旨在穩定房價、規范市場的政策舉措的實施效果尚未完全顯現，因此穩定價格、規范市場、防止泡沫、促進發展仍然將是政策出臺的核心目標。為了規避風險，可主要集中在一、二線城市中心區域開發。同時這份研究報告還強調，資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產企業，必將步入一個惡性循環的過程，被市場所淘汰。

　　一位負責開發的人士對《第一財經日報》記者表示，像成都、重慶、天津、惠州等二線城市受到各方的青睞。主要是因為它們居民購買力迅速提高；城市擴展快，市場空間及前景廣闊；都在加大基礎設施建設，招商引資環境良好；本地房地產業起步晚，市場具有基數低、增長快、容量大、發展可持續性強、競爭相對較弱、土地資源相對充足等一系列優勢�！澳壳爸饕�二線城市開發項目的平均利潤能夠達到30%，而上海房地產投資收益率已經只有7%~8%左右。在未來20年內，隨著城市化進程加快，人口增加，二線城市的城市化率將增長到60%�！�