國務(wù)院研究發(fā)展中心社會經(jīng)濟(jì)研究部副部長林家彬認(rèn)為，許多地方政府采用“饑餓”方法限量供應(yīng)土地，致使地價飆升，所以，購房者肯冒如此大的風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房；政府通過壟斷一級土地市場，產(chǎn)生一個土地價格“剪刀差”，合法住宅開發(fā)的高門檻和非法住宅開發(fā)的低門檻形成了實質(zhì)上的價格雙軌，給集體土地非法入市提供了巨大激勵

　　國務(wù)院研究發(fā)展中心社會經(jīng)濟(jì)研究部副部長林家彬認(rèn)為，許多地方政府采用“饑餓”方法限量供應(yīng)土地，致使地價飆升，所以，購房者肯冒如此大的風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房；政府通過壟斷一級土地市場，產(chǎn)生一個土地價格“剪刀差”，合法住宅開發(fā)的高門檻和非法住宅開發(fā)的低門檻形成了實質(zhì)上的價格雙軌，給集體土地非法入市提供了巨大激勵

　　【背景】從去年9月開始，北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)賣房的農(nóng)民，陸續(xù)起訴12名在宋莊購買其房屋的藝術(shù)家。7月10日，法院判決，當(dāng)初的房屋買賣協(xié)議無效，已購房的藝術(shù)家面臨無處可居。7月23日，距離上訴期滿只剩下兩天，譚小勛、李玉蘭這一對藝術(shù)家夫婦遞交了上訴狀。

　　近日，北京市國土資源局局長表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“、“小產(chǎn)權(quán)“等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”一般由開發(fā)商和村委會合作，或者村委會自行組織建設(shè)，在宅基地等用地上開發(fā)住宅，而后自行銷售，并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府制作的“

房產(chǎn)證”。 在這個過程中，由于不用交納土地出讓金和各種稅費，村鎮(zhèn)一般能獲得很大的好處，而合作的開發(fā)商也能按比例分成。

　　北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，

房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。許多“小產(chǎn)權(quán)房”都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進(jìn)行的，許多樓盤都是以“某某村舊村改造項目”立項的。村民既可以入股分紅，也獲得了新的工作機(jī)會。以“新農(nóng)村建設(shè)”為名，打法律的擦邊球，這是其目前運作的普遍模式。

　　今年6月20日，建設(shè)部發(fā)出警示，提醒消費者不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。國土資源部也在7月12日表態(tài)：現(xiàn)行法律不允許在農(nóng)村集體土地上開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，而對于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法，國土資源部將在適當(dāng)時間提交立法。濟(jì)南、西安等地，查處“小產(chǎn)權(quán)”的運動也如火如荼地展開了。然而，對于已售出部分的處理，是一刀切的推倒，還是由購買者通過補(bǔ)交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權(quán)目前尚無定論。規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門將將開始漫長的研討和協(xié)商。

　　南京市國土部門負(fù)責(zé)人則表示，小產(chǎn)權(quán)房歷史成因復(fù)雜，有些有合理的因素在其中，況且，城市周邊的集體用地在規(guī)劃中基本都是用來做建設(shè)用地的。當(dāng)前，國土部門主要是防止新的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)形成風(fēng)潮，對此前已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，要針對具體情況實事求是做出處理，不會搞一刀切全部拆除。

　　國務(wù)院研究發(fā)展中心社會經(jīng)濟(jì)研究部副部長林家彬認(rèn)為，房產(chǎn)和地產(chǎn)在法律事實認(rèn)定上具有不可分割的屬性。由于小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是非法入市的集體土地，所以附屬于土地的房產(chǎn)難以得到法律應(yīng)有的保護(hù)，這使得購房者的財產(chǎn)權(quán)益面臨極大的風(fēng)險。

　　他分析說，購房者面臨的風(fēng)險有：其一，所購房產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓；其二，土地出讓方(如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)單位)在售出后單方面違約，使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效；其三，土地出讓方、“開發(fā)商”或工程承攬方等一旦陷入財務(wù)危機(jī)，并沒有財產(chǎn)返還房款、地價款。

　　林家彬認(rèn)為，現(xiàn)行土地制度和中央地方財稅體制從供需兩方面造成了小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)銷兩旺的局面：一方面，許多地方政府為實現(xiàn)土地增值收益的最大化，采用“饑餓”方法限量供應(yīng)土地，人為制造賣方市場，致使地價飆升，所以，購房者肯冒如此大的風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房；另一方面，政府以“公共利益”的名義，通過壟斷一級土地市場，產(chǎn)生一個土地價格“剪刀差”，合法住宅開發(fā)的高門檻和非法住宅開發(fā)的低門檻形成了實質(zhì)上的價格雙軌，給集體土地非法入市提供了巨大激勵。

　　林家彬特別指出，小產(chǎn)權(quán)房之所以在法律的“灰色地帶”長期生存，城市規(guī)劃主體的缺位也是一個特別重要的原因。一方面，作為城市用地開發(fā)審批部門的國土資源部和作為城市規(guī)劃部門的建設(shè)部權(quán)責(zé)不明，缺乏應(yīng)有的協(xié)調(diào)與合作，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的管理規(guī)劃混亂，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房長期處于管理者缺位的局面，一個最近的例子就是此次建設(shè)部發(fā)出警示之后國土資源部時隔兩周才表態(tài)。另一方面，在城市規(guī)劃者缺位的情況下，住宅供給渠道單一，市場供給大量增加，政府供給裹足不前，難以滿足巨大的社會需求。中央政府一直鼓勵“

經(jīng)濟(jì)適用房制度”。但在實際操作中，由于缺乏對地方政府的激勵機(jī)制，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)明顯偏少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了社會的需求。

　　政府目前的主要精力放在主要面向低收入階層的“廉租房”上，對于中等收入階層的住房要求暫時沒有太有效的解決辦法。小產(chǎn)權(quán)房雖然非法，但是對于解決這類人群的住房要求提供了一種可能性。目前，盡管對小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)“停產(chǎn)停賣”，但是如何解決售出房屋的產(chǎn)權(quán)問題，是否以長期租賃的形式納入現(xiàn)行法律體制，這些問題仍懸而未決，有待各部門的研究和協(xié)商。但可以肯定的是，使城市規(guī)劃主體歸位，將避免城市用地開發(fā)當(dāng)中的無序和混亂，將有助于保護(hù)出讓者、開發(fā)商和購房者的合法權(quán)益。而住房問題的根本解決，而長期來看，將有賴于現(xiàn)行土地制度的改革步伐和力度。-

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