北京報道　本報記者　賈海峰

　　“現在具有中國房地產投資概念的基金特別受海外投資者追捧，”8月3日，聯合發展基金陳廣宇在新地產雜志主辦的“2007第一屆商業地產年會”上表示，雖然有關調控部門對外資投資中國房地產的限制越來越緊，但是外資投資中國房地產的規模卻日益膨脹。

　　來自國家統計局的數據表明，今年一季度外資投資中國房地產資金規模增加154%；上半年利用外資282億元，同比增長68.7%。

　　曲線進入

　　去年以來，有關調控部門先后針對外資投資中國

房地產發布了一系列限制政策，但實際情況卻是，政策越收越緊，進入內地房地產投資領域的外資規模卻越來越大。

　　一家專門為外資基金投資內地房地產的顧問公司負責人道出個中原因：外資選擇二三線城市進入，與這些二三線城市的開發商合作，利用地方政府對外資投資的歡迎，幫外資基金曲線進入內地房地產投資領域。

　　“1億美元以下省級政府有話語權，地方政府會幫你把項目投資化整為零，然后向有關部門申報。”上述顧問公司負責人說，他們剛帶一家美國基金公司去成都考察了一個項目，對方合作意愿很大。而7月份，該顧問公司就先后幫珠三角的兩家房地產公司談成了與外資基金合作的事項。

　　高緯環球投資顧問公司一位人士告訴記者，從表面看來，外資進入中國房地產領域投資已是十分困難。但從實際市場情況來看，并不是“一刀切”地所有外資基金都不能投資中國房地產�！熬唧w操作是公司秘密，如今外資基金都不會將自己的成功經驗講出去�！痹撊耸勘硎�，各家外資基金“路子”不同，也就決定了有的外資基金被擋在限外政策之外，有的卻能安然過關。

　　“找到合適的合作伙伴是最重要的。”某外資基金負責人說，目前一線城市外資審批比較嚴格，外資基金在中國的一般投資步驟分為三步：

　　首先，利用中國概念在海外募集資金；

　　然后，在國內二三線城市中圈定幾個重點投資的城市，并尋找該城市的排名前三位的房地產公司，這些公司一般都有在開工項目，也正缺乏資金；

　　最后，在其中選擇一家房地產公司作為合作伙伴，直接投資在開發的房地產項目，一般投資周期為3年以內，在項目進入結售期后退出。外資只要跟這些房地產公司洽談好合作事項，有關外資投資內地審批手續，一般由這些內地房地產公司去“搞定”。

　　北京中弘集團副總經理王琪告訴記者，目前外資基金對內地房地產項目的投資方式也發生了改變：例如一個項目投資額為1億美元的房地產項目，以前外資基金為防范風險，會先給5000萬美元，待項目達到要求時再將剩余5000萬美元打到開發商賬戶上。而現在外資基金會在項目確定下來時，一次性將1億美元給內地開發商，如果不夠，雙方還可商量后續資金支持事項�，F在是外資基金爭著給內地開發商投資。

　　香港前景國際咨詢公司執行董事董蒼山接受記者采訪時指出，“130號文”使投資內地房地產的外資基金投資成本上升了10%以上，即便如此，在內地房地產開發高利潤率和

人民幣升值的雙重背景下，外資基金仍可從投資中國房地產項目中獲得豐厚收益。

　　漢博投資集團總裁朱友軍介紹雖然政策對外資投資中國房地產的限制越來越緊，但外資基金投資中國房地產的熱情不減。目前在美國、歐洲、澳洲以及中東地區，擁有“中國概念”的基金很受投資者追捧。大量外資基金正前赴后繼地涌進中國。

　　接力退出

　　“一家外資基金3年前投資國內一家房地產公司，本欲今年該房地產公司香港上市后退出，但是該公司未能如期上市，造成了該外資基金目前欲退不能。”8月3日，陳廣宇告訴記者，目前在內地投資房地產的外資基金普遍遇到了退出困難的問題。

　　讓外資基金們開始為退出問題擔心的直接原因是國家外匯管理局在7月10日下發的＜國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知＞，業內稱之為“130號文”。

　　“130號文”規定,2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業，不論是新設還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續。外國投資者可能無法再向新的項目投資，或在國內公司的其他債權人之前主張要求，因為貸款現在必須以股份的形式注入。投資者可能也會失去向海外匯出資金的一個重要方式，現在只能按收益的紅利和盈余匯出，因為注冊資本的任何減少現在均需要商務部的批準。

　　“但是目前來說，如何進入中國仍是最大難題，退出機制上可以選擇將項目轉給其他基金公司，”摩根大通(亞太區)

證券有限公司副總裁呂建東介紹，目前很多基金打算進入中國房地產市場而無法獲批，上述遇上退出難題的外資基金可以選擇在海外資本市場將股權轉讓給其他想投資中國房地產的外資基金的辦法，來實現自身的退出。

　　實際上，在已經進入中國的外資基金中活躍著一批專門接手其他基金房地產項目的“二手基金”，這些基金以對沖基金為主，專做短線投資，所賺取收益就是人民幣升值所帶來的財富升值利潤。

　　有關專家表示，這些“二手基金”專門選擇那些早先投資的外資基金手中的成熟項目，這樣他們做短期投資可以避免項目的開發風險，這些“二手基金”將手中項目持有一段時間后，即會選擇途徑推出，一般投資期限不超過1年。

　　某美國投資基金一位負責人表示，以前多數外資基金投資內地房地產公司股權，采取讓該內地房地產公司在海外市場上市的方式實現退出。但實際上，自2006年9月有關部門出臺境外企業并購境內企業的相關法規后，成功在香港等資本市場上市的案例很少，利用公司上市實現退出的途徑正在變得狹小。

　　但是目前很多“二手基金”甘愿做“下家”接手他們手中的房地產項目，這使外資基金投資中國房地產的熱情更加有增無減�！�